顶尖财经网(www.58188.com)2023-10-26 9:11:47讯：

    在当下的土地市场，央国企担纲主角已是常事，但像中海地产（下称“中海”）这样频繁大手笔拿地仍不多见。

    10月24日，上海举行今年第三批次第二轮土地出让，中海联合上海龙华建设以底价240.16亿元拿下徐汇区龙华街道地块。这是继深圳市南山区深超总宅地、广州海珠区上涌果树公园北侧地块后，中海于今年内第三次在一线城市拿下百亿级地块。

    镜鉴咨询创始人张宏伟称，中海投资策略的最突出特征是把投资资源高度集中到北上广深四个一线城市，这在所有房企中绝无仅有。“上半年中海新增货值中，四个一线城市占比高达44.7%。加上下半年在广州、上海拿下的百亿地块，一线城市新增货值占比超过50%。”

    中海积极补仓上海

    据中海10月24日公告，10月19日，其已与上海龙华建设订立联合竞买地块协议，并分别按85%及15%的比例共同支付按金约48亿元，其中中海按比例支付约40.83亿元。

    上海龙华建设为上海西岸开发的全资子公司，后者为徐汇区区属国企，主要负责徐汇滨江地区的综合开发与建设。

    出让文件显示，徐汇区龙华街道地块规划为科研设计、商业、办公楼、居住、租赁住房用地，出让面积约13.52万平方米，建筑面积约67.32万平方米。文件还对地块内功能业态提出要求——“推动打造黄浦江南延伸段WS5单元西片区成为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心”。

    对中海而言，此次拿地是难得的补仓。今年上海前两批次土地出让中，中海补仓意愿强烈，报名参拍了十余宗地块，但最终颗粒无收。据其2022年年报，中海在上海的在建项目仅有中海阅麓山、建国东路、海上和集三个项目。

    作为国内楼市表现最好的城市之一，积极扩充在上海的土储是房企维持业绩的基本保障。据中指研究院数据，今年前9月，上海房企销售榜前五名分别为招商蛇口、保利发展、华发股份、象屿地产、浦东开发集团。从过往上海土拍市场看，这些企业也是斩获颇丰的房企。

    上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经称，拿下龙华街道地块对中海非常重要，“这块地体量不小，可以滚动开发很长时间，而且地块在徐汇滨江，未来的去化不用担心。此外，与招商、保利等相比，中海这几年在上海公开市场拿地不多，需要补仓。”

    低成本资金支撑重仓一线

    补仓上海的同时，中海还在北京以底价33.8亿元拿下丰台区北宫镇棚户区改造地块。这是一宗建控规模约11.07万平方米、容积率仅1.1的纯粹低密宅地，地块限高12米，未来将打造洋房类产品。

    一线城市一直是中海的重仓区域。2022年全年，中海新增土地储备40宗，对应新增货值2139.4亿元，其中四个一线城市的新增货值占比达48.1%。今年上半年，该比例为44.7%。

    一线城市是楼市的“定海神针”，对房企的重要性不言而喻。作为行业头部企业，中海更是深谙此道，董事局主席颜建国在2016年底回归中海后，就定下了“对主流城市、主流地段、主流产品的发展战略加以强化，对一线及核心二线城市重点加磅”的市场策略。

    今年以来，中海更表现出进击的态势。时代财经根据中海业绩月报和季报统计，今年前9月，中海在土地市场的投资超644亿元。除一线城市外，中海还在香港、厦门、南京、杭州、长沙、成都、合肥等十余个城市布局。

    这与中海的经营目标和投资战略不无关系。今年初，面对行业下行态势，中海管理层依然定下合约销售增长20%、新增土地权益投资预算双位数增长、净利润稳中有升的年度目标。2023年中期业绩会上，颜建国进一步表示，下半年将加大核心城市的投资，积极主动捕捉并购机会，确保公司稳中求进的可持续发展。

    张宏伟认为，中海大手笔投资布局，与其低成本融资优势、片区开发经验有关。“融资环境宽松时，中海发债成本甚至低至1-2%，这为其百亿地块的长周期开发提供了资金支持。此外，中海走了和其他央企不一样的道路，在片区开发上积累了大量经验，在大型综合体开发方面轻车熟路。”

    良好的运营和财务情况也为中海逆势扩储提供支撑。据其三季度财报，今年前9月，中海合约销售额2390.3亿元，同比上升18.7%，是少数实现同比增长的房企之一。此外，截止9月30日，其银行结余及现金为1155.3亿元，净借贷比率为39.7%，负债率处于行业最低区间。