中国基金报记者 王建蔷

　　备受关注的深圳福田学位房风波仍在继续发酵。

　　事情起因是深圳市福田区8个小区业主今年递交的小升初申请被深圳高级中学南校区驳回，理由是房产证用途一栏写的不是商品房，而是单身公寓。而“被降级”的小区，房价基本都在10元/平方米以上。于是家长们集体去当地教育局拉横幅维权，甚至还传出他们偷偷潜入相关单位找“证据”。

　　深圳福田区今天发布情况通报称，“跪求学位”7人中 无一人今年有孩子需申请学位，今年福田区学位有充分保障，所有福田户籍的适龄儿童可入读公办学校。

　　深圳香蜜湖“豪宅学区房”降级

　　8个小区申请学位遭驳回

　　这起学位房风波起于5月底。

　　5月29日，在深圳高级中学南校区小升初申请审核的最后一天，该地段部分小升初家长发现孩子的入学申请审核结果为“初审不通过“。

　　除显示“初审不通过”信息外，还写着， “第一类要求住宅用途商品房，请出示住宅用途商品房相关证明”。也就是说，入学积分认定为第一类的，房屋类型需是住宅用商品房，“

　　之后，学校周边8个小区——泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区的多位业务也遭遇了相同的事情。

　　公开信息显示，深圳高级中学南校区日前将泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然小区、安华小区、杭钢大厦、有色大厦8个小区的入学积分由第一类（基础分80分）降至成第三类（基础分70分）。

　　据深高校方相关人士透露，今年初一计划招收630人，而实际申请人数超过1000人。竞争如此激烈，8个小区突遭降分，以深高南学位的紧张程度，被降为三类意味着他们的孩子或将无缘深圳高级中学南校区。

　　5月29日，初审结果公布后，家长们也迅速向福田区教育局反馈了这一情况。也有小区的家长火速维权，去教育局扯起了横幅要讨个说法。

　　基金君在Q房二手房网上查询到，这些小区的二手房每平米价格在10万元至13万元之间。竹园小区为二手房均价为11.43万元/平，泰康轩均价为10.5万元/平。

　　历史遗留下来的“特殊房产”

　　事实上，8个小区学区房认定遭降级，主要是由于土地性质、房屋用途上不甚明确，以及“公寓”概念的模糊界定。

　　据了解，这些遭降级的小区中，部分小区的土地用途是商业办公用地或者工业用地，房屋用途为单身公寓、办公楼或者宿舍。按照相关规定，依照相关规定，商业公寓是明确不授予学位的。

　　这几个被降分小区既不属于住宅，也不在现行的住宅公寓、商务公寓、酒店式公寓之列，处于一个“模糊地带”。

　　据《深圳市城市规划标准与准则》2019年修订版本规定：

　　关于目前市场中常出现的“公寓”，如“学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等分类的说明：城市用地分类主要依据土地实际使用用途来界定，对于以各种政策用途、服务人群来分类，以及市场上出现的种类繁多的各种广告用语中的“公寓”应根据具体情况进行研究判断。

　　据业内人士，“当初开发商拿到这块地的性质是商业或工业用地。但由于早年监管不力，开发商变更了土地年限和土地性质，由50年变更为70年，建成了住宅却没有补交地价。这就造成一些地块性质上并非纯粹的居住用地，仍然以“住宅”身份存在。”

　　这种情况下，房产证的土地用途仍标注为商业或工业用地，却按照住宅销售，多年来房管局认定为住宅，入学也按住宅性质申请学位。”

　　按照6月4日香蜜湖街道办、福田教育局与小区业主代表的沟通结果，被降分的小区被认定为“特殊房产”。

　　其共同点是产权为70年，但土地性质不带“住宅”，例如财富广场老版房产证的土地用途为“商住混合用地”，2016年之后更改为“单身公寓”；阳光高尔夫大厦为商业、办公、单身公寓，杭钢富春大厦为商住混合用地，泰然公寓在2004年之后变更为工业用地。

　　福田区教育局介入

　　仅三个小区恢复一类学位

　　在经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后，福田区教育局6月3日给深高南发函，表示泰安轩、泰康轩与竹园小区仍属一类，而泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦和安华小区因为土地性质属于非居住用地，只能按特殊性质房产申报，也就是基础分降为三类。

　　对此结果存在异议的业主，已经以集体或个人名义向教育局提交材料提出申诉。

　　根据知情业主透露，会上教育局有明确说明：居住用地上的单身公寓，与住宅并属于一类，规划上都有配套学位。

　　教育局实行三居住要求：房产证明上土地性质属于居住用地，房屋用途属于居住用途，以及业主实际在此地居住。

　　然而，被划为三类的泰然公寓业主表示，与其余四个小区不同，泰然公寓的土地性质是居住用地，只不过土地用途被划分为工业用地。据业主提供的材料，泰然公寓小区1998年、1999年的房产证，土地用途一栏显示是住宅用地；但是到了2004年，性质却变成了工业用地，用途变成了单身公寓。

　　这变动让他们在这次事件中被归入三类房产。因此，泰然公寓业主就住宅土地用途变化，要求深圳市规划和自然资源局福田管理局出函说明原因。

　　被降级的5个小区的业主6月4日均收到一条系统短信，称业主的房产已确认为归为第三类特殊房产，并要求业主按此重新提报学位申请。

　　据财联社，6月10日一早，福田区财富广场门口还有数位业主举着印有“同产同权”、“就近入学”的A4纸站满了三级台阶。

　　福田区政府通报：

　　学位充足，“跪求学位”者中无一人今年申请学位

　　据深圳市福田区人民政府官方微博今早通报，近日，辖区深圳高级中学（初中部）学区部分业主因对房产积分资格审查存在异议而多次聚集，个别人采取过激和违法行为，引起媒体和社会关注。

　　区委区政府高度重视群众对学位保障的呼声和对优质教育的期盼，全力做好学校建设和优质学位供给，公正公平开展相关调查核实，依法依规开展处置。现将有关情况通报如下：

　　一、今年福田区学位有充分保障，所有福田户籍的适龄儿童可入读公办学校。

　　截至目前，申请福田区公办小一学位共计18991人，6年级毕业14406人，新增学位需求4585人；申请福田区公办初一学位共计15557人，初三年级毕业9219人，新增学位需求6338人。

　　而今年福田区通过学校新改扩建等措施新增学位约2万个，完全能满足辖区义务教育学位需求。

　　二、2013年开始，福田区教育局制定并实施《义务教育阶段积分入学办法》，2020年仅“计生加分项”按照法定程序进行了调整，其他项目均没有变化，各个学区范围也没有变化。

　　但政府部门按照既定程序，因应投诉、申诉或家长申请，适时对有投诉的有关问题，如对具体楼宇性质等积分因素进行甄别，是完全合法、公正和必要的。

　　部分房产在甄别核实后确定的性质和类别与往年出现变化，但这只是回归该物业本身应有的积分待遇，而不存在所谓因今年“政策变化”而“降低待遇”或者“损害权益”的问题。由此要求所谓“讨还学位”或“恢复权益”的依据不足。

　　三、对于辖区居民和学生家长提出的意见，十分愿意倾听，后续将深入小区和群众进一步听取意见，但所有沟通对话应当在依法有序的轨道上运行。

　　四、经初步调查，前期造成人员反复聚集的小区和片区，存在有人借所谓“名校学位”炒作以抬高房价的现象。

　　公安机关对煽动和参与违法聚集的2名房地产中介人员已依法作出治安处罚；在6月1日所谓“跪求学位”的7人中，也没有一人今年有孩子需申请学位。

　　区住建部门日前已组织开展学位热点片区中介机构专项检查，并将会同公安部门对核查发现的辖区涉学位高价房进行梳理，对显著高于历史成交价格的房源进行下架处理，并对涉事中介机构依法作出相应处罚，以整治相关行业乱象，坚决践行“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。

　　最新进展：

　　业务仍在等待最后转机

　　据财联社报道，截至目前，财富广场仅一户重新提交了申请材料，杭钢富春大厦、阳光高尔夫大厦等多个小区无人提交，业主们还在等待最后的转机。

　　此时距离福田区公办小一年级新生报名的复核修改截止时间仅余7天，距离初一年级新生报名修改截止仅20天，就学问题已迫在眉睫。

　　深圳市土地房产交易中心和美联物业的数据显示，深圳的“商务公寓”成交量统计最早在2006年。而被降分小区的建成时间约在1990年只2005年，成为模糊地带。值得注意的是，目前深圳还有40多个小区有类似历史遗留问题。

　　而6月4日香蜜湖街道办、福田教育局与小区业主代表三方座谈还透露了一个重要信息：此次确定的积分政策面向的是福田全区。

　　深圳已有6个行政区推行“大学区”。

　　事实上，深圳已经步入公办学位供应的紧缺期。

　　据深圳市教育局公布的数据，2019年深圳中考报考人数有78300人，公办普通高中录取35531人，计算出录取率为45%，相较2018年的47%进一步下降。与此同时，教育部门于2018年测算的2020年深圳小一学位缺口达到4.95万个。

　　2018年，坪山开始设大学区，至此，全市共有6个行政区跨进“大学区”的门槛，即多校划片的学位申请办法：住房在大学区内，家长可以不受地段限制申请大学区内的任一一所或者多所学校。这就意味着，一个小区对应多所学校，其房产不再直接挂钩某所学校的学位。

　　这意味着学位供应也将发生较大变化，同一套学区房，可能分到名校，也有可能分到普通学校。

　　编辑：舰长