本报记者 黄斌 北京报道

　　在房企“去库存”的背景下，房地产资产证券化尽管规模尚小，但正在提速。

　　Wind数据显示，截至目前，证监会监管的资产证券化产品（ABS）总发行量约为3124亿元，银监会监管的ABS总发行量约为8376亿元。其中，主要发行量集中在2014年-2015年。

　　但超万亿的发行总量中，房地产相关的资产证券化产品发行量却颇为有限。其中，个人住房抵押贷款和公积金贷款证券化产品发行总量仅为548亿元，而银监会监管的部分以524亿元占据绝对优势。

　　商业地产资产证券化方面，“不动产投资信托REITs”的发行量为227亿元，另外，还有部分商业地产证券化项目被归类在其他类别的基础资产中，但整体规模有限。

　　招商证券固收组研报指出，公积金贷款证券化与个人住房抵押贷款证券化产品是监管机构重点推进项，同时又与化解房地产库存相关，预计在今年会得到较快的发展。

　　RMBS证券化放量之限

　　一直以来，业界人士对银行发行个人住房抵押贷款证券化产品（RMBS）的热情存在担忧。

　　原因在于，银行存量的个人住房抵押贷款利率普遍偏低，“银行发产品担心亏本”；在经济下行的背景下，银行通过RMBS融得资金后亦缺乏优质放贷标的。但在监管部门“盘活存量”以及市场“资产荒”的驱动下，RMBS的产品供给有望迎来一定程度的放量。

　　“对基础资产分散度高的产品，我们今年主要关注消费贷款类证券化产品。”有银行业资管人士告诉21世纪经济报道记者，在“资产荒”影响下，目前RMBS产品的发行利率与资金端的回报率水平正在接近。“过去是银行之间彼此帮忙，互相买，现在是机构开始逐渐有配置需求。”

　　Wind数据显示，近期RMBS产品发行有提速迹象。2015年，证监会口径的住房公积金贷款ABS产品发行5单，而其中的4单，均于2015年四季度发行；银监会口径的RMBS产品，2015年全年发行10单，而今年3月，即已有4单产品成功发行。

　　尽管如此，依旧还有因素制约RMBS大规模放量。

　　贵阳银行北京投行与同业中心投行业务负责人何金对21世纪经济报道记者表示，RMBS当前面临的一个主要问题是：RMBS产品期限较长，与资金端存在一定期限错配，导致销售困难。“有银行尝试对产品进行期限上的切割，并通过远期回购的方式操作，但又可能突破127号文的限制。”

　　同时，由于RMBS对银行的IT系统要求较高，较多银行目前尚不具备完善的系统，而“用Excel表格做，工作量很大还容易出错”。

　　尽管障碍不少，何金还是认为RMBS的前景向好，“主要因为产品是标准化的。”他认为，短期内RMBS产品会有一定程度的放量。“没做过RMBS的银行会有动力做公募，以获得资质；也会尝试私募，因为是创新业务。”

　　商业地产ABS缺失“特殊服务商”角色

　　个人房贷类证券化产品之外，市场亦颇关注商业地产类资产证券化产品。

　　3月26日，恒泰证券金融市场部执行总经理黄长清在“2016年中国房地产资产证券化论坛”上表示，商业房地资产证券化此前面临的重要问题之一，是“需要与银行在融资成本上进行竞争”，但天平已开始向资产证券化倾斜。

　　“从2015年下半年开始，我们营销房地产资产证券化项目就开始很有底气。我们只关注一个问题，即企业通过银行贷款或者信托融资的物业抵押率是多少。如果是5-6折，并且我们觉得物业不错，主体很好，就完全可以做。”黄长清表示，使得资产证券化得以获得竞争力的主要因素在于2015年整个企业资产证券化市场平均利率下降了约180个BP。

　　但商业地产资产证券化有其特殊性。

　　“商业地产证券化与住宅的逻辑不同。”高和资本执行合伙人周以升在该论坛上表示，商业地产资产证券化产品“单一规模很大，国内目前的探索大多以单一或有限的几个资产为主，不能有效地形成分散性，靠大数法则来分散风险”。

　　他指出，商业物业自身现金流的波动因素较多。比如租金期限偏短，美国商业地产平均租期可达10年以上，而中国通常约3年；同时，诸多物业已到更新时期，资本开支将冲高资本峰值，将对现金流产生振荡。

　　上述风险的分散，需要专业的服务商补位。

　　作者：黄斌