2024年的最后一轮土拍，上海、杭州、成都等核心城市达成一批溢价成交，昨日上海一宗地在经过百轮报价后以40%的溢价率实现成交。

回顾今年土拍市场，在政策的不断优化下，核心城市核心区域土拍热度较高，多地刷新宅地出让价格最高纪录，分析预期短期土地缩量趋势或延续，城市土地出让金集中度或继续提升。

上海现百轮竞价

在上海，2024年八批次土拍近日结束，7宗地块全部成功出让，总土地出让金额192.25亿元。

其中，位于中环线内的徐汇龙华地块，在昨日经过6家企业的101轮报价，成为第二个触发“双高双竞”中止价的地块。宸嘉发展凭借1840平方米的公建配套竞报胜出，成交总价43.82亿元，溢价率40%，楼面价达12.6万元/平方米。此外，长宁北新泾地块等五宗地块也以溢价成交，长宁北新泾地块吸引参拍企业超5家。

从企业角度，本场土拍7宗地块吸引了15家企业参拍，央国企13家，民企有宸嘉发展、贝壳2家民企，这也是贝壳首次亮相上海土拍市场。其中，金茂、招商补仓意愿坚定并收获颇丰，两家企业分别报名三宗地块、四宗地块，并各自拿下三宗地块。贝好家首次在一线城市拍得地块，以6.97亿元摘得上海奉贤地块，该项目初步定位为刚需、刚改属性，将全程由贝好家自主操盘。

中指研究院上海分析师刘卓维表示，本轮推出的7宗地块中，长宁北新泾地块、徐汇龙华地块位于中环线内，距离地铁较近，周边配套成熟且板块内供应较少，为这两个地块带来一定稀缺属性，最终成交溢价率为24.39%—40%。宝山淞南两宗地块、奉贤新城虽然在外环外，但地块规划利好较多，周边生活配套完善，最终成交溢价率为13.89%—16.03%。

“其中徐汇龙华板块成交楼面价为12.60万元/平方米，仅次于徐汇斜土区地块价格，或将拉动徐汇区明年新房市场均价上涨。”刘卓维说道。

杭州、成都收官战火热

除了上海，今日杭州、成都也举行了2024年的最后一场土拍，多数以溢价成交。

在杭州，2024年的最后一次土拍，共出让7宗宅地，是今年规模最大的一批次土拍。本次土拍总起价111.9亿元，最终共揽金145.6亿元，平均溢价率30.1%。其中，6宗溢价率超10%，最高地块溢价近60%。

其中，溢价率最高的滨江区西兴地块，起始楼面价27959元/平方米。最终由中海地产经过66轮竞价，以总价44.9亿元摘得，成交楼面价44673元/平方米，溢价率达59.78%。

中指研究院华东大区常务副总高院生分析称，该地块距滨江区政府不到500米，北侧可俯瞰江景，区位价值高，地段优势明显，结合周边新房中签率情况和二手房价格来看，预计新房价格能到10万元/平方米左右。

从企业角度，本地房企滨江集团拿下了三宗地块，其中萧山区市北地块由滨江集团以16.9亿元竞得，溢价率30.95%。滨江集团近期宣布了2025年的销售规模，目标保持在1000亿左右，销售总金额占全国总销售额的1%以上。该公司2024年1—11月实现销售额1020亿元，位列克尔瑞全国销售排名第八位，较2023年上升3位，民营企业第一。

在成都，今日竞拍的青羊区、成华区、郫都区6宗地块均以溢价成交。其中，青羊区苏坡街道4宗宅地采用组合供应方式拍卖，本次土拍吸引建发、华润、招商三家企业参拍，竞价近20轮后，最终由建发竞得，成交楼面地价在17950至18000元/平方米之间，溢价率约12.5%。据悉，该四宗地块可看作一个超百亩大盘，适宜开发改善型产品。

此外，郫都区、成华区的地块拍卖中，郫都区39亩地块以楼面地价7200元/平方米，溢价16%被邦泰摘得，成华区15亩以楼面地价19800元/平方米、溢价27.7%被万景摘得。

短期集中度或继续提升

前文提及的上海、杭州、成都，正是10月以来土拍热度持续升温的典型城市。以上三个城市之外，北京、深圳也在这两月内刷新宅地出让价格最高纪录：11月29日，北京酒仙桥1019-0014等三块组团地块成交总价达153.3亿元由中海获取；12月2日，深圳南山区粤海街道T107-0107地块成交总价达185.1亿元，由中海&华润联合获取。

地方政府不断优化的土拍规则是以上核心城市获房企热捧的原因之一。优化土拍地价上限是普遍的政策方向，如上海多次调整土地出让交易规则，最终价高者得；北京、深圳部分核心地块均未设置地价上限。其次，项目计容方式调整，产品设计限制放松等也是主要方向，如上海放松“70/90”政策，深圳取消“70/90”政策并减少了住宅公摊面积，均旨在促进好房子建设，增加市场高质量供应。

根据中指数据，2024年，北京、上海、深圳、杭州、成都、合肥成交宗数溢价占比均在30%以上，其中杭州、深圳溢价占比超六成。拿地企业方面，央国企及地方国资仍是拿地绝对主力。根据中指数据初步统计，2024年22城累计拿地金额中央国企占比46%，地方国资占比33%，两者合计达79%，较2023年全年提升4个百分点，仍是拿地主力。

不过从全年来看，2024年土拍热度仍仅限热点城市或核心区，土地市场整体仍在低温运行。根据中指数据初步统计，300城宅地成交规模继续下探，同比下降超二成，土地出让金下降约三成，不足2024年同期高点四成。展望未来，中指研究院分析师孟新增预计，后续房企拿地仍维持审慎聚焦策略，短期土地缩量趋势或延续，城市土地出让金集中度或继续提升。