顶尖财经网(www.58188.com)2017-11-22 10:26:03讯：

　　房地产行业长期供需看人口与城镇化、土地供给与制度改革，辅以长效机制解决供需平衡，主要有发展租赁市场，构建保障房体系，土地制度改革，发展房地产投资信托基金以及房产税改革。

　　房地产长效机制的落实将促进中国市场(土地、劳动力、资本)统一，由人口红利转为制度红利，释放中国经济增长的潜力。1)土地市场方面，我国存在城市间建设用地指标不平衡、农用地与建设用地分布不平衡、城市内部土地性质分配不平衡的问题，土地改革将促进土地市场的统一管理与流转，促进资源的有效利用。2)劳动力市场方面，由于城乡二元户籍制度和一线城市控制人口的政策，导致人口流动受到限制，租售同权的落地与保障房体系的建设将破除户籍制度的壁垒、降低低收入群体流动的成本，释放更多的劳动力。3)资本市场方面，存在房企融资渠道受限、国企有隐形担保民企为降低融资成本冲规模的风险，REITs的推行将有助于拓宽房企的融资渠道、促进资本市场的合理化定价。

　　长周期下，房地产行业的商业模式将发生质的转变，从开发商到地产商再到地产资本商。目前我国房地产行业正处于开发商向地产商转型的阶段，引入产业+地产的概念，回报周期从1-2年延长至3-10年。后期地产商将逐步金融化，成为地产资本商，以REITs和PERE为主要形式，资金来源以公众募资为主，从重资产模式转变为轻资产运营，主要从事物业管理与投资，同时回报周期延长至10-20年。

　　长期人口向一二线城市聚集、土地供应规模扩大，但房价长期有支撑。从人口角度看，我国在2020年后人口生育率将迅速下行，而城镇化进度仍有十年的发展空间，因此人口流动是未来购房需求的重要支撑力量。我们认为在规模经济的效应下，未来人口将进一步向核心一二线城市聚集，以城市圈为主要人口流入地，而租售同权的推行与经济复苏的预期将加速人口流动。从土地供应来看，目前一二线城市土地城镇化进度低于人口城镇化进度，同时一线城市住宅仍然供不应求，长期看土地改革与增加一二线城市建设用地是大势所趋，而核心城市的房价长期有上涨的支撑。

　　REITs的推行将搭乘长租公寓发展的顺风，达到为开发商建造租赁住房提供退出渠道的目的。同时也增加居民分享城市发展物业增值红利的途径，更重要的这将促进地产行业资本市场的统一，纠正定价偏差，降低行业整体的风险偏好程度。从美国的REITs回报率来看，过去二十年权益型REITs的平均年复合收益率大约在9%左右。而REITs的发展主要受到政策的影响较大，尤其是税收优惠制度的改革对推进REITs的收益起到重要的作用。

　　预计2018年销售增速0%，投资增速4%。我们预计2018年政策仍将延续调控态势，放松的可能性较小，销售增速可能前低后高，同比增速降至0%。同时伴随着销售增速下行，房企到位资金较今年紧张，投资增速将低于今年，但基于补库存的需求以及租赁住房建设规模增加的情况下开发投资额依旧保持正增速，预期为4%。

　　强者恒强逻辑不变，首推龙头股：万科、招商蛇口、保利地产、金地集团。主要系龙头房企具有融资成本优势，土储风险分散，土拍制度门槛提高；长租公寓与REITs试点以国企为排头兵，利好大型国企；房企供给侧改革，出清中小型房企，行业整体风险将得到降低。此外我们建议关注业绩增速较高的标的：新城控股、蓝光发展、阳光城。

　　2018年政策主题将是重要的投资方向，长租公寓推荐：世联行，REITS标的建议关注：嘉宝集团。