毛利率下行叠加期间费用率上升致归母净利率下行。2021Q1公司归母净利率为7.54%，较2020Q1下降3.21个百分点，较2019Q1下降4.2个百分点。

　　截至2020年12月31日，公司现金短债比为1.23倍，净负债率80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%，财务归属“黄档”。

　　盈利增速持续放缓，归母净利率持续下行

　　荣盛发展成立于1996年12月，总部位于河北，于2007年在深交所上市。目前公司已初步形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、酒店、物业、金融等为一体的综合性全产业链业务。2020年，公司房地产开发、产业园、物业、酒店经营、其他行业营收占比分别为86.81%、7.5%、1.57%、0.95%、3.18%。

　　荣盛发展：盈利增速持续放缓 剔预资产负债率踩线监管指标 src=http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/05/weixin/one_20210510074248795.png>

　　图1：2020年荣盛发展业务结构

　　公司2020年实现竣工695.80万平方米，完成年初竣工计划的78.42%，结转项目面积600.81万平方米，同比下降8.98%；结算收入620.76亿元，同比下降2.10%。竣工结转速度的放缓或从一定程度上导致了公司营收增速的下行。2020年，荣盛发展实现营收715.11亿元，同比仅增长0.85%，营收增速自2018年以来持续放缓；实现归母净利润75.01亿元，同比下降17.75%。

　　2021年第一季度，公司累计实现签约面积213.83万平方米，同比增长57.95%；累计签约金额255.04亿元，同比增长83.67%。由于去年低基础原因，荣盛发展实现营收118.99亿元，同比增长44.97%；实现归母净利润8.98亿元，同比增长1.79%。

　　荣盛发展：盈利增速持续放缓 剔预资产负债率踩线监管指标 src=http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/05/weixin/one_20210510074250746.png>

　　图2：2016-2020年荣盛发展营收、归母净利润及其同比

　　2020年，荣盛发展综合毛利率为27.82%，较2019年下降2.26个百分点，较2018年下降3.64个百分点。三项费率为8.38%，同比上升0.72个百分点。毛利率下行叠加期间费用率上升致公司2020年归母净利率下降2.37个百分点至10.49%。

　　荣盛发展：盈利增速持续放缓 剔预资产负债率踩线监管指标 src=http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/05/weixin/one_20210510074252748.png>

　　图3：2016-2021Q1荣盛发展毛利率与归母净利率

　　荣盛发展一季度归母净利率持续下行。公司2021Q1毛利率为27.17%，分别较2020Q1、2019Q1下降3.91个百分点和6.59个百分点；三项费率为12.19%，较2020Q1下降1.61个百分，但较2019Q1上升4.53个百分点；归母净利率为7.54%，较2020Q1下降3.21个百分点，较2019Q1下降4.2个百分点。

　　投资节奏放缓，环京区域土储占比较大

　　2020年，荣盛发展新增土地储备65宗，计容建筑面积为714.57万平方米，完成年度计划的52.70%；购地金额为281.61亿元，投资节奏明显放缓。拿地强度方面，在金额口径下，公司2020年拿地强度（新增土地总价/销售金额）为22.16%，较2019年下降4.02个百分点。

　　荣盛发展：盈利增速持续放缓 剔预资产负债率踩线监管指标 src=http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/05/weixin/one_20210510074254747.png>

　　图4：2018-2020年荣盛发展新增土地总价及计容面积

　　截至2020年末，荣盛发展在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市总土地储备建筑面积3836万平方米，较2019年略有增加，其中分布最多的是河北省，总面积占比达到39.2%，其余山东省11.8%，安徽省7.5%，另外长三角地区的江苏省占比为6.1%。

　　剔预资产负债率越过监管红线，财务归属“黄档”

　　住房城乡建设部、人民银行于2020年8月召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

　　按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“两线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　截至2020年12月31日，公司资产负债率82.07%，较期初下降0.32个百分点；现金短债比为1.23倍，较期初增长36个百分点；净负债率80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%，财务归属“黄档”。

　　荣万家赴港上市：盈利能力低于行业均值，外拓力度不足

　　2020年底，荣盛发展旗下子公司荣万家赴港上市成功获批，并于2021年1月15日正式在香港主板上市。

　　荣万家是一家经营区域集中在环渤海经济圈的物业管理服务提供商，以住宅项目管理为主。截至2020年末，荣万家在管面积约59.7百万平米，其中住宅物业占比92.1%。

　　在管项目区域的分布上，按在管项目收入计算，荣万家环渤海经济圈占58.9%、长三角地区占27%、大湾区（包括其周边地区）占5%、中西部地区占9%。

　　荣盛发展：盈利增速持续放缓 剔预资产负债率踩线监管指标 src=http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/05/weixin/one_20210510074256747.png>

　　图5：2020年荣万家管理项目区域分布

　　或因住宅物业项目占比较大，公司盈利能力较低。2020年，荣万家毛利率为28.1%，低于行业均值0.6个百分点。

　　另外值得注意的是，2017-2020年，荣万家来自独立第三方的项目占比一直较少。截至2020年底，荣万家在管规模中约98.5%的项目均由荣盛发展所开发，公司的外拓能力仍需要时间来验证。