万科A股价在创出29元的八年多新高后，近期持续下滑，而著名投行高盛却在此时火上浇油，其最新研报对该股维持“卖出”评级，12个月目标价16.5元，这意味着从当前价位该股还有超30%的下行空间。

　　今年7月6日，万科A刚复牌，高盛就在报告中给出目标价在15.6元，当时理由是股权之争董事会带来的不确定性，随后万科A持续下滑，于7月20日触及阶段性低点16.07元/股。

　　而现在高盛高华研报给出理由是，该股估值远高于正常水平：万科A的股价已远远超出了通过合理的资本配置可实现的净资产价值扩张潜力，当前股价已计入了加杠杆进行净资产价值扩张的潜力。

　　之所以认为万科A估值远高于正常水平，高盛高华表示，一定程度上是7月底以来恒大增持万科A股份至14.07%所致。

　　高盛在研报中表示，“对恒大而言，买万科A的理由比他们所说的要多，否则恒大可以直接买万科H，而且H股还比A股折价24%。或者也可以买入其他估值更低的房地产龙头企业股票。”

　　而市场主流关于恒大买万科A的三种主要观点，高盛进行了一一驳斥。

　　1、买万科A股股票比直接买地便宜。

　　在万科尚未出售的土地中，高达90%都是2010年以后购入的，60%都在一二线城市。以现有土地储备市值增长估算，万科土地储备总值约为3350亿元人民币，拿地成本约为2010亿元人民币。

　　以现有土地储备按市值计价，万科A股价应为人民币21元/股，较当前股价低18%。

　　2、万科负债率较低，存在加杠杆扩张土地储备/净资产价值的空间。

　　当前股价相当于净负债率升至60%(我们的基本假设为-14%)所实现的 2016 年年底净资产价值。即便是在较激进的净负债率为300%的情景假设下，我们估算潜在的净资产价值也仅约为人民币32元/股，风险回报不具吸引力。

　　3、万科可以凭借雄厚的财务实力支付更高股息，这使得股票有吸引力。

　　假设派息率上升到100%(我们的基本假设为45%)，则当前股价隐含的2016年预期股息收益率为7.2%(我们的基本假设为3%，行业均值为4%)。虽然派息率可以超过100%，但由此带来的股东权益的下降可能意味着加杠杆的空间减小。

　　高盛高华提示，此份报告的主要风险在于：恒大和或其它方面持续购买万科A股份；以及资本配置执行好于预期。