中国经济网北京2月7日讯 今日，保利地产(行情600048,诊股)盘中跌停，截至发稿时，股价16.23元，跌幅9.98%。据保利地产业绩公告显示，公司2017年营业收入为1450.4亿元，同比下降6.3%；归母净利润156.8亿元，同比增长26.3%；2017年公司销售签约金额3092.3亿元，同比增长47.2%，创历史新高。对于保利地产业绩状况，包括中泰证券、中信建投、国泰君安(行情601211,诊股)等多家券商发布研报表示看好，随着公司业绩向好，其股价却与业绩形成对比。

　　中泰证券：业绩、规模、融资的确定“三重击”,给予确定性的估值溢价

　　2017年积极拓展,公司土储规模稳步攀升,2017年公司新增项目规划建面达到4755万平,是同期销售面积的2.12倍,据我们估算,截至2017年末,公司总可售货值接近1.3万亿,土储充沛。

　　在2017年12月的股东大会上,董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三,与行业目前TOP3碧桂园、万科、恒大已经突破5000亿的年度销售体量相比,公司规模基数“相对较低”,2017年销售额为3092亿元,因此我们认为在3000亿跨越至5000亿的过程中,公司规模的腾挪空间、增长的确定性相对更大。

　　和多数地产龙头股一致,公司未来两年较高的业绩确定性来源于:

　　1、2016至2017年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,带来利润量和质的改善,一方面结算规模稳步攀升,增强业绩锁定度,截至2017年三季度末,公司预收账款/前四季度营收比重达到161%,高于板块131%的平均水平,另一方面,公司毛利率迎来修复上行期,2017年公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、项目权益比趋于稳定,少数股东损益对净利分流下降,17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点。

　　中信建投：业绩超预期,经营制度双改善

　　拿地积极进取把握证券化大潮:公司自16年开始不断加大土地投资力度,17年全年公司累计获取土地4003.3万平,同比增长94.5%,对应地价2669.5亿,同比增长123.4%,占到当年销售金额的88.1%,无论是土地获取力度还是规模均为历史新高,进一步夯实公司土储优势。此外公司积极把握证券化市场机遇,10月发行首单央企Reits,充分抓住行业证券化浪潮。

　　国企改革进程持续推进:公司加速央企改革,公司17年上半年公司刚完成对中航集团的20个房地产项目的整合,11月末公司又收购保利香港50%股权,公司资源整合持续加速,一方面公司资源优势不断夯实,另一方面同业竞争问题解决,其也将得到更多的市场发展空间和机会,在规模竞赛中获得更多砝码。

　　国泰君安：未来3年业绩大迈进

　　目前公司估值在主流地产股中较低,因公司未来业绩高增长有保障,随着合作带来的投资收益和权益比的提升,加上利润率的抬升,公司估值和业绩都将迎来上修。

　　1. 由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在15倍左右,因此上调公司目标价至24.27元/每股,预计公司2017 ~2019年EPS 分别为1.32/1.74/2.26元,对应PE为12.5/9.5/7.3倍。

　　2. 过去3年已售未结项目达到2534亿元,未来3年业绩高增长确定性高。2017年公司收入同比-6.3%,除受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响,还反应公司结算节奏比较缓和,累计2534亿元已售未结算可保障未来3年结算高增长;归母净利润却同比增长26.27%,源于利润率抬升到11%,前三季度的毛利润率32%也明显高于2016年的29%,预计全年业绩增长当中也是毛利润率提升贡献较大比重。

　　3. 2017年拿地近2600亿元,楼面价6072元,当前平均售价13790元,可推货值充足、且利润率高。公司2017年拿地加速,同比增长116%,投资强度（拿地金额/销售金额）达到83%,是过去以来的较高水平。拿地楼面价6072元,而目前公司在售项目平均售价为13790元,推算利润率较为丰厚。由于前三季度公司存货增长29%,未来可推货值充足,带来未来的销售高增长。

　　4. 央企低成本融资优势明显,三级管理模式和跟投机制形成高效的公司管治。龙头公司融资渠道多样化,虽然平均融资成本4.94%比2016上升,但依然显著低于行业可比公司。公司逐渐形成的“总部-大区-平台”的三级管理模式和跟投机制,也将提升管控效能和开发效率。

　　5. 风险提示:房地产调控趋严,信贷投放收紧。

　　光大证券(行情601788,诊股)：业绩、规模、估值三击提升

　　公司营收同比下滑主要是由于结算区域变化和营改增政策的影响。归母净利润大幅提升原因有三:1）结转项目毛利率同比提高;2）投资收益（主要为参股项目以及信保基金）增加;3）结转项目权益比例上升,少数股东损益比例下降明显。

　　资源整合稳步推进收购保利香港控股50%股权,逐步解决同业竞争：公司与中航的整合正在持续推进,有望整合保利集团资源实现跨越式发展。2017年11月公司公告拟以51.5亿元收购保利香港控股50%股权及相应债务,保利香港控股持有保利置业39.66%股份（40.39%表决权）及广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业。未来境内新增地产项目将由公司为主开发,逐步解决同业竞争,扩大公司规模。

　　跟投机制出台,员工与公司利益绑定,效率提升：2017年12月公司董事会同意公司实施房地产项目跟投方案,单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%;跟投机制将员工与公司的利益进行捆绑,加大员工对项目运营全流程的积极性,提升整体效率。

　　天风证券：业绩增速超预期,销售突破3000亿

　　2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%;2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%。

　　公司加速拿地扩充土地储备,我们根据公告测算17年全年公司累计获取项目至少有193个,超过2016年的两倍;对应计容建筑面积至少有4004万平,同比增长94.6%;权益地价至少有1624亿元,同比增长94.88%,占到当年销售金额的52.5%;总地价至少有2680亿元,同比增长124.34%,占当年销售额的86.7%。根据克而瑞的估算,公司2017年拿地总货值约为5319亿元,占当年销售额的172%。受收购中航地产(行情000043,诊股)项目影响,公司加大了在三四线城市的布局,特别是核心城市群当中的三四线城市。公司土地储备充足,我们测算公司未开工土地面积超过9000万方。公司产品结构中住宅占比超过85%,其中90%以上为中小套型。优质的土地储备为公司未来进一步提升业绩、市占率提供了坚实支撑。

　　17年以来公司加大资源整合力度,上半年收购中航集团旗下20个地产项目,下半年公司51.5亿元（包含债权）收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过,有望逐步解决同业竞争问题,公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们认为随着激励机制不断完善,管理层和员工的积极性将大幅提升,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速,助力公司重返行业前三。

　　国信证券(行情002736,诊股)：销售增长显著 行业地位领先

　　2017年1-12月,公司实现销售面积2242.37万平米,同比增长40.27%;实现销售额3092.27亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平米,同比增长4.94%。

　　参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。据观点地产网12月20日报道,保利地产董事长宋广菊女士在当日股东大会明确提出,2018年保利地产将保持行业前五,未来2~3年重回行业前三。我们认为在当前行业集中度快速提升的背景下,公司仍提出“保五争三”的目标,彰显公司未来加速发展的信心。

　　2017年1-12月,公司累计新增项目约193个,新增计容建面约4004万平米;拿地面积/销售面积约为1.79,扩张步伐积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在中西部、长三角、珠三角等,“城市群区域布局”策略有效推进。