来源：见地

　　3月28日下午，万科A 2016年度业绩投资者交流会在网上举行，总裁郁亮、首席运营官张旭、首席财务官孙嘉及董秘朱旭在线回答投资者提问。

　　这场交流会，万科给出了2个小时的问答时间，是昨天的四倍。董事会超期“服役”一事仍然最受关注——毕竟，新一届董事会席位的确定及其所代表的利益意志，将会影响万科股权事件的走向和公司未来的发展。

　　在昨日的业绩会上，万科管理层仅以“换届方案正在积极酝酿之中，一旦成熟，将立即启动换届”来作为统一回答，而在今天的交流会上，当见地君继续追问，换届方案怎样才算达到“成熟”时，朱旭的回答是：

　　“在各方尚未就换届达成共识的情况下，在更合适的时点换届有利于保障公司经营管理的稳定性，符合各方股东的共同利益。我们会加强与各主要股东的沟通，获得其理解和支持。 ”

　　对于第一大股东宝能系的态度，朱旭的回答也依然很“官方”：公司的长期稳定健康发展符合客户、股东、员工、社会相关方的共同利益。

　　至于王石为何“缺席”业绩会，万科管理层也没有正面回答问题。当有投资者称“怀念去年年中会王石的慷慨激昂和坦率”时，朱旭幽默地调侃道，“看来我们一众高管昨天在业绩会上的表现，还未能完全达到您的预期，我们再接再厉！”

　　“郁亮年薪下降，体现了谦抑的态度”

　　王石的千万年薪，曾一度成为股权事件中被攻击的重点。2015年，王石与郁亮的年薪均为998.8万元。2016年，王石年薪升至999万元，似乎刻意控制在千万之内。不过，投资者显然更想知道，为何总裁郁亮的年薪反而下跌了19.8万元至979万元。

　　当见地君据此询问孙嘉时，他的回答很巧妙：“去年万科的业绩全面提升，而郁亮总裁的薪酬略有下降，这应该是体现了一种谦抑的态度。希望投资者对此感到欣慰。”

　　耐人寻味的是，年报显示有三个人的年薪超过了千万，比王石和郁亮的还要高，也因此引起投资者的注意。对此，孙嘉表示，首先，薪酬不一定仅仅由职级决定，对于一些重要业务板块的负责人，他们是前方的大将，其薪酬水平更取决于可量化的经营成果、相关板块的业绩、对公司的贡献，不能说一定就要低于集团高管；其次，从过去几年的情况来看，同行在挖角的时候，对万科较高层管理人员的出价，远远超过了他们在万科的当前薪酬，但管理团队总体保持稳定，体现了事业合伙人对共同事业的忠诚、对万科文化的眷恋。在此情况下，在集团总部任职的董监高更应该做出表率，因此对他们薪酬水平的限制可能更明显一些。

　　“规模和利润都不是最重要的”

　　随着千亿、两千亿、三千亿房企阵营越来越大，见地君也听到一些房企人士的判断，不少人认为，未来2-3年内，销售额达不到千亿或进不了“前20”的房企，将有极大概率被“吞并”。这样的危机感弥漫在整个行业上空，也使得2016年的房企规模排名之争充满硝烟。

　　对此，张旭认为，房地产行业集中度提升，既是目前可见的事实，也是未来必然的趋势。发达国家不动产市场的发展历史，也反复证明了这一点。年报显示，万科2016年按照销售金额计算在中国内地新房市场的占有率是3.10%，按销售面积计算的新房市场占有率仅为1.76%。

　　而在成熟市场中，比如美国，开发规模最大的房地产企业在新房市场按销售套数、面积和金额计算的占有率都可以在5%以上。“比较来看，中国房地产企业的市场占有率应该还有提升空间。”张旭说。

　　不过，万科并不认为存在“前20门槛”，也不同意“大鱼吃小鱼”这种预测，万科认为，合作才是未来的主旋律。“未来的市场机会，属于那些具有专业能力优势的企业，也并非取决于当前的规模排名。”

　　当见地君进一步询问，对万科而言，规模和利润哪个更重要时，张旭表示，二者都重要，但都不是最重要的。“最重要的是，我们创造真实价值的能力。”

　　“万科不会乘人之危”

　　在业绩会上，郁亮提到，我们可以帮助困难企业，不能乘人之危，我们帮助行业内有困难的企业共渡难关，这是行业龙头应该有的责任，我们留点现金是有帮助的。

　　对此，有投资者提出，这句话是否可以理解为类似金融机构间的同业拆借。郁亮以“你可能想多了”来回应，并进一步解释道，如果有一些同行企业，尤其是中小企业，之前扩张过于激进，一旦遇到市场调整，可能出现现金流紧张，甚至经营难以为继，自身陷入困局。在这种情况下，万科愿意伸出援手，以合作开发的方式帮助他们渡过难关，进而避免出现土地资源闲置甚至购房者不能如期入住等社会问题。

　　郁亮强调，我们一定会以友善的方式出现，设身处地、换位思考，而不会利用对方的困境压价，逼迫对方将项目卖给万科。

　　同时，郁亮也对“龙头房企”下了个定义：客户最认可、为社会创造最大真实价值、被公认在行业进步中发挥引领作用的企业，就是龙头企业。 “对万科来说，最重要的是要做有质量的增长，要做到令客户满意、有现金流、持续性、有未来，要有真实价值创造。”

　　印力与万丈资本构成同业竞争？

　　一个月前，印力集团董事长丁力业接替丁长峰成为万科商业新负责人，关于两个平台的整合事宜也在紧锣密鼓地进行着。在交流会上，张旭透露，未来会将万科存量商业地产进行整合并交由印力集团管理，包括资产和人员两个维度的整合，目前资产整合已迈出第一步，人员整合正在有序推进。

　　“引入战投有利于提升万科物业竞争力”

　　当见地君追问，万科成立商业地产投资基金并委托印力集团为集团商业地产进行开发和管理的行为，是否与万科旗下另一资管平台万丈资本构成同业竞争时，张旭答道，印力是万科未来的商业地产运营管理平台，万丈是投资和资管平台，我们会在两个平台独立发展的同时，整合专业能力发挥协同效应。

　　见地君询问，万科物业为何选择引入博裕资本与58集团作为战略投资者，张旭表示，引入战略投资者有利于提升万科物业的竞争力，丰富服务连接范畴，构建物业衍生服务生态链。合作伙伴带来了行业发展所需要的资源，带来了协同效应，比如58集团在家政服务及二手物品领域的投资，以及博裕在快递、交通出行等领域的投资。

　　“万科物业目前还没有考虑上市时间表。”张旭表示。

　　“‘轨道+物业’模式有助于解决大都市病”

　　在交流会上，张旭再次解释了万科看好“轨道+物业”模式的原因，他认为，全世界所有成功解决了“大都市病”问题的城市，其发展历程都证明，“轨道+物业”是扩张城市容纳能力、增加住房供应、缓解房价上涨过快的最佳手段。而所有这些城市，在进入城市圈发展阶段后，沿轨道交通的轴向发展也都是不动产和城市配套服务的主旋律。“我们相信中国未来也不会例外。”张旭说。

　　当有投资者询问，除了深铁之外，万科是否会与其他城市的地铁公司有类似的合作时，张旭表示，万科和深圳地铁的合作空间很大，本身就不局限于深圳一地；对于其他轨道相关企业，只要合作对万科发展有利，我们也都是欢迎的。

　　万科关注存量市场合作机会

　　万科年报显示，其持有现金已达870.3亿元，远高于一年内到期的有息负债（433.5亿元），而净负债率为25.9%，继续保持在行业低位。

　　不过，资金充沛并不意味着2017年万科将加大投资力度，张旭表示，万科将继续保持稳定、持续、谨慎的投资节奏，从人口、基础设施建设、产业和就业等角度进行评估，综合考虑城市对住宅市场的支撑力，在有机会的城市群进行投资，确保资源储备支持长期可持续增长。

　　另外，万科也将秉持与城市同步发展的原则，探索如城市更新、TOD模式等新的投资方向。 同时，积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。

　　万科“看空”中国楼市的未来？NO！

　　万科在年报中指出，新的一年，中央将继续因城施策，防范市场过热，并着手制定促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间。

　　实际上，投资者更关心的是，2017年的市场环境是否会影响房企在资本市场上的表现。对此，朱旭进一步强调，我们认为目前的调控是必要的和及时的，对行业健康发展有利，对万科这样有志于长远发展的公司有利。

　　万科年报披露了跌价准备金明细后，万科“看空”未来中国楼市的说法出现在各大网络平台。郁亮表示，我们基于审慎的财务原则，根据项目历史售价、目前售价和周边可比项目的售价情况，以及与开发项目已经发生的成本、未来发生的成本、税费进行比较，合理计提存货减值。计提存货减值准备是需要根据市场情况进行综合判断，目前还未到需要对未来财务报告相关内容进行判断的时点。

　　融创2016年全年业绩会也在今日召开，孙宏斌表示“长远来说，对市场持悲观态度”，郁亮则表示，万科“对未来一段时间中国房地产市场的发展有信心”。他提到，万科中国还处在快速城市化阶段，城市发展过程中还有大量没有被充分满足的物业需求，因此在城市化进入平稳阶段之前，“白银时代”应该还会继续。