经历漫长“寒冬”的房地产板块似乎正感觉春天的气息，多个利好政策与预期正加持地产业。

　　一是房贷政策的松动，自央行下调首套房贷利率下限后，各地快速响应，因城施策将首套房贷利率降至下限；二是民营房企融资现回暖迹象，这其中包括碧桂园等3家民企计划发行公司债合计20亿，更为标志性案例，在于龙湖、碧桂园等民企启用信用保护工具融资，以创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果，房企发债“示范名单”也在不断扩容。

　　值得注意的是，继龙湖、碧桂园、美的置业之后，旭辉集团拟于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。相关知情人士透露，“第一批启动信用保护工具融资的民营房企有4-5家，相关方面于同一天对这几家企业做了点对点的沟通，希望提振市场信心。”

　　在政策暖风频吹之下，今日地产股表现格外亮眼，并成为主力资金的重点抢筹对象。截至收盘，房地产板块上涨2.04%，大幅跑赢市场，南国置业(3.12 -7.42%,诊股)、中洲控股(9.42 -4.07%,诊股)、天津松江(3.06 -4.38%,诊股)、我爱我家(2.96 -4.21%,诊股)等多股强势涨停。有分析师把当下的地产股比作多年前的白酒，更断言，经历大浪淘沙后地产行业会诞生出“泸五茅”。

　　如何看待未来政策空间？综合多家券商分析师观点来看，在“稳增长”背景下，房地产行业作为国民经济的支柱产业，预计将会得到更多支持。如何把握后市投资机遇，抢先布局地产业的“泸五茅”？有分析师更是重申看多地产板块，优质龙头及地产蓝筹则更获青睐。

　　再有民营房企启用信用保护工具，融资困境迎转机

　　自央行5月15日下调首套房贷利率下限后，越来越多的地区将首套房贷利率最低降至下限4.4%，且政策落地节奏仍在加速。在郑州、天津、济南、苏州之后，无锡多家银行5月19日起也将首套房贷利率最低降至4.4%。此外，据中金公司(37.49 +1.19%,诊股)统计，5月以来已有约30城通过公开文件形式完善了楼市调控政策，涉及城市的能级和政策力度均较此前有所提高。

　　房地产市场近期暖风频吹，房企融资似乎也有回暖迹象，龙湖集团供应链ABS发行后，再有民营房企启用信用保护工具，此外碧桂园、龙湖、美的置业等3家民营房企也在同步发行公司债。

　　5月19日，有消息称，继龙湖集团、碧桂园、美的置业之后，旭辉集团拟于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。针对上述消息，旭辉集团回应称，“公司的确是第一批接到监管指导的示范民企。融资发行目前在筹备过程中，待必要手续完成后，会以公告形式进行信息披露。” 相关知情人士透露，“第一批启动信用保护工具融资的民营房企有4-5家，相关方面于同一天对这几家企业做了点对点的沟通，希望提振市场信心。”

　　据悉，市场首单民营房企信用保护凭证业务已于5月16日在深交所正式落地。该信用保护凭证由中证金融运用自有资金与中信证券(19.75 +1.96%,诊股)联合创设，将支持以民营房企龙湖集团作为核心企业的供应链ABS发行，服务上游供应商融资。

　　龙湖供应链ABS发行总规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.50%，投资者认购倍数2.36倍。深交所表示，该信用保护凭证的成功设立，是市场落地的首单民营房企信用保护工具，有利于增厚民营房企债务融资信用水平，标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。

　　除此之外，碧桂园也拟于今年6月份陆续安排发行供应链ABS和ABN产品，其中供应链ABS产品将启用信用保护工具，目前发行工作正在筹备之中。

　　与此同时，民营房企发债也在密集进行中。5月16日，龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债，发行规模5亿，期限6年。同日，美的置业也宣布发行10亿公司债券，期限为4年。此外碧桂园方面也表示，拟于5月22日在深交所簿记发行一期不超过5亿元人民币的公司债。

　　值得注意的是，自去年9月以来，市场对民企地产债存在明显的规避情绪，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行，在行业人士看来，民营房企本轮融资具有极强的破冰意义。

　　华泰证券(13.24 +1.22%,诊股)表示，本轮监管层支持地产民企债券融资一是落实前期“完善民企债券融资支持机制”的政策要求；二是4月房企发债融资仍以央国企为主，民企净融资持续为负，因此稳地产、稳预期迫在眉睫，后续还有待宽松政策继续发力。

　　未来地产政策仍有待发力

　　民营房企本轮融资回暖迹象释放什么市场信号？综合多家券商分析师的观点来看，未来可对地产行业的政策支持保有更积极的态度。

　　中信建投(22.73 +2.57%,诊股)地产团队观点认为，房地产作为国民经济支柱行业的地位目前并未改变，在此背景下其经济稳定器和压舱石的作用将更加突出，预计将会得到更多的支持。且随着房地产政策趋势向好不变，叠加疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复，政策效果有望加速落地。

　　对于后期政策走向，华泰证券认为，当前地产销售仍不稳、房企流动性困难未解决，可以期待更多高层级、系统性的地产支持政策的出台与落实。在融资端，近期关注5月LPR调降可能。在需求端，关注政策支持刚需和改善性需求的力度。目前来看，在政策引导下，新市民购房刚需、居民孝老抚育等改善性住房需求有望持续释放。

　　银河证券房地产团队则强调，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，预计5、6、7月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。

　　中金公司研报分析指出，政策在供、需两侧仍有进一步发力空间，需求侧更多集中于围绕支持合理住房需求的住建类政策，如限购方面，对有合理住房需求的目标人群购房资质适度放松；限贷方面，降低购房资金门槛或支出成本等。而供给侧或更须聚焦于房企信用问题的纾困和缓解，如预售资金监管政策的进一步优化、储备和落实房企信用问题的政策对策、强化房企融资方面的政策支持以及改善企业现金流方面的政策措施。

　　安信证券的观点则相对审慎，其研报指出，向后看房地产风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，虽然房地产政策可能还有继续放松的空间，但“坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期”和“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”仍是当前不可动摇的政策方向，它们构筑了房地产放松的边界，“大水漫灌救房企”不会看到。

　　分析师重申看多地产，地产蓝筹获青睐

　　如何把握地产股投资机会？中信证券观点指出，政策从机遇期到高潮期，地产蓝筹仍在好的投资窗口。尽管上半年房企各项指标都将显得十分疲弱，但决定地产股走势的，并非基本面，而是政策面。本次政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月，未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决，因此坚定看好地产蓝筹的投资机会。

　　对此，中信建投房地产团队也重申看多地产板块的观点不变，继续推荐高信用房企。未来行业分化仍将延续，高信用房企将享受新一轮行业集中度提升和利润率改善的过程，有望持续胜出；且随着地方政府和证监会加大对REITs的支持力度，近期强烈看好持有运营类开发商。

　　华泰证券认为，在政策密集托底之下，市场对地产信心有望加速回暖，推动改善房企销售回款、融资，地产销售拐点有望提前到来，关注地产债右侧投资机会。策略上，优质央国企有配置价值，对于地产民企龙头，在负债端稳定前提下，把握企业基本面与偿债意愿，可挖掘高收益投资机会。

　　中金公司建议，短期主导逻辑仍以政策博弈为主，大方向已明晰，关键在于投资节奏把握，后市如出现前述政策调整的趋势，则可考虑适当兼顾“弹性”民企。此轮短期博弈政策逻辑过后，中长期来看则持续看好开发赛道的“好学生”和深耕不动产赛道的“多面手”，优质龙头有望持续胜出。