2 月 19 日下午，财政部调整商品房交易环节契税和营业税的优惠政策，主要包含：1）取消对普通住宅的限制，将优惠政策扩大到整个住宅交易；2）取消对 144 平方米以上才能享受契税减半的限制，原来为全额征收；3）取消满2 年免征营业税中对普通住宅的限制。这是在 2 月降首付以来的第 3 个实质政策，出台频率十分密集。

契税优惠最早开始于 2008 年，营业税在 2006 年开征2008 年，国家对个人首次购买 90 平方米以下的普通住宅时，给予了契税税率下调至 1%，对购买任意普通住宅，契税均减半征收。在 2010 年有所收紧，将优惠政策适用范围缩小至唯一住房。

2006 年，国家推行对二手房交易不满 5 年的住宅实行 5.6%的营业税，2008 年因为金融危机调整为 2 年，在 2009年恢复至 5 年。至 2015 年，再次恢复至 2 年。

当前政策主要以取消过往针对非普通住宅的限制，以此刺激改善性需求从本次的优惠政策来看，主要是取消了对非普通住宅交易获得优惠的限制，对于非普通住宅的界定根据各个城市有所不同，大多采取了面积判定或者价格判定，其中面积判定大多为 144 平方米，超过则为非普通住宅，价格判定则为设定基准价，超过基准价则为非普通住宅。

取消非普通住宅限制的意义在于托起改善性需求，当前房地产市场的需求主要来自于改善性需求，特别是当前各个城市中新房、二手房价格差异，能够明显的看到改善性需求超过刚需需求，降低优惠门槛能够进一步刺激需求释放进而去库存。

房地产政策的密集出台，积少成多，继续期待政策，继续看好反弹

2016 年的商品房销售在低利率环境下，能够保持高位，从开工投资端来看，在去库存大背景下将继续低位运行，行业整合在今年尚不能看到，资金链改善反而是主基调，政策预期之下我们继续建议关注大公司如保利地产(600048,买入)，资金链改善下继续推荐彻底转型的优质标的，华业资本(600240,买入)、嘉宝集团(600622,买入)。