尽管海通证券(行情600837,咨询)等机构测算得出，未来中国REITs和其他房地产资产证券化产品的规模将达数万亿之多，但目前，横亘在房地产REITs的障碍如法律、税收和收益问题仍未解决；而现实中，中国境内很多二三线城市的商业物业已经出现了过剩的现象，更使得REITs的推广不那么容易。

　　开发商们的集体加杠杆

　　中国开发商觊觎REITs已有多年，他们更多地是将之当做一个融资渠道。

　　国泰君安首席经济学家林采宜指出，中国地产业走过了房价长期上涨，土地长期上涨的阶段，地产商盈利开始遭受高地价和房价下跌的压缩，与此同时，库存滞留、财务费用压力增大加剧了地产商盈利水平的下降。开发商商业模式从最初的“囤地增值”过渡到“高周转盈利”，目前大型开发商拿地到开盘的速度已经缩减到8个月，而未来在开盘后销售端的提速将进一步加快开发商周转率。而REITs，正好是一个加快销售回笼资金的方法。

　　首先，Up-REITs的出现，使REITs得以在规避资产转让所得税的基础上收购物业，因此开发商也可以建成物业后用这种方式转让给REITs递延缴税，需要时兑换成REITs股份实现套现。

　　对于开发商来说，REITs在融资方面极具灵活性。可使用普通股、优先股融资，也可用无抵押或有抵押的贷款及债券。

　　此外，由于地产开发商可通过收取管理费和业绩提成，使较少的资金占用却获得项目中大量的利润分成。如铁狮门地产通过旗下的REITs——Tishman Speyer Office Fund持有资产，并通过收取管理费和业绩提成的方式使母公司获得更多的收入；从母公司角度看，其最终持有的物业比例不高（5%左右），但其收益常常能达到物业收入的30%左右，以较少的资金撬取了更大的利益。

　　而今，在中国，这个产品推出的环境更趋于成熟，开发商、金融机构和中介机构的积极性日益提高。

　　21世纪经济报道记者获得的资料显示，万达到今年底的持有物业将可能达到2500万平方米，超过世界上最大持有物业开发商西蒙公司，要解决这么多持有物业的存续问题，万达必须走资产证券化之路。

　　万科同样存在商业运营资金瓶颈的问题。通过对商业地产进行资本化，未来以资产证券化形式退出，万科预计可能在住宅业务之外打造另一个百亿级的盈利来源。

　　随着规模的扩大，仅靠集团孵化和物业销售已不足够，华润置地的商业地产项目也需要更长期、稳定的融资通道。华润置地有关管理层透露，到2017年，华润商业资产预计将达到1000亿市值，公司有意将其分拆上市。

　　值得注意的是，这个过程中政府的态度。以万科鹏华首只公募REITs为例，其背后的推动是深圳前海管委会要进行金融创新，力推万科将前海企业公馆作为试点，才有该产品的最后推出。

　　中国版REITs悖论：

　　供给与需求背离

　　林采宜指出，目前REITs的供给方（发行者），主要是地产开发商或者专业的地产投资基金，需求方是广大投资者，而REITs产品的市场生命力在于其收益率。

　　以市场中可以作为标的的资产而言，有公租房、高档住宅、写字楼、商用零售物业。其中，高档住宅和写字楼的租金收益率，低于十年期国债和一年期AAA公司债，不适合作为REITs的基础资产。

　　戴德梁行对北京、成都、昆明等城市的11处物业的价值和预期租金做了评估，发现不同城市差异较大，租金回报率按评估价在7%-12.7%不等。其中北京两物业租金回报率相对较高，好于其它二线城市，成都、西安、昆明等物业租金回报率都低于8%。据此林采宜认为，目前一线城市零售物业为基础资产的REITs成功发行的概率相对较大。

　　内地版REITs一直面临的最大障碍，就是根据内地现行《公司法》，无法成了SPV用于REITs的挂牌交易。而在对四城市公租房REITs试点方案工作的指示中，住建部鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场，通过成立专营房屋租赁的机构，开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。

　　这个所谓的成立专营房屋租赁机构，实际上可以理解成为REITs成立的SPV公司雏形。

　　“没有真正的《房地产投资信托基金法》出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，基本上距离开闸还很远，因为REITs是房地产领域最先进生产力的形式，否则这种小规模的试点，很难推动。”多位房地产及金融机构人士说。

　　他们认为，接下来的试点可能有限突破原有对不能设立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及挂牌交易的限制。

　　此外，还有税收方面的优惠。只有对分红部分的租金盈利免税，部分对物业交易盈利税收减免，以及投资REITs的资本利得的税收减免等，REITs才能真正发展。