中新集团(行情601512,诊股)是我国首个获批上市的国家级经开区开发运营主体，是中国和新加坡两国政府最重要的合作项目之一，拥有中新合作的独特品牌优势和政策优势；其发起人为中方财团、新方财团、港华投资、苏州高新(行情600736,诊股)和新工集团，实际控制人为苏州工业园区国有资产控股发展有限公司，注册资本38.87亿元。　

　　砍业务赚快钱营收净利预计大涨

　　财务方面，2016-2018年，中新集团的营收分别为65.07亿元、40.46亿元、34.59亿元，呈现逐年下滑趋势。招股书显示，中新集团2017年仅在房地产开发与经营方面的收入就骤减21.83亿元，2018年，这一业务收入又减少7.00亿元。原因主要为2016年依赖国家出台房地产调控政策，导致房地产市场交易降温。

　　与此同时，其净利润却实现逐年增加，分别为9.05亿元、12.76亿元、14.34亿元。从中新集团的分析来看，净利润的增长主要来自于税收、支出利息的减少和投资收益的增加。

　　该公司预计2019年营收为 46.23亿元至 56.50亿元，较上年同期增长约33.66%至63.36%；预计净利润为15.22亿元至17.26亿元，较上年同期增长约6.09%至20.31%；预计归母净利润为10.62亿元至12.04亿元，较上年同期增长约8.57%至23.12%；预计扣除非经常损益后归母净利润预计为7.25亿元至8.59亿元，较上年同期增长约-13.30%至2.79%。

　　营收和净利润增长的主要原因系公司集中处置住宅及商业房地产资产所致；而扣除公司处置房地产项目公司股权产生的处置子公司收益和长期股权投资处置收益后，其归母净利较大可能负增长，这说明中新集团自身业务的盈利情况不容乐观。

　　目前，该公司已经转让了2家控股公司和5家参股公司的股权，合计收入12.57亿元。其招股书中显示，处置住宅及商业房地产项目资产对该公司前三季度的营收和净利都产生了巨大影响。

　　2019年1-9月，中新集团的营收为45.31亿元，较上年同期增长61.95%，其中，公司处置住宅及商业房地产项目资产实现销售收入30.43亿元，占比67.17%；净利润为15.01亿元，较上年同期增长33.59%，主要因公司处置住宅及商业房地产资产实现净利润10.34亿元，占比68.91%；归母净利为10.58亿元，同比增长37.83%，主要因公司处置住宅及商业房地产资产实现归母净利润7.81亿元，占比73.81%。

　　可以计算出，剔除处置住宅及商业房地产项目的影响，该公司前三季度的营收、净利润和归母净利润分别为14.88亿元、4.67亿元、2.77亿元。招股书中表示，若未来公司不能进一步提升主营业务盈利能力，则会对公司经营业绩产生不利影响。

　　剔除住宅和商业开发 区域局限性或为其增长瓶颈

　　招股书显示，中新集团的主营业务是围绕园区开发运营，包括开展土地一级开发、房地产开发与经营（长租公寓、工业厂房、商业租赁）、绿色公用、多元化服务。

　　公司在招股书中表明，目前的主营业务主要集中于长三角的苏州、南通、宿迁、滁州、嘉善等地区，近年来国家对土地开发及房地产开发的宏观调控及开发区相关政策的变化，致使中新集团可能受当地地价、房价波动和土地资源限制的影响，业务面临一定的区域限制。

　　土地以及开发业务方面，截至2019年6月末，其土地一级开发项目签约总可出让土地（商住性质）总面积为1,724.51公顷，累计已出让面积为357.61公顷，未来签约可出让土地面积为1366.89公顷。

　　房地产开发与经营方面，中新集团为了顺应国家对房地产的调控政策，目前已经剔除了住宅和商业房地产开发业务，仅保留了未在调控政策范围内的长租公寓、工业厂房和商业租赁三项业务。在长租公寓方面，中新集团目前拥有5个长租公寓项目，其中青年公舍、汀兰家园一期合计可租赁面积约 28 万平方米，已经运营长租业务超过10年，整体出租率超过 95%；在工业厂房方面，拥有93万平米的工业地产，是园区内较大的工业厂房开发运营商；在商业租赁方面，目前拥有40万平方米的商业地产。除此之外，该公司仍有四个厂房和一个公寓项目正在建设。

　　绿色公用业务方面，一方面为公用事业运营、投资，业务主体为中新公用、中法环境、中新环技、中新曜昂、东吴热电，业务涵盖供水、污水处理、污泥处理、环境修复、燃气、供热发电及生态环保技术的收集、处理、再利用、运营、投资等领域；一方面为新型能源服务的投资、运营，业务主体为中新能源、中新春兴、中新华智、中新协鑫，业务涵盖集中供冷供热、分布式光伏、光源科技、污水源利用和售电服务等领域。

　　多元化服务方面，主要包括教育咨询、物业管理及酒店管理等业务，报告期内，中新集团多元化服务的收入及现金流较为稳定。