监管部门提四要求告诫银行：地价房价回落压顶
　　监管部门告诫银行 地价房价回落压顶平台贷
　　地价房价涨幅回落可能引发地方平台贷款偿债风险。
　　记者获悉，近期监管部门告诫银行机构，地方政府融资平台债务风险总体可控，但同时也存在一定的风险隐患，其中之一为部分地方因地价、房价涨幅回落，偿债压力较大。
　　监管部门称，地方政府融资平台负债规模持续增加，风险结构趋于复杂是当前银行业面临的主要风险和挑战之一。
　　风险隐患主要表现在三个方面：
　　隐患之一，地方政府负有偿还责任的债务增长较快。据称，自2011年以来，省市县三级政府负有偿还责任的债务余额年均增长20%，其中县级年均增长26.6%。
　　隐患之二，部分地方违规融资、违规使用政府性债务资金的问题仍比较突出。
　　隐患之三，部分地方偿债压力较大。因为平台偿债来源依赖于土地等非经营性现金流，部分地方因地价、房价涨幅回落，财政收入增速明显下滑，一些中西部地区平台、低层级平台面临较大偿债压力。
　　据介绍，在部分地区，借新还旧现象已较为普遍。但值得重视的是，目前仍有一些银行业金融机构对平台债务风险认识不清，低估地方政府的负债规模，高估地方政府的偿债能力，盲目提供融资。
　　“坚持短期应对措施和长效机制相结合，缓释地方政府融资平台债务风险”，是监管层对银行业下一阶段的要求。
　　要求一：控制信贷总量。监管层要求各行要严把新增贷款准入标准，不得新增平台贷款规模。完善地方政府融资平台银行业融资全口径统计，实现对融资平台信贷融资和非信贷融资的并表监控。　　要求二：化解到期风险。对于今年到期的平台贷款，要求各银行业金融机构要与融资平台、当地政府共同制定详细的还款方案，逐步明确还款日期，还款金额及还款来源，并抓好跟踪落实。
　　监管层同时要求各行要密切跟踪地方政府融资平台运营状况和到期债务的偿还进度，对不能按方案落实资金来源、可能造成还款违约的，要立即采取措施及时处置，并向监管部门报告。
　　要求三：优化贷款结构。对一些平台贷款占比较高、财政偿债能力和还款意愿较弱的高风险地区，以及盈利较弱、风险较高的平台项目，监管层要求各银行要与平台加强协商，增加有效资产抵押，并视情况加大贷款清收力度，逐步实现信贷退出。
　　要求四：建立预警体系。监管层要求抓紧研究地方政府负债率、债务率、偿债率等指标的计算方法，建立地方政府融资平台债务风险评级预警体系，将地方政府融资平台作为特定客户进行专门的信用评级和风险分类，科学设定平台债务风险的“警戒线”。(上.证 .王.林)

　　拟上市银行不良贷双升肆虐 杭州银行江苏银行最严重
　　截至上周五，A股在会的13家商业银行年报已经悉数披露完毕，《投资快报》记者梳理发现，这些在会城商行和农商行去年一年整体的资产质量并不理想，过半出现不良贷双升局面。其中，城商行中表现最为突出的有杭州银行，不良贷款率达1.19%、13家中最高，江苏银行亦是资产质量下滑严重，2013年不良贷款余额47.23亿元，较年初增长11.58亿元，不良贷款率也从2012年的1.01%上升至2013年末的1.15%。
　　预披露已近400家 13家拟上市银行无一过关
　　据了解，截至5月22日晚间，证监会已经进行了24批总计372家IPO企业的预披露和预披露更新信息，尽管在短期内连续预披近400家，但其中无一在会商业银行过关。
　　目前在证监会排队的在会银行总计有13家，分别是上海银行、江苏银行、成都银行、贵阳银行、盛京银行、锦州银行、杭州银行、东莞银行、常熟农商行、江阴农商行、吴江农商行、张家港农商行、无锡农商行。
　　除去已经转道H股的徽商银行、重庆银行和哈尔滨银行，A股在会的13家商业银行年报已经悉数披露完毕，与上市银行相似，这些在会城商行和农商行去年一年整体的资产质量并未有明显改善。
　　不良资产计提方面，过去一年在会商业银行贷款拨备覆盖率普遍下滑，其中仅有上海银行、盛京银行和吴江农商行加大了贷款拨备率。
　　一直以来，股权结构、不良资产控制都是困扰城商行和农商行IPO的最大障碍，而受地区经济影响更为明显的地方性银行，其资产质量变现也有较大差别。长三角地区诸如上海银行、江苏银行、杭州银行，其不良资产上升较快。
　　对于已经排队良久的在会银行，华东地区一家大型城商行中层人士表示，尽管证监会在近期持续进行预披露，但其中尚未有一家银行，相对于实体企业，金融机构补充资本的渠道更多，而监管层在银行上市的名额把控上，也并未放松，短期内这些银行很难在A股市场寻求资金支持。
　　过半不良双升杭州银行、江苏银行最严重
　　与较早之前披露业绩报告的上市银行一致，在会商业银行中，大多数银行都未能抑制不良资产的攀升。据统计，13家在会商业银行中，不良贷款出现双升的共有7家，其中包括无锡农商行一家农村商业银行，其余6家均是城商行，其中有成都银行、东莞银行、杭州银行、江苏银行、上海银行，锦州银行、上海银行。
　　具体到不同法人银行方面，大型商业银行在2013年不良贷款率为1.0%、股份制商业银行不良率为0.86%，外资银行为0.51%。城市商业银行方面，截至2013年四季度末，不良贷款余额为548亿元，不良率为0.88%，农村商业银行不良贷款余额726亿元，不良率为1.67%。
　　值得一提的是，杭州银行不良贷款率1.19%，为13家中最高，在过去一年不良贷款余额从14.82亿元增至20.59亿元，其不良率也从0.97%攀升至1.19%。年报数据显示，该行2013年营业收入97.75亿元，比上年同期下滑0.13个百分点，其中经营活动产生的现金净额亦下滑141.26%。
　　此外，江苏银行亦是过去一年资产质量下滑较为严重的城商行之一，该行年报数据显示，该行2013年不良贷款余额47.23亿元，较年初增长11.58亿元，不良贷款率也从2012年的1.01%上升至2013年末的1.15%。（投资快报）

　　银行理财余额达13万亿 业内曝监管层正研究交易转让
　　在利率市场化的推进过程中，银行理财产品流动性差的局面或将逐渐被打破。
　　近日，某股份行人士向《每日经济新闻》记者透露，该行正在研究新的理财产品，投资者在购买理财产品后，如需要资金可将该理财产品用于抵押贷款。
　　某大行资产管理部人士向《每日经济新闻》记者表示，理财产品质押贷款在国内已存在多年，主要为应急使用资金的客户提供。不过，因贷款利率要比银行理财收益率高，客户在一般情况下不会做。
　　另有业内人士向记者透露，相关部门马上开始着手研究银行理财产品进行交易和转让，其主要目的是盘活银行理财产品，提高流动性。
　　昨日(5月27日)，银监会创新部主任王岩岫透露，截至今年4月底，内地银行业金融机构理财产品余额达13万亿元人民币，理财产品品种将近5万个。
　　已有理财品进行类证券化交易
　　对银行来说，发行理财产品增加中间业务收入，利用理财发放贷款可以增加利息收入，而且这种产品对银行的风险很小，目前还只是本行理财质押本行贷款，未来的趋势，会是本行可以用他行的理财产品作为质押贷款。上述股份行人士表示，以理财产品作为质押的贷款需求较高，有些投资者购买理财产品后，需要资金时希望通过理财品质押进行贷款，这种方式变相提高了理财流动性。
　　其实，理财产品质押贷款在国内并非刚刚兴起。2012年，招商银行、兴业银行、光大银行等相继开始推出了个人理财产品质押贷款，以缓解投资者的现金紧急需求。
　　业内人士认为，银行理财产品类资产证券化交易是银行理财产品提升流动性的最终发展趋势。
　　相关部门马上开始着手研究银行理财产品进行交易和转让，其主要目的是将银行理财产品盘活，提高流动性。前述业内人士向《每日经济新闻》记者表示。
　　上述大行资产管理部人士表示，银行理财产品的交易和转让已经探讨多年，如果实现了，理财融资需求度会下降，因为理财产品证券化了，和银行理财过去的定位有一定冲突。
　　此前，2012年7月，建设银行发行的一款理财产品曾在深圳前海金融资产交易所上市交易，交易价格围绕产品净值上下波动1%，采取T+6的交易制度。该款产品是一款固定期限资产组合人民币理财产品，被称为乾元01，交易代码52001，产品期限为183天，于2013年1月11日到期，该产品发行规模为2亿元。
　　投资者买卖理财产品的申报经系统成交之后，将在当日完成交易结算，次日到账。而所谓T+6的交易模式，即交易方买入后卖出同一理财品种或卖出后买入同一理财品种的时间间隔不得少于5个交易日。
　　曾有基金公司人士认为，这是银行与金融资产交易所合作的结果，属于银行理财产品交易流转的创新型服务，为银行理财计划提供第三方交易平台和服务，虽然离标准的资产证券化交易还有距离，但业内当时认为，此举已迈出了一大步，这一类资产证券化交易或将成为一种趋势。
　　理财登记系统可用于信息披露
　　一直以来，银行理财产品被作为类存款看待。
　　在刚性兑付尚未打破的背景下，向资管发展已经成为银行理财转型的重要趋势。去年10月，理财直接融资工具在中央国债登记结算有限责任公司正式报价交易，为银行理财资管计划实现净值化打下基础。
　　在光大银行资产管理部总经理张旭阳看来，银行理财交易、转让的发展主要取决于理财如何转型，如果银行理财类似于基金份额客户认购赎回，就不需要二级市场交易；而封闭式理财产品，例如一对一或者多对一理财产品，类似于资产债券就需要二级市场转化。
　　然而，银行理财产品交易、转型涉及的登记、托管问题该如何解决呢？
　　现在各银行都有托管，很多产品都有本行托管，现在有些也由其他银行交叉托管，使得理财产品风险隔离度更强了。张旭阳说。
　　国元证券研究员卢羽佳向《每日经济新闻》记者表示，理财产品肯定是在二级市场外转让，这需要有一个平台，需要登记和托管系统，如果相关信息不透明很难议价。
　　去年上线的银行理财产品登记系统可以提供一定的信息，银行如果担心理财产品违约，可以进行交易，逐步释放风险。卢羽佳说。
　　上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊也认为，理财产品登记系统，可以起到信息披露的作用，实现信息传递。以后会出现一些理财产品转让，但有一定范围，不可能大规模转让，理财产品转让不会成为一个趋势，因为理财产品流动性相对比较差、种类比较多，销售也针对特定的人群。
　　如果转让，有些会涉及到托管，银行理财产品要转移到独立机构，由独立机构来完成买卖，并不是严格意义上的托管，严格意义上的托管由一个常规机构托管。理财产品期限短、非标准化等特点就决定了理财产品转让需要成立一个专门的托管机构。奚君羊表示。
　　上述大行资产管理部人士表示，银行理财交易、转让对银行理财业务发展一定积极作用。不过，银行理财产品此前一直被看作类存款产品，现在大额存单也在推进，如果理财产品快速实现流通，两者就会存在冲突。从监管来看，理财产品是银监会负责，大额存单是央行负责，涉及证券则是证监会负责，所以监管上也需要一个说法。
　　某股份行理财部人士表示，可以转让、交易的理财产品从设计上会有所不同，现在理财产品客户是企业和个人。现在没有产品涉及交易和转让，如果交易就涉及到第三方，产品条款中就要有约定，例如转让条件以及转让价格。
　　上述大行资产管理部人士认为，理财产品转让、交易已经研究很久，短期很难实现，现在推大额存单，要看利率市场化进行到什么程度，如果大额存单不能满足需求，理财产品证券化的进程就会加快，从目前来看，这方面创新不会太快。（每日经济新闻）

　　一线城市楼市调查：深圳楼市山雨欲来中介看空
　　深圳楼市山雨欲来降价格局初现端倪
　　【编者按】在二三线城市“救市”声音此起彼伏之际，一线城市面临的局面似乎更加微妙。北京低迷的成交量、上海急于推盘出货的开发商、深圳焦虑不已的卖房业主，这些迹象折射出楼市悲观的预期，在初夏时节带着一分燥热和不安。一线城市作为我国房地产市场的战略要地，对于引导市场各类主体的预期有着不可替代的标志性意义，这座表面上最坚固的堡垒是否真如人们认为的那样牢不可破？日前本报派出多路记者深入采访京沪广深楼市最新动向，期望为广大读者心中评判房地产走向的天平增加一枚有分量、有价值的砝码。
　　部分三四线城市楼市风险暴露已不是新闻，而被业内人士视为避风港的一线城市，或许也难独善其身。作为一线城市的深圳，近期楼市下行迹象更加明显。多个在售楼盘降价促销，二手房市场的看空情绪蔓延。与此同时，急于将手中房产卖出的公务员、需要卖掉房子为实业输血的企业主，成为了深圳楼市做空的重要力量。深圳本地的中介机构表示：“降价通道终将开启。”
　　今年4月，深圳将纳入首批不动产登记试点的市场传闻引起广泛关注。虽然此事至今还没有下文，但深圳二手房市场的放盘数量显著增多。有地产中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布区域的二手房，官员身份业主抛出房源占到了相当一部分。“这些项目的地段较好、总价较高，不过目前市场观望情绪很浓，就算是业主让利也很难出手。”
　　深圳另一个在二手房市场大手笔抛盘的群体是企业主。深圳民营经济发达，一批企业主在这个市场经济最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企业主主要的投资渠道。“近期实体经济不景气，不排除有一些企业主为了缓解实业的资金压力抛售房子，这样的案例我接触过一些。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍。
　　在二手房市场风声鹤唳的同时，新房市场也不平静。
　　与多数城市一样，深圳楼市下行的迹象也是先从市中心周边的项目开始显露的。在新楼盘密布的深圳龙岗区，近期有两个楼盘降价促销引发了广泛关注。在深圳开发商看来，楼盘降价已经不是一件难以启齿的事情。
　　如果说识时务的刚需产品开发商已通过及时调整价格应对市场，那么豪宅项目面临的困境就更艰难一些。
　　在持续的市场低迷影响下，一贯是“看多”一派的中介机构也开始转入悲观，甚至是全面看空。对于部分地产人士期望的深圳限购松绑，中原地产认为几乎没有可能。“二三线‘救市’，和深圳有什么关系？”限购作为降服市场的必杀技，在以深圳为代表的一线城市是断然不可能轻易松绑的。各地情况迥异，应对措施必然不同。其他城市松绑，深圳也只是旁观一场，逐渐累计的库存回过头来只能自我消化。
　　5月的深圳，接连降下几场暴雨。如今深圳的售楼员们都在祈祷天气早些放晴。“如果再这样接连下暴雨，购房者上门数量还会受到影响。如果天气好些，房子会不会更好卖一些呢？”深圳某楼盘的工作人员小江说。
　　三类业主急抛售市场供应放量
　　深圳的公务员圈子中流传着这样一个故事：去年纪检机构在清查一位落马官员的财产时，发现有一套住房在购买时享受了一笔额外折扣，此事为这位落马官员增加了一条受贿的罪名。故事还没有结束，就在纪检部门发现这笔额外折扣的同时，他们还发现另一位官员也享受了同样力度的超额折扣，最终这位官员也应声落马。
　　“我听说，最近纪检部门在审查各个开发商的成交记录，以此获得发现官员受贿的线索。而几年前部分高端项目为一些官员提供可观的折扣在行业内还是比较常见的，现在这些官员都比较紧张。”深圳一位地产人士对中国证券报记者表示。
　　今年4月，深圳将纳入首批不动产登记试点的市场传闻引起广泛关注。虽然此事至今还没有下文，但深圳二手房市场的放盘数量显著增多。有地产中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布区域的二手房，官员身份业主抛出房源占到了相当一部分。“这些项目的地段较好、总价较高，不过目前市场观望情绪很浓，就算是业主让利也很难出手。”
　　深圳另一个在二手房市场大手笔抛盘的群体是企业主。深圳民营经济发达，一批企业主在这个市场经济最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企业主主要的投资渠道。“近期实体经济不景气，不排除有一些企业主为了缓解实业的资金压力抛售房子，这样的案例我接触过一些。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍。
　　深圳的二手房市场甚至出现了业主抛售自住住宅转而租房的极端案例。在位于深圳前海附近的一个小区，部分业主抛售自住的房子。一位抛售的业主介绍，这套住宅是他在2008年市场调整时以每平方米8000元的价格买入的，当时前一位业主“割肉”售出。随着深圳前海深港现代服务业合作区规划不断推进，附近住宅的均价上涨至接近每平方米4万元。“我觉得这里的房价已经透支了。这笔投资也算是获利可观，就像李嘉诚说的，我不赚最后一个铜板。”业内人士认为，这部分业主可能彻底看空楼市，打算将有限的资金转投其他渠道。
　　新盘开始降价豪宅去化艰难
　　在二手房市场风声鹤唳的同时，新房市场也不平静。
　　与多数城市一样，深圳楼市下行的迹象也是先从市中心周边的项目开始显露的。在新楼盘密布的深圳龙岗区，近期有两个楼盘降价促销引发了广泛关注。在深圳开发商看来，楼盘降价已经不是一件难以启齿的事情。
　　这两个降价的楼盘分别是中骏四季阳光和万科广场。其中，中骏四季阳光作为新盘的开盘价比周边低了10%，开发商的这一做法被深圳业内评价为“识时务”。及时降价也为开发商带来了有效去化，据称开盘销售顺利。而标杆房企万科的万科广场也加入了降价的队列。五一期间推出的促销活动最多可享近30万元的优惠。深圳是万科的大本营，在深圳的房地产圈中，万科的形象是“反应迅速”。
　　如果说识时务的刚需产品开发商已通过及时调整价格应对市场，那么豪宅项目面临的困境就更艰难一些。深圳在售豪宅的代表项目深业上城上个月高调举行了新闻发布会，宣布项目销售顺利。发布会上，项目负责人表示：“为了调整户型热销程度、保证客户购买信心，我们对公寓价格调高4次，优惠折扣累计减少3次，不同户型价格涨幅在5%-15%，依然受到购房者追捧。”然而，5月27日克尔瑞公布的一项销售数据说明，深业上城开发商的预期明显过于乐观。克尔瑞的数据显示，深业上城总批售套数为639套，截至今年5月中旬剩余套数为523套。今年前4个月，这一豪宅项目仅成交了18套。
　　对于深业上城这样未来将配建大规模高端商业地产的项目而言，前期住宅的销售情况至关重要，因为这关系到开发商能不能回拢足够的资金以推进后续项目建设。如果前期住宅销售不畅，耗资巨大的商业地产将为开发商带来极大的资金压力，甚至会拖延整个项目的工期，进一步影响住宅的销售。
　　“深圳豪宅近期遇到销售困难的部分原因可能是银行贷款收紧，豪宅需要占用较大的资金量，购买者即使实力雄厚也要考虑到现金流，因此多数豪宅购买者都要申请银行贷款。本来深业上城转为商务公寓之后，购房者已经不受银行限贷的影响，但近期银行房贷全面收紧严重影响了豪宅的销售。”深圳一位地产人士表示。
　　中介全面看空“多盖棉被过冬”
　　在持续的市场低迷影响下，一贯是“看多”一派的中介机构也开始转入悲观，甚至是全面看空。
　　“对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。”总部位于深圳的房地产服务类上市公司世联行在其最新的研报中这样写道。世联行统计了今年前四个月代表性房企完成全年销售任务的进度，其中合生创展仅完成9%，雅居乐仅完成了17.7%。世联行认为，今年前4个月房企的目标完成率普遍较低，出于完成业绩的需要，房企或将降价冲刺业绩。
　　深圳中原地产的观点更为明确，其认为深圳楼市的降价通道终要开启。深圳中原地产表示，在二手房方面，随着交易难度提高，小业主已经在逐渐加大让价的力度。在新房市场，如果说4月底之前仅仅是小幅度试探性让利，那目前就已经是明确启动降价，以便快速出货，安全回收资金。
　　对于部分地产人士期望的深圳限购松绑，中原地产认为几乎没有可能。“二三线‘救市’，和深圳有什么关系？”限购作为降服市场的必杀技，在以深圳为代表的一线城市是断然不可能轻易松绑的。各地情况迥异，应对措施必然不同。其他城市松绑，深圳也只是旁观一场，逐渐累计的库存回过头来只能自我消化。
　　深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍，目前二手房买家上客率已经明显下降，而卖家上门数量稳中有升。“我们的业务员已经感受到了业绩压力，因此在路边推销房源的情况开始增多。”
　　深圳楼盘的艰难时刻或许才刚刚开始。深圳中原地产统计，今年前5个月的成交量仅相当于去年的一季度，这相当于有一个月没有成交。即将面临的半年度业绩报表才是真正的难关，降价跑量可能是深圳开发商的最后一根救命稻草。
　　5月的深圳，接连降下几场暴雨。如今深圳的售楼员们都在祈祷天气早些放晴。“如果再这样接连下暴雨，购房者上门数量还会受到影响。如果天气好些，房子会不会更好卖一些呢？”深圳某楼盘的工作人员小江说。
　　上海新房市场
　　现降价苗头
　　近期，上海部分楼盘开始悄悄下调价格。连续数月销售低迷，加之大量新盘密集上市，开发商较为焦虑。业内人士认为，上海楼市下行趋势明显，预计销售低迷态势将持续。上市房企面临半年报业绩压力，预计房价会继续松动，降价楼盘由郊区扩散至市区。
　　郊区楼盘发力促销
　　日前，万科在上海的楼盘悄悄加入降价行列。位于浦东新区北蔡板块的万科海上传奇项目对即将加推的房源，对外报价从3月底约41000元/平方米降至约37000元/平方米，每平方米直降近4000元。销售人员介绍，此次推出27套新房源为105平方米的三居户型，均价为37000元/平方米，包括4000元/平方米的精装修，还有存5万元抵8万元的活动。
　　对于万科海上传奇为何突然降价，有业内人士表示，之前对外报价41000元/平方米有些虚高，远超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。万科上海公司要求该项目要冲刺2亿元的销售指标，在低迷的市场环境下，如果按照之前的报价销售，销售压力非常大。
　　万科的举动通常被视为房地产业风向标。除了万科，金地集团(8.29, -0.01, -0.12%)在上海的项目也开始降价。金地集团位于上海松江的豪宅项目——金地佘山天境，该项目之前销售均价在40000元/平方米左右，日前推出部分特价房源，八折销售。这些特价房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，单价在31000元/平方米左右。金地佘山天境开盘至今已有两年半时间，但销售缓慢，去化率尚不足四成，存在较大的库存压力。
　　佳兆业开发的上海嘉定区佳兆业1号项目，价格也出现微调，该项目5月17日推出100多套新房源，均价约为21500元/平方米，与3月的23500元/平方米相比，下调了约2000元/平方米。5月中旬，融创绿城的绿城盛世滨江推出5万元/平方米起的特价房源，较前期价格出现20%的下调。
　　业内人士表示，目前上海降价的楼盘还只是停留在零星打折的层面，且多数是郊区或是之前定价虚高的楼盘，主流产品的价格停止上涨，并没有出现大幅降价。但若销售持续低迷，打折降价等情况将会继续扩散。数据显示，在5月前21天，上海新房市场成交量仅有36.7万平方米，环比下降25.56%，同比下降34.86%。与高峰时100万平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。
　　6月或成降价窗口
　　二手房市场也陷入低迷。受新房销售低迷影响，上海的二手住宅价格指数今年首次出现滞涨。21世纪房地产研究数据显示，上海二手房市场5月以来成交低迷，之前一些热门郊区板块的二手房价格出现较大幅度下行，例如自贸区外高桥(27.49, -0.85, -3.00%)板块、唐镇板块。上海二手房价格虽然出现滞涨，但市区内环价格依旧比较坚挺，从数据上看挂牌价格并未有太大变化，更多是成交时的议价变化。
　　21世纪不动产上海区域市场研究部贺兆顺表示，二手房最近卖不动，部分去年涨幅过快的区域价格下调较大。整体来说房价平稳，部分急售的房东愿意降价都是个案，但还没有蔓延。在一些市中心配套比较成熟地区，房东议价空间幅度不是很大。不过，郊区板块如松江、闵行的部分区域价格出现了5%左右的下调。
　　在低迷市况下，开发商急于推盘跑量。上海新房市场正在迎来一波供应高峰，越来越多的企业希望尽快出货，争夺购房者，以应对尚不明朗的下半年。仅5月24日、25日两天，上海就有14个项目开盘或加推。其中，绿地集团有4个项目周末集中出货，分别为绿地海域苏河源、绿地·蔷薇四季、绿地海域观园以及绿地新瑅香公馆。这4个项目主要针对刚需人群，采用不同程度的促销手段。
　　“如果5、6月份的销售情况不佳，一些项目折扣的力度会加大。”业内人士表示，虽然之前开发商的降价意愿不强，多数仍在观望，但这会随着业绩压力增大而发生变化。尤其是一些上市房企上半年销售不佳，正面临半年报的压力，6月或出现集中降价窗口。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企能否降价到位，不仅是激活当前楼市成交量的关键，也是缓解房企库存压力的关键。为尽快回笼资金，预计下半年会有更多房企以价换量。二手房市场将会与新房市场呈现一定的联动效应。
　　成交低迷库存积压
　　北京楼市短期难有改善
　　北京楼市仍处于调整期。据中原地产统计，截至5月25日，北京住宅库存达到7.5万套，创去年1月份以来新高。链家地产数据显示，北京二手住宅周成交量已连续两个月处于8000套以下水平，市场低迷。业内人士认为，尽管不会出现房价大幅下跌的局面，但北京楼市下半年难有明显改善，全年或维持相对低迷的状态。
　　下月新盘料扎堆入市
　　今年以来，北京住宅库存不断上升，房企销售压力增加。中原地产市场研究部统计，截至5月25日，北京期房住宅库存40771套，现房住宅库存34296套，合计达到75067套。
　　一边是不断上升的库存，一边是市场观望情绪蔓延。为加快消化库存，4月以来，房企明显加大了促销力度，继推出特价房后，“零首付”、“一成首付”等分期首付再现京城，甚至有项目选择在凌晨开盘，以期实现差异化竞争。
　　5月25日凌晨，京投银泰·公园悦府一期在文津国际酒店开盘，房源一共有452套，吸引了千余名购房者参与摇号认购。当天该项目去化达到七成左右。在价格方面，该项目每平方米29400元的均价与周边二手房价格相当。业内人士认为，这种促销手段无疑是为了争夺更多有效客源，开发商“落袋为安”的诉求不言而喻。
　　此外，房企推盘速度也在不断加快。5月，北京入市新盘达到19个，合计供应住宅套数为7980套。今年以来，北京入市项目累计达到90个，入市房源合计高达28544套。
　　中原地产研究部统计数据显示，预期在6月上市的项目达到35个，依然维持高位，住宅供应量将再次明显上涨。“6月作为上半年最后一个月，很多企业都会在本月增加开盘量，包括金隅两个自住房项目也有可能在6月上市。”北京中原地产分析师张大伟说。
　　一位上市房企的高管向中国证券报记者透露，中期业绩考核即将来临，但今年的市场情况逊于去年，不少房企的中期销售目标难以完成，因此6月降价跑量的企业会更多。
　　二手房价格下跌明显
　　相比新房市场，北京二手房市场更是“惨不忍睹”。今年以来，北京二手房市场已连续5个月量价齐跌。根据链家地产市场研究部统计，5月北京二手房成交量共计6355套，环比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明显低于去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市场进入较为低迷的阶段。
　　二手房价格下跌也较明显。根据链家地产市场研究部统计，5月北京市二手住宅成交价格为27332元/平方米，这与4月底的均价30728元/平方米相比下跌了11.05%。
　　链家地产分析师张旭认为，目前市场呈现出两个明显特征：一是刚需和改善型需求集中的近郊区域，如通州、大兴、房山、昌平四大郊区成交量下降明显；二是城区以及大户型均价降幅和议价空间增大。
　　北京楼市基本以刚需首套和普通改善性需求为主。在市场下行态势下，这些购房群体对价格敏感度较高，易进入深度观望，且对市场整体影响较大。对业主而言，特别是换房以及套现的业主来说，短期完成交易的难度明显上涨。北京楼市调控政策尚无放松的可能，市场有可能逐渐进入下行周期。
　　不过，张旭表示，市场在进入周期波动的同时，也会通过自身价格机制进行调整，潜在数量庞大的刚性需求会适时入市。因此，从长期看，北京二手住宅市场不会有大幅“滑坡”的风险。
　　广州万科楼盘直降三成
　　广州开发商以价换量的趋势似乎已经难以阻挡。5月24日，位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出204套洋房，销售均价约为15000至16800元/平方米。而根据房博士数据统计显示，万科欧泊最近一个月的网签均价为21092元/平方米，此次售价较前期降幅接近30%。
　　年初，同样位于广州番禺区的敏捷华美国际，售价从2013年底的16000至18000元/平方米，降至13000到15000元/平方米。近期该楼盘价格又有下降趋势。时代地产也在2月推出了旗下广州时代外滩、时代南湾、时代花生II等六个楼盘全线8.8折的优惠。保利地产旗下个别楼盘则推出一成首付的优惠活动。
　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，目前大幅降价的楼盘还只是个别现象，大部分楼盘仍采取一口价、节日促销等方式来推盘。不过，一旦这种方式不能支持成交量上升，开发商就会采取降价方式，降价幅度可能在10%至15%之间。
　　26日广州市国土房管局公布了4月新房市场运行情况，新建商品住宅网上签约均价达15443元/平方米，环比今年3月略涨1.5%，再度刷新历史新高。不过，实际上越秀、荔湾、海珠、白云、番禺、南沙和萝岗等多个区域的新房价格环比均出现下降。业内人士分析，成交均价的上涨主要是由于广州楼盘限价有所松绑、高端楼盘成交多导致均价出现结构性上涨。
　　数据显示，3月首度攀上2万元/平方米关口的广州十区新房价格，4月下降了1297元/平方米，回到18830元/平方米的水平，降幅6.4%。而中心六区新房均价也下降了680元/平方米，降幅2.4%，为28182元/平方米。
　　“目前大部分开发商还处在观望状态，看政策是否会松绑，看商业银行的贷款是否会放松，如果这两个条件都兑现，那么成交量有望回升。”黎文江表示。(.中.国.证.券.报.张.昊.万.晶.姚.轩.杰.黎.宇.文)