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4月中旬，泰禾地产再度斩获北京土地，今年以来的拿地金额已过百亿元，相比激进的2013年更为凌厉。几乎同时，该公司又提前结束了一项14亿元的信托融资。在如今楼市变幻莫测，其他开发商减少投资的背景下，泰禾地产依旧高举高杠杆、高周转的经营大旗，这是一场精明的投资还是又一轮豪赌？ 高杠杆下的土地狂飙泰禾经营活动以及投资活动都无法取得现金收入，两项相加产生超过-117亿元的现金流量。4月10日，北京土地市场再迎来一场肉搏战，其中大兴区的两块土地成交均溢价145%以上，最后成交价达51.7亿元。事实上两块土地的竞争者众多，其中包括财力强悍、社会资源丰富的抱团央企保利首开联合体，而且早早就放出势在必得的暗示。但最后，却敌不过年销售额不及他们十分之一的泰禾地产。从2012年开始，泰禾地产就在全国土地市场疯狂揽地，在2013年累计销售合同金额仅124.44亿元的情况下，花了超过200亿元购置土地。今年更是再进一步，截至4月16日，泰禾集团就发出了7次竞得土地公告。土地出让金共计140.47亿元，比之去年上半年的78.92亿元，几乎翻了一倍。如此超常规扩张，泰禾集团究竟何许公司？资料显示，该公司总部位于福建，2010年泰禾借壳福建三农上市，正式步入公众视野。其董事长黄其森，早年供职于福建某国有四大银行之一，其后下海创业，上市前曾在福建、北京等地开发各类型地产项目。无论从年资或是规模而言，上市伊始的泰禾集团只能勉强属于中小型开发商，短短四年不到怎么就有能力叫板地产龙头联合体？黄其森一直对外宣称，其开发模式属于“高杠杆、高周转”模式。所谓高杠杆在财务数据上显而易见，今年3月20日，泰禾集团公告称，截至披露日，对外担保总额为176.48亿元，占净资产的785.25%，几乎是行业首屈一指。尽管2010年成功上市，但由于众所周知的原因，房地产企业无法在资本市场直接融资。泰禾必须大量依托于信托融资、股权质押以及金融机构贷款。据去年三季度的报告显示，该集团最大控股股东福建泰禾投资有限公司所持有的79.57%股份，99.1%都处于质押状态。此外就是信托融资，从去年4月至今，一年内成立，仍处于续存期的泰禾集团集合信托计划有8个，实际募资规模总计在102亿元以上，其中今年成立的就有3只，共募资59.2亿元。再就是各类型金融机构贷款。从财务角度而言，泰禾的资金链并不健康，2013年三季报可见，其一年内到期的非流动负债19亿元，而短期负债为56亿元，其他应付款24亿元。但期末货币资金余额仅为24.05亿元，即使加上56亿元的卖楼获得的预收款，还需要再筹借近20亿元，才能应付短期支付。而现金流量表也显示，泰禾经营活动以及投资活动都无法取得现金收入，两项相加产生超过-117亿元的现金流量，唯有借助筹资活动产生的现金流弥补。高周转模式的死穴迅速回笼资金是支持泰禾地产“十锅九盖”模式的不二法门。正因为高杠杆的存在，泰禾必须采取高周转为其解套，迅速回笼资金是支持该公司“十锅九盖”模式的不二法门。黄其森一直强调，泰禾在拿到一个项目后，最多7~8个月就能开盘销售，“这是每一个项目团队的铁定的考核指标。”其言道。事实上，泰禾的高周转往往是从成功融资开始。今年3月28日，泰禾提前终止了一项名为“中融-泰禾泉州华大股权投资集合资金信托计划”就是一个很好的例子。公开资料显示，2012年9月，泰禾集团在福建泉州拿下一个项目，但项目一直处于“慢慢开工”的状态。直至2013年4月15日，该公司连同中融信托成立了上述信托计划，发行规模为14亿元。其后项目迅速动工，12个月后项目基本完成销售，并提前终止了信托计划。其实这项信托计划约定的总期限为27个月，留给开发商的腾挪空间还是较大的，加上泰禾在泉州的项目定位并不高，较为适合高周转模式。但该公司在北京等地拿下的项目均为高溢价项目，这种项目适合采用高周转模式吗？2013年1月24日泰禾地产以18.5亿元配建2000平方米公租房的代价拿下北京朝阳区孙河乡北甸西村地块，剔除配建公租房后该项目的楼面地价已达到2.95万元/平方米，也创造了该区域楼价新高。随后泰禾开启了其高周转列车，拿下项目一个月左右，泰禾集团公告称其下属子公司获得上述地块，拟向金融机构申请贷款，母公司提供连带责任担保，担保额度为15亿元，担保期限3年。获得资金支持后，项目进入快速开发阶段。2013年8月，泰禾宣布这个命名为“北京院子”的项目将很快进入市场，此时距离拿下项目仅仅过去了7个月。然而此时，北京出台住宅限价令，该项目一直无法预售许可证。而泰禾的资金回笼计划也就迟迟无法实现，2013年12月13日，泰禾集团再度公告，为推进北京孙河地块项目建设进度，满足下一步运营融资需求，拟向金融机构申请开发贷9亿元，母公司提供连带责任担保，本息合计不超过13亿元，期限五年。截至去年年底，按行业通常标准计算，泰禾在该项目的投入已超过50亿元。直至今年1月19日，该项目终于获得了销售许可，据北京市住房和城乡建设委员会的官网显示，此次批准预售350个地下车库和274套房源，预售均价在7.7万元/平方米左右。终于获得销售资格的泰禾宣布，北京院子推盘当天销售一空，回笼资金18亿元。现在距离该项目开盘又过去了近3个月，销售情况如何？《中国经营报(微博)》记者4月16日查看北京住房官网时却发现与开发商公布的数据有很大出入。数据显示，该项目截至查阅当天，274套房源只有40套完成了网签登记，成交均价为6.8万元/平方米，加上已销售的车位共回笼的金额数不过8.68亿元。对此，泰禾集团品牌部的负责人表示：“18亿元销售额肯定已经完成”，之所以出现数据上的出入，主要是因为北京为控制楼价涨幅，限制高价盘网签所致。当记者致电北京市相关部门时，对方以负责人不在为由拒绝接受采访。该项目真实销售情况如何，缺乏权威数据支持。从泰禾集团在土地市场的一系列动作可以看出，该公司对未来楼市可谓信心爆棚。但近期楼市情况却是迷雾重重，以泰禾重点开发的北京为例，链家地产市场研究部统计，4月第一周新建住宅成交771套，环比下降46.5%；二手市场中，中原地产的研究数据显示，3月北京二手房成交套数为8943套，创2009年以来的同期最低值。部分地产商表示将会谨慎投资，控制拿地规模。李嘉诚曾经总结其投资规律：旺市卖楼，淡市买地，然而这是在其自有资金充裕的背景下。泰禾这次的反周期投资会成功吗？
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