1、经营管理能力优秀的龙头央企

　　本轮供给侧改革结束后，行业竞争格局将显著改善，且地产托底政策持续出台，行业销售未来预计将逐渐修复。我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。由于行业整体去化率下行，我们下调公司2022-2023年盈利预测（原值分别为345.7、376.3亿元），新增2024年盈利预测。我们预计2022-2024年归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元， EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.2、6.7、5.8倍。由于公司基本面非常稳健，维持“买入”评级。

　　2、住宅开发：大局观与执行力并重，领先核心城市群市场

　　销售端：公司发家并长期经营广州市场，对高能级城市的长期市场机会有更加超前的理解，公司核心城市群深耕战略先人一步，产品体系针对市场需求持续迭代，区域布局不断优化，重点城市市场份额持续提升。

　　投资端：坚持“核心城市+城市群”深耕战略，拿地强度灵活调整。受益本轮行业供给侧改革，市场份额有望进一步提升。2021年6月至2022年4月底，保利发展共获取土地90块，对应总拿地金额1256.2亿，位居行业第一。

　　3、非住业务：“一主两翼”战略再升级，打造不动产生态发展平台

　　公司在2018年将“一主两翼”战略进一步升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。公司综合服务翼已经涵盖物业、建筑、经济、商业、酒店等10大业务板块；不动产金融翼业务规模持续扩张，累计基金管理规模超1700亿，协同赋能潜力较大。

　　4、经营表现：长期稳健经营典范，盈利能力有望企稳回升

　　2021年公司实现营业收入2850.24亿，同比增长17.2%；实现归母净利润273.88亿，同比下降5.4%。公司财务情况良好，三道红线指标全部为绿档。

　　风险提示：居民收入受疫情反复影响，公司销售规模不及预期。