要在房地产领域实现“去杠杆”

　　需要严格限制资金流向投资投机性购房
　　同时改变前一段时间通过政策变通
　　变相放松调控的倾向
　　楼市整肃风暴
　　七部门联手，长达半年，涉及30个城市，最近整治楼市乱象的专项行动再次刷新了以往楼市整治的力度。

　　针对近期房地产市场乱象，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等七部委近日联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　2018年年中的这项专项治理，预计将会从几个方面影响下半年房地产市场：一是对下半年房地产市场定调，市场的关键词，将从“摇号”“抢房”，转变为“严厉整治”；二是，一些城市，如长沙，已经再次出台了新一轮调控政策，意在给前一阶段调控政策打补丁，重点针对炒房进行精准化调控，未来预计会有更多城市跟进；三是，在此基础上，大部分城市的房价上涨预期将会改变甚至逆转。

　　2016年的“930新政”开启了这一轮调控周期，随后全国50余个城市先后出台了楼市限购政策。在2016年年底召开的中央经济工作会议上，中央明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。不过，在严厉的限购之下，只有北京、上海等个别一线城市的房价稳住了，而大量二、三线城市房地产投机炒作氛围却越来越浓厚，调控一再收紧，但房价却一路看涨。

　　2018年上半年多地爆发的抢房潮，不仅将前期楼市调控的效果抹平，而且再次调高了看涨预期，与整个楼市调控的初衷背道而驰。这样的结果，不仅与百姓的期望值相去甚远，更严重的是，已经影响到中国经济的基本面，给金融体系的安全运行带来了隐患。

　　炒房和反炒房
　　这次专项行动将重点针对四个方面房地产乱象：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

　　国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，这次专项行动最大的新意是针对市场突出的问题、乱象，多部门联手集中精准打击。这七个部委中，原来很多部门没有出现过，比如，公安部、宣传部、银保监会等等，多部门联手从各个层面、全方位、整个链条来进行精准的专项治理。

　　房地产的乱象不是近期才有，每一轮房价暴涨之后，主管部门都会查处一批典型案件，对市场进行警告。不过，这轮行动的打击对象，首当其冲的是投机炒房团伙，这是与此前几次市场整肃很不同之处。根源在于，炒房和各种真真假假的“抢房”现象，成为了这轮房价上涨的重要幕后推手。

　　一些乱象和怪象频频见诸媒体。5月，杭州两个新楼盘开盘，两个新盘都执行政府限价和摇号选房，其中一个楼盘均价每平方米18000元左右，而周边二手房价已经超过3万元。大量市民在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结，队伍长达一公里，有购房者因为等候时间过长而晕倒。

　　6月，深圳华润城润府三期开盘，尽管购房需要交200万元诚意金，但大量购房者仍然在雨中排队。“千万富翁排队淋雨”的原因是，这个楼盘开盘均价8.55万元／平方米，最低则是7.53万元／平方米。周边二手房价最高已经到了13万元／平方米，对购房者来说，抢到一套就能“赚”几百万。

　　在中央一再强调“住房不炒”、房地产业融资渠道收紧、各地普遍出台限购、限贷、限售的大前提下，房地产市场仍然出现了普遍性过热，问责的板子就不能简单打在开发商、购房者身上，市场普遍过热与地方政府的政策诱导有很大关系。

　　首先，一些二线城市陆续推出“抢人”政策，而争抢的优惠条件之一就是放开与楼市调控政策紧密相关的户籍限制资格，有的甚至给予买房优惠的支持。其次，在新房限价导致“一二手房价倒挂”和摇号买房政策下，在很多城市，买房就像打新股：买到就是赚到，制造了楼市幻象与房价上涨预期。再次，越来越高的棚改货币化比重，导致部分手握补偿的拆迁户热衷投资房产，推动房价上涨。

　　对于地方监管者的敲打，从5月以来就已经开始。“五一”前，住房和城乡建设部密集约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府相关负责人。5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题继续约谈了成都、太原两市政府相关负责人。约谈再次强调，要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

　　6月底，就在七部委整治楼市乱象通知发布前后，一些地方政府的表态也预示了风向的变化。湖南省委机关报《湖南日报》更是罕见地连发四篇社论，痛批长沙楼市乱象，明确指出，“目前长沙房地产市场面临的主要问题，是投机炒作，而非供需矛盾。”几天之后，长沙市政府火速出台了新一轮调控升级措施，每一招都指向炒房，并且前所未有地定调，“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”在一些观察家看来，地方党报如此严厉批评本地政策，风向意义绝不简单。

　　“对于管理者、监管部门不作为、乱作为也要问责。”在新华社报道中，住建部相关负责人表示。

　　炒房等各种乱象的出现，在某种程度上，也是地方监管松懈的必然结果。打击炒房不止是针对炒房者，房地产商，更包括监管者。

　　危及经济安全
　　这一轮楼市整治，之所以参与部门、时间和力度都超出以往，一个很重要的背景是，在供给侧改革和金融去杠杆进入深水区的阶段，不受控制的房价和持续的上涨预期，可能成为引发金融风险最危险的一环，已经严重影响了经济安全运行。

　　对房地产乱象的担忧和警示，在半个月前就已经引起了关注。6月14日，在上海举行的“2018陆家嘴论坛”上，全国政协经济委员会副主任杨伟民专门谈到了这个问题。他说，“前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹。”

　　尽管在演讲一开始，他就声明，自己已经不再是中财办副主任了，所讲内容和中财办没有关系，完全是个人意见。不过，他的这篇讲话，仍然被市场认为，在一定程度上传达了中央的关切。

　　杨伟民在讲话中非常罕见地公开批评：金融风险一面是货币政策、金融机构、金融监管等方面的问题，另一面则是实体经济，房地产、地方政府债务等问题，如果房地产市场继续乱象丛生，如果地方政府继续变换花样举借债务，金融监管再严厉，也会出现金融风险。“如果金融部门孤军奋战，其他部门袖手旁观，这场战役是打不好的。”

　　如此不同寻常的直率表态背后，对当前房地产乱象的担忧可见一斑。当前部分城市的房地产市场乱象，实际上已经成为了宏观经济金融政策的重大干扰项。一方面金融部门在努力降低金融市场杠杆率，另一方面，地产业加杠杆的行为事实上仍然得到鼓励，必然会大幅降低防范金融风险的工作效果，制造结构性的、甚至是系统性的风险。

　　在对金融部门和僵尸企业坚决推进“去杠杆”的同时，不少资金却继续违规流入房地产领域。6月20日，审计署审计长胡泽君公布2017年工作报告，审计发现，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。7月3日，银保监会在官网披露，中国银监会浙江监管局开出了6张罚单，其中的4张指向个人贷款资金被挪用去购房、资金违规流入房地产，涉及3家银行一家信托，合计被罚215万元。　　
　　信贷资金绕道流入股市、楼市，既加大了居民杠杆率，又吹大了股市楼市泡沫，增加了金融风险防范的难度，更为严重的是扰乱了国家房地产调控政策，影响了宏观经济的稳定运行。

　　类似的问题显然不是某一个地方的孤例。从短期来看，要在房地产领域实现“去杠杆”，需要严格限制资金流向投资投机性购房，同时改变前一段时间通过政策变通，变相放松调控的倾向，不能关了前门，开了后门。

　　而从根本上治理房地产乱象，需要加快建立新的住房制度和市场化调控机制。杨伟民认为，目前行政性措施已经不能根治房地产乱象，必须在六方面同步加快改革，包括改革政府垄断住宅用地体制，改革房地产商垄断住宅供应的体制，改革售多租少市场结构、加快住宅租赁市场立法，改革房地产税，改革住房公积金制度，改革农村土地制度。他还建议，应该尽快重新成立住宅制度改革领导小组，组织制定住宅制度改革的总体方案，协调相关单项改革。
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