高盛称在去年9月中予其“买入”评级后，该股股价上升了43%，同期国指跌5%。下调合景泰富评级是由于其股价表现已经跑赢大市，其估值目前已恢复至高于历史平均水平。

　　但是同时高盛也指出，基于集团土地储备质素及城市更新方案的综合能力、投资物业组合增长带动经常性收益、拓展物业管理服务及提升产品和品牌资产，该行表示对集团增长前景仍正面。不过，预计在竞争加剧及当局政策影响下，近期集团在增加土储方面会放缓。集团将继续寻找合作伙伴，并加快城市更新改造以扩大规模，但预计今年预售额达1000亿元人民币以上后，未来两年增长速度将减慢。

　　小摩下调目标价

　　10月12日，就在合景泰富分拆合景悠活港股上市之际，摩根大通也发表研究报告，虽然对其公司展位良好并维持合景泰富集团（01813）“增持”评级，但将目标价则由18.8元降至15.4元。

　　该行引述内地数据指，公司今年首九月合同销售达660亿元人民币（下同），完成全年目标1,030亿元的64%，完成比率低于行业平均的71%，令投资者较为担忧，而第四季公司将推8-9个项目，相信平均每月销售可达120-130亿元，意味第四季销售按年增长达35%，而今年首三季增长仅为13%。

　　在盈利增长方面，摩根大通估计公司今年核心净利将按年升29%至62亿元，而2021-22年的年复合增长则为20-25%，主要受惠以利润稳定增加交付，加上估计租金收入增长将达30%，占净利10%，也有助维持公司未来三年的盈利年复合增长维持在20-25%水平。

　　考虑到分拆合景悠活上市的相关因素，该行调整了对公司2021-22年的盈利预测，料2019-22年盈利的年复合增长将为24%，认为合景公司在珠三角及长三角比中型规模的同行有更多复盖，相信公司可捕捉珠三角及长三角的增长，且受惠于公共卫生事件后复苏较快，销售方面也能跑赢中国其他地区 。