|
公司董事长黄其森表示，泰禾不会不计成本补仓，坚持高周转不捂盘，“感觉差不多就出货” ■本报记者 王丽新“泰禾今年给自己制定了一个比较高也比较快的目标。”泰禾集团董事长黄其森向《证券日报》记者透露，“2014年公司的销售目标是250亿元，比去年翻一番”。而在这250亿元的销售规模中，北京地区“领到”的销售任务是100亿元以上。对此，黄其森表示，“定这个目标说明我们看好这个市场，比较有信心完成”。事实上，为了加快销售规模的扩张，泰禾集团今年在北京市将陆续推出6个项目。同时，泰禾·厦门院子也将在4月份正式开盘，2014年预计推盘5次。面对如此高密集的推盘节奏，黄其森表示泰禾“不捂盘”，坚持以高周转战略管控现金流，抵御政策和市场风险。不会不计成本拿地事实上，2013年以来，泰禾集团的扩张动作快且密集，业界称其为“黑马”。据《证券日报》记者不完全统计，2013年，泰禾集团在北京、上海、江苏、福建等多地共计斩获12幅地块，总建筑面积超过238万平方米，拿地金额超过195亿元，为其2012年拿地资金的5倍。进入2014年后，泰禾集团在两个月时间内共斩获4幅土地，花费资金超过77亿元。值得一提的是，泰禾集团这种高速扩张的姿态让业界颇为担忧，而且其在北京新增的每一个项目几乎都让业界颇为惊诧。拿地之初，对其拿地溢价率大涨，拿地成本过高惊诧；拿地半年或者一年以后，令业界再度惊诧的是，“原来后面拿地的房企付出的成本更高，泰禾可以解套了”。对此，泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男向《证券日报》透露，泰禾有一套自己的拿地想法和节奏，并不是“傻拿地”。事实上，黄其森也向记者表示，泰禾集团“不会不计成本拿地”，而在北京的拿地节奏把握的很好。“北京院子在去年年初拿地的时候，楼面地价每平方米3万元左右，大家都感觉贵了。一年之后，这个楼面地价显然已经相对较低了。”黄其森还向记者透露，个别企业可能会不计成本补仓，一般来说，我们不会采取这个手法。“泰禾去年上半年拿了不少地，但下半年却几乎再没有土地入账，因为我们已经手中有粮，心里不慌了。”“每一个项目在拿地的时候，我们就已经把产品业态等各个方面都想清楚了，也算清楚了。”黄其森表示，现在土地成本占产品总成本最高，至于是否能够合适地把握土地成本，这就要看眼光了。高密度放量推盘“不等了”值得一提的是，为了实现今年250亿元的销售任务，泰禾集团近期推盘动作颇为密集。《证券日报》记者获悉，泰禾集团今年在北京将陆续推出6个项目，涉及业态从高端住宅产品的“院子”系列到北京石景山的泰禾·长安中心等商业地产项目。据记者了解，泰禾去年在北京和厦门拿下的两个地王项目都将成为其为完成今年销售任务而入市的主力军。2013年8月27日，泰禾集团旗下的福州泰禾房地产开发有限公司以40.52亿元竞得厦门海沧约259亩的H2013P04地块，楼面价10834元/平方米，溢价率185.2%，一时成为海沧总价和单价新“地王”，也是厦门总价最高的“地王”。“厦门院子预计将在4月份开盘，年内计划推盘5次。”泰禾集团厦门区域总经理陈德才向记者表示，厦门院子项目拿地7个月后就已经具备了开盘条件。与此相同，2013年年初，泰禾集团以总价18.5亿元，楼面地价3万元∕平方米左右获得的北京孙河地王，即泰禾·北京院子项目筹备得也比较快，虽然该项目因北京“限高令”推盘计划一度遭到拖延，但其实际上在拿地六个月之后便具备了开盘条件。对此，泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康也向记者表示，泰禾·北京院子开盘当日推出的房源全部售罄，销售额突破18亿元，这种高周转的模式打破了豪宅销售周期长、周转慢的节奏。“我们坚决不捂盘，坚持高周转。”黄其森向记者表示，“我们一直在做高周转，快了以后能够抵御政策和市场的风险”。加快周转控风险实际上，记者在采访中注意到，从银行走出来的黄其森对企业风险把控非常看重，企业最关键的是风险控制，因为我们有了高周转的能力，所以才敢不保守地去拿地。对此，泰禾集团内部人士也向记者透露，去年在北京的泰禾·1号街区项目首期其实不必推出700套房源，可以留一些慢慢推。“这个项目当时售价是3万元∕平方米，而从后面临近区域的土地出让情况来看，楼面地价就接近3万元∕平方米了。显然，若要等一等，这个项目售价会更高一些，利润也更高一些。“泰禾·1号街区利润情况还不错，就把量放的大一些。这个项目拿地楼面价每平方米1万元，每平方米3万元出手，还有什么不满意的呢？我就不再等每平方米卖4万元或者5万元了。”黄其森表示，“即使是高端项目，从拿地到开盘的时间也一般为7个月至8个月，感觉差不多就出货了，这就是我们高周转，不捂盘的风险控制”。黄其森坦言，以孙河地块的北京院子项目为例，去年年初时，这个项目拿地楼盘地价为每平方米3万元，当时大家感觉贵了，但后面在该区域拿地的中粮花费的楼面价地是每平方米5万元至6万元。“若按后面拿地估算，房子可能要卖到10万元∕平方米-12万元∕平方米，但我们不到这个价格就出货了。”黄其森称，因为土地价格相对较低，我们拿地节奏把握的比较好，测算一下后我就不等了。黄其森的谨慎除了坚持高周转，执着于把控现金流，降低企业运营风险外，还体现在进入新领域的小心翼翼。今年年初，泰禾集团以1.79亿元拿下福州永泰县葛岭镇黄埔村约587.27亩土地，预计投资200亿元建影视旅游综合体项目。据悉，这是泰禾集团首个旅游地产项目。“福州是泰禾的大本营，我们选在这个地方探索旅游地产的开发运营模式。”黄其森向记者表示，成功后，我们再适当地去其它城市复制或改进。对此，有业内人士认为，泰禾集团扩张较快，不管是高端项目还是开发旅游地产新的产品业态，高周转运作都将为其高杠杆经营减少风险，使资金高效运转。
|