投资要点：

　　维持增持评级 。华夏幸福环北京周边受托开发园区约1500 平方公里(全国总受托1604 平方公里)，为京津冀一体化及北京二机场的最佳标的。看好成长性，维持2014、15 年EPS2.87、3.85 元预测。由于空港投资、保定业务的正式拓展，及受益于京津冀一体化及二机场的拉动，我们将目标价上调至50.23 元，对应2014 年17.5 倍PE.

　　华夏幸福实质性切入廊坊空港新区开发，合作成立空港投资，注册资本100 亿元，为北京二机场的核心受益标的。拟与廊坊国土、国开元融、新奥文化、朗森汽车设立空港投资，用于北京新机场临空经济区的开发。在既有的固安、牛驼、广阳、霸州、永清等园区(委托面积约198 平方公里)之上，与廊坊国土合作深度介入空港开发。

　　作为京津冀龙头，华夏幸福在京津冀核心区域实质性再下一城，公告在河北保定签订白洋淀科技城合作协议，委托区域高达占地300平方公里，发展空间可期。白洋淀科技城的启动区35 平方公里，其可出让建设用地不低于60%(住宅及商服不低于建设用地的50%).

　　华夏幸福作为特殊模式的新园区类开发商，其估值较一般模式的开发商应享有溢价。原因是未来房地产行业的发展趋势，就是人口、产业逐步从一线城市的核心区向郊区化逐步转移。而华夏幸福则接纳了大量溢出的一线城市的人口及产业。而其拓展的二线城市产业园未来随时间发展，也将逐步显现其价值。

　　风险提示：二线城市园区后续开发过程存一定不确定性。