2019年元旦前后，我们一行（公募、私募、资管、卖方、实业）10人拜访了越南中国广东商会、越南西贡证券总部、中国驻越南当地教大地产商、调研了一线从事证券、地产、实业的一些人士，由于此行皆是投资人参与，问的问题都是二级狗普遍关心的一些问题。因此我们采用一些简单的问答形式流水式的写了篇“专业机构”的“非专业”报告。

　　部分结论和答案或有偏颇甚至差错还请见谅（部分答案因人而异），仅供您参考。

　　纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。

　　建议大家想深入了解这个“安南”买张机票来个说走就走的旅行即可。

　　胡志明是最大城市，整体消费水平在中国北上深之下，考察团全程费用除机票外人均10KRMB/5天河内也可以，但更建议胡志明市。

　　1. 越南GDP世界排名40名后，总量是深圳的2/3,人口1亿

　　据越南《越南投资评论》2018年报道，目前越南外商投资企业聘用超200万雇员，外资占发展投资资金的25%，过70%的出口额，FDI企业创造50%的工业产值。

　　2.外资是越南成长的很大驱动力

　　越南国家预算收入预计超约579亿美元，较既定预算增加3%左右，较2017年增长5.5%，预算赤字率约达3.67%，超过越南国会提出的指标。

　　3.信贷驱动很高

　　4.日韩新台英港中投资排序；中只4%

　　5.越南人工成本约中国1/3

　　6.承接的主要是电子通信机械设备

　　7.CPI4-5%高企，货币预计开启紧缩趋势

　　政策面看，统计局数据显示2018年6月越南CPI同比增长4.67%，10月央行宣布三季度严控高风险行业放贷后，将在四季度继续收紧货币政策。据《越南新闻》消息称央行希望通胀率保持在4%以下，并确保汇率稳定。

　　8.越盾不希望竞争性贬值怕通胀

　　价：2018年7月央行官网发表声明，为确保经济稳定，不惜以低于市价的水平抛售外汇抵御越南盾贬值压力。

　　量：2018年6月外汇储备达635亿美元，较去年12月增加110亿美元，创历史新高，其中：

　　9. 越南进行的股改有当年中国影子

　　越南股改进程：

　　2014年开始国企民营化以提高生产效率，因此前连续两年GDP增速低于5%。

　　2017年8月，越南批准33家国有企业股改，涉资总额80.6万亿越南盾，12月财政部企业财政局宣布45家企业股改方案获批，如按政府批准股改清单仅21家企业，进程仅达计划的47.7%。但2017年企业实际价值比2016年股改的企业实际价值增长5倍，当年财政收回63.2亿美元。

　　2018年6月《越南新闻》消息，根据财政部报告，2018年前5个月仅5家国有企业股份化计划获批。政府计划今年完成85家国企股份化改革，从181家国有企业撤资。

　　10.银行业绩普遍增长20%+，坏账率较高

　　11.胡志明/河内交易所分别1200/900亿美金市值（2019年元旦）

　　2016年3月胡志明股票交易所有348家上市公司，总市值约196亿美元，河内股票交易所有380家，总市值约68亿美元。

　　2018年6月《国际金融报》 显示，胡志明和河内两市市场总上市股票约800支，总市值从2017年的6000亿增长到8000亿人民币，流动性增加非常明显。

　　股市设有涨跌停板，7%

　　外资进出暂无限制，但要托管在当地银行（类似沪港通深港通 外资进入要切换成当地本币）

　　12.股市以金融地产占一半;交易费用千2.5（卖出千1）

　　占比：越证指数成份从市值来说最大的权重是：金融（不含房地产）32%；必需消费品18%；公用事业13%以及房地产10%

　　佣金：交易费率佣金为0.15%，买入时收取0.15%，卖出时收取0.15%，同时还需自动缴纳0.1%的税。各家券商或有不同，总比比中国当前手续费高很多

　　13.4G网络刚启动，3G普及，5G未开始

　　2015年越南3G用户人数为3578万人，预计2017-2018年3G用户数量将达到50%-60%，是升级至4G的理想水平。

　　2016年政府给4家移动运营商颁发4G经营许可证，将在2017年开展4G业务。频率局表示由于通信基础设施原因要到2018年才能普及4G业务。

　　2018年OpenSignal报告显示越南4G覆盖率71.26%，落后周边泰国、新加坡、马来西亚等，且4G用户基本位于城市地区。

　　2018年12月日本经济新闻报道，越南最大移动运营商越南军用电子电信集团将于2021年启动新一代通信标准“5G”的服务。越南4G服务比日本晚六年，预计5G差距将缩短为晚两年。

　　中国抖音国际版TIK-TOK 在当地很受欢迎

　　微信在华人华裔之间比较流行但不是最普及应用。FACEBOOK及当地社交应用更普及

　　GOOGLE应该用基本是必需品

　　14.2家运营商FOX VGI上市，VNPT最大但100%国有且未上市

　　2016年，越南邮电集团（VNPT）类似中移动

　　2017年《越南2017年信息技术与传媒白皮书》显示，2G/3G市场看，Viettel占市场份额达46.7%；MobiFone占26.1%；VNPT占22.2%；其他运营商Vietnamobile和Gtel分别为2.9%和2.1%。

　　15.政府未明确抵制中兴华为，中国厂商占比不错（西贡证券）

　　16.中国在越南投资情况

　　大方向看，建议拿专业的能走出去的东西去越南投资肯定成功，不建议拿淘汰的东西去投资越南。越南的网络普及率比中国还高，智慧手机的比例非常高。越人口要主要集中在南方胡志明市，北方河内，所以信息传播速度是非常快。中国TCL、美的，腾讯等企业来越南投资都很成功，因为产品好。越南选择中国产品，看中的是品牌而不是价格。越南人每年很多人常驻广州，采购服装、小家电等，所以越南各超市看到商品应该有一半是中国。

　　17.本地科技发展欠佳，电商/软件外包/游戏尚可

　　2017年越南最高搜索量电商平台为Lazada，占市场点击总量的19%，其次为越南本土电商The Gioi Di Dong。

　　VinaGame是越南领先网络游戏版权运营商，也是越南市场龙头网络游戏供应商，通过完善的分销体系，所发行网游分配到越南大多数网吧。其《武林传奇》、《九龙争霸》、《封神榜—万仙阵Online》MMORPG游戏的主导产品以及《泡泡堂》休闲类游戏拥有上百万玩家。

　　淘宝天猫在当地也很普及，并有不少店家。

　　18. 当地人少用微信

　　越南社交软件排名：2018年3-5月越南APP排名显示，社交类应用看，iPhone排名相对稳定，Facebook和Instagram拥有相对稳定且庞大的用户群；安卓中Messenger和Zalo稳定在榜单前二。

　　微信市场消失原因：

　　证券方面，成立证券公司难度非常高，市场小，易被操纵，且会计揭露的财报可信度不够高，所以一般人投资证券热情不高，反而更倾向于房地产。但证券市场也在发展，中高层逐渐开始关注基金，目前基金公司5-6家，称作基金管理公司，设立较难，其中证券、保险、银行投资占比需不低于30%。

　　如产房租金均价近三个月涨了20%，从2.5元/㎡涨到3元/㎡。越南整体发展较快，尤其房地产板块，房子投资增值一年平均达到15%-20%，租金投资回报在6%-9%，中产阶级大量形成，所得逐渐提升，GDP逐渐提升。?

　　另一方面，地区基本薪资每年调整，18年增幅5%，达到最低，一般是6-7%。

　　20. 类似中国，越南政局相对稳定

　　越南有中秋节、春节，受中国文化影响很深，在东南亚除新加坡以外，最接近中国，所以逐渐吸引更多人。越南当前政局较为稳定，这是投资越南的竞争优势。

　　美国制造业外流后，首先是日本，亚洲四小龙，再到中国。这些国家或地区的共同点都是受儒家文化的影响，越南非常重视文化，重视子女的教育，教育沉淀需要20年才会有改变，文化需要几百年才会产生改变。（商会观点）

　　21. 外国人是否能在越南买房

　　可以买，产权50年，到期自动可以再续期50年，相当于100年。

　　法律规定外国人买的房子不可以出租（但可以私下租）

　　外国人在越南买房不可以加杠杆，全款支付（但如果你在离岸金融自己加杠杆是自己的事情）

　　外国人买后3年可以再卖给当地人。但是当产权达到50年后，办一个手续可自动免费顺延50年。买房子时需要注意，在越南有一个不成文的约定，发展商说我卖给你房子使用期限50年，其实是没有房产证的，但是这种房子的价格不一定便宜，就相当于我给你这些使用期限，没有房产证，类似中国的房产初始登记，在房子投出来的时候，已经预售的那些人，他的名字写上，这种叫大房产证，实际上房子不是你的，当你要卖的时候，开发商可以帮你卖。

　　22.越南政府对外国人的限制

　　房子卖给外国人比例有如下限制-公寓大楼不超过30%，别墅及周边有天有地的房子，卖出比例不超过10%，一个小镇区不超过250户。2015年7月1号新规出来后，只有平阳省的一个日本开发商的房子有房产证。大部分外国人买房基本拿不到房产证，因为住宅法里面，有一条规定，外国人买房不能妨碍越南国家安全或社会安定。但是国防部、公安部、各省市人民委员没有明确哪些项目或者哪些地区会造成妨碍。建设部也一直催促相关部门明确， 否则没法过户，没法拿到房产证。

　　越南在大楼卖给外国30%以后，剩余70%再出售。某个开发商卖给外国人的价格比卖给越南人高了20%。但一般最多超出10%，但因卖给外国人的比例最多30%的，所以房子投资对外国人而言奇货可居。对外国人而言，购买房子等于获得一个购房权力，相当于签约了一个50年的租住合约，房子的所有权还是归房地产公司，风险较高。因若房地产公司出现问题，那房子就会被扣押。例如**总（商会领导）购买的房子也无房产证，目前剩余5%款项没有支付，开发商承诺在其入住两年之内办好房产证，若两年后未拿到房产证，剩余5%不支付，也不影响房子再做买卖。

　　据《越共电子报》报道，2018年前四个月，外国人在越南的购房交易量相当于2017年全年。仲量联行(JLL)的最近市场研究数据显示，越南房地产市场今年头四个月吸引了4.55亿美元投资资金，占全国吸引外资总额的12.8%。

　　23.越南本地人对待房产态度

　　越南人对房子有要求。比如两夫妻月收入到1万，供60平方，月供七八千的房子没问题。

　　越南房地产近三年被稍微打压，但是越南的土地结构是私有制，相比过去中国小发展商去缅甸拿地抵押，建房子预售时缅甸方面会捐款逃跑，越南作为一党专政，政策落实比较到位，且越南人口红利很厉害。

　　越南没有台风、地震，且农产品(行情000061,诊股)和海产品非常丰富，大米是全球第二，腰果是全球第一，海岸线一千公里，越南思想文化，人文习惯非常接近中国。

　　24. 中国厂商在越南的投资

　　中国投资真正落地的只有华夏幸福(行情600340,诊股)，投资以香港、新加坡公司名义过来，因为大陆资金受到监管。碧桂园早两年过来，据说土地差不多谈妥，但真正启动的就是华夏幸福。今年越南房产别墅等还是有投资空间。

　　25.外地人在越南买房的投资回报问题

　　投资回报：租金回报约8%-10%【商会几位高管的个人经历】如100万的房子，租金约六七千。胡志明市，房子分A、B、C三级，C级1000-1200【美金/平方】，B级1200到2000【美金/平方】，A级2000元以上【美金/平方】。据统计，家庭收入3000万越盾，可以买C，家里收入有4000万越盾，可以买B的。

　　26.租售比和买房出租问题

　　例如家庭收入大概有3000万越盾，1500万可用于生活，越南本地人贷款期限20年，杠杆70%。租金每年约涨100美元【以1000美金每月/栋来算】，但是越南盾每年贬值快，贬值约5%。但是租金是以美元计算的，汇率风险较低。投资A级汇率风险不大，因为房价、租金均以美元计价，B、C级汇率风险可能相对较大，因为以越南盾结算。A级以上房价、房租都以美元计价，但要看签约合同是不是正式的，正式的一定要以本币结算，但私下签约的非正式的标价以美元，签约合同每年变一次，房租会发生变化，如美元涨了，越南盾贬值了，但房租以美元计价，房租美金标价会调高。目前，外国人一般投资A级。

　　27 .外资投入房产，举个实例：越南富美兴

　　富美兴有两个概念，一个是地区名，另一个公司名。目前富美心该地区房子有标价在2000【美金/平】的，别墅很多，超千万人民币的豪宅很多。功德名均价值到6000【美金/平】。

　　在西贡河边（类似于上海和平饭店 黄浦江区域），1月份就要出现超一平方米超过1万【美金/平】的。在评估越南房价时，从2015年7月1日起，估价时房子面积算墙内面积，2015年6月30日及以前，面积算到墙中线，没有公摊。所以要给其价格打七折，再同中国比。

　　28. 政府办事效率 也有交易成本

　　政府方面：越南投资环境较好，政策较好，但是所有环节不能说没有灰色空间。越南被法国统治了80多年，有些欧美情怀，服务需给些消费。例如吃饭给消费，开公司去税务局办事也要....

　　29.房地产整体走势

　　越南的房地产上一波的高峰是在2007年，2006年、2007年因为要加入WTO。那一波厂商投资很惊人，将房价炒高了，但在2008年崩盘了，因当时越南中产阶级没有形成，越南盾大幅度贬值。

　　民众投资房子看其喜好，喜欢就买；政府对房产是压制政策，今年基本不批准开发。房地产市场，2008年泡沫碎裂，2013年第四季开始好转，2014年第一季度开始往上走，第二季度遇到513事件（南海和中国），各种打砸抢，最后要求保险公司赔偿。

　　2014年开始市场开始回暖，大型开发商每推出一个盘，定价会同以前的二手房相比较，一般会高出10%-20%，但是越南二手房成交量比较低，外国人喜欢买二手房。

　　最后讲讲吃喝玩乐

　　吃：好吃的太多了，中、法、美、越、泰 各种混，自己用点评即可；

　　喝：TIGER/西贡啤酒、各种海岛饮料；

　　玩：建议FACEBOOK 加入各种兴趣小组，实惠；

　　景点：很少古迹，见个新鲜。

　　三五成群，3-5天即可，时间不宜太长不宜太短。