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吴狄 [万科商业地产在国际化方面找到了解决办法：一是从股权转让或商业资产处置获得投资收益，二是通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用，让资产轻起来；三是通过引入国际资本，实现商业物业的资产证券化]万科（000002.SZ，02202.HK）的商业地产起步晚，但通过与国际资本的接轨，在探索商业物业资产证券化的道路上，却引领了行业。11月10日晚间，香港最大的房地产投资信托基金——领汇房产基金（00823.HK，下称“领汇”）宣布拟收购万科位于深圳龙岗区中心的商场80%股权，包括若干临街商铺及停车位，双方已经签订了无约束力的意向书。至于双方在该项目上将如何合作，万科方面对《第一财经（微博)日报》表示，还在洽谈中，关于合作的进一步细节以届时发布的信息为准。这并不是万科商业地产第一次与国际资本的合作。此前不久，万科与全球最大的私人股权投资基金凯雷集团达成了战略合作，双方拟成立资产平台公司，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。同时，双方还将一起设立一家商业运营管理公司，万科拥有绝对经营管理权。万科高级副总裁毛大庆曾透露，与国际资本开展合作并学习国际化水准的经营不动产的管理能力，不会局限于某一家公司或基金，未来会变成常态。结盟领汇根据公告，领汇目前拟先着眼于中国广东省及珠江三角洲之合适投资机会，尤其是城市之中档零售市场，因深圳龙岗地区内的中产消费者正在增长，管理层认为此次拟收购项目符合基金单位持有人之最佳利益。据了解，领汇此次收购的万科商场（下称“深圳万科广场”）位于深圳龙岗中心城区，于去年12月开业。该项目毗邻“三馆一城”（科技馆、青少年宫、公共艺术馆、龙岗书城）及香港中文大学（深圳）分校，亦邻近地铁3号线吉祥站；项目总面积达15万平方米，也是万科在深圳区域运营的最大面积商业中心。有业内人士预计，深圳万科广场总值逾20亿元人民币。实际上，领汇与万科早在去年12月就已签订了战略合作意向书。根据意向书，双方将在接下来的两年时间内，在内地探索各种战略合作模式的可行性，共同寻找内地零售物业的投资机会，而理想的投资物业应地处内地人口稠密的小区，位于重要交通枢纽上，并能为周边地区的居民提供一站式购物体验。不过，该意向书内并无任何特定零售物业。这次领汇拟收购深圳万科广场80%股权，将是双方真正意义的第一次合作。对于领汇来说，由于其物业主要分布在香港，60%在新界，33%在九龙，7%在香港岛。依靠万科，领汇可以快速进军内地扩展业务。而万科则能从领汇丰富的零售物业管理运营经验中汲取养分，让自身的商业运营团队迅速成长。据了解，领汇不仅是香港最大的房地产投资信托基金，也是全球10大以零售为主的房地产投资信托基金之一，其物业组合是以满足香港民众日常需求的小区购物中心为主。值得一提的是，领汇的“资产提升”业务模式。所谓资产提升，是指对人口特征、基建设施、零售环境、市场环境等进行分析后，结合政府建议的未来重点发展地区和重建地区，重新翻新定位商场，将商场的整体形象和布局都进行大的修改，进而大幅提高租金收益、人流、商户收益等。截至今年3月31日，领汇已完成了35个资产提升项目，且都获得了较好的投资回报。有业内人士表示，深圳万科广场是龙岗区内做得较好的两个商场之一，但目前商场租户组合中以餐饮比例较高，一线品牌比例较低，预计此次收购成功后，领汇可引入在香港营运商场的经验。小股操盘让领汇对深圳万科广场进行改造、提升，或许只是万科的目的之一。此次领汇并没有全盘收购该项目，而只收购80%权益，剩下的20%权益预计仍然由万科持有。按照万科“轻资产、重运营”的思路，深圳万科广场应该也将成为万科小股操盘的项目之一，而且这也并不是万科第一个小股操盘的商业项目。早在8月28日，万科就与凯雷集团签订了商业地产战略合作平台意向书，双方拟共同成立资产平台公司，两者分别持有80%和20%股权，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。同时，万科与凯雷集团还将设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理。万科集团高级副总裁毛大庆曾解释，万科与凯雷的合作是落实万科商业地产的轻资产思路，一方面通过引入基金，快速回笼资金、扩张，另一方面，在各合作项目中保留和发扬万科商业品牌，且万科拥有绝对的经营管理权。目前国内的商业地产普遍面临一个问题，就是资金占用过大。虽然商业物业可长期持有，并提供稳定的收益，但另一方面，商业物业存在回报周期长、资金大量沉淀的问题，国内大部分开发商在商业地产开发时均面临开发资金不足的问题。虽然万科在商业地产方面属于“新兵”，但其在近年来的国际化历程中，找到了解决办法：一是从股权转让或商业资产处置获得投资收益，二是通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用，让资产轻起来；三是通过引入国际资本，实现商业物业的资产证券化。毛大庆曾供职的凯德便是典范。凯德的做法是，在合作项目不同阶段和资本平台对接，通过房地产投资信托基金和私募房地产基金实现资产证券化，形成有机的退出机制，适时回收资本以作进一步投资、扩张之用。而在收益上，从开发、经营，到资本逐渐退出，都能获得收益。在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，商业地产资本化运作是国际通用的模式，虽然国内在对资产证券化方面有诸多政策限制，未来肯定会朝着这个方向发展。而万科与国际资本合作的前提必须是万科拥有经营管理主导权的一大原因在于，万科想要通过学习解决其商业团队过于薄弱的问题。据了解，万科商业团队的人才储备主要来自两方面，一是社会上的专业人才，包括来自凯德、万德、中粮等企业的人员，二是万科住宅开发方面的职业经理人。随着国际化、金融化的提速，万科对商业寄予厚望。毛大庆近日就曾对外透露，万科的商业将成为一个很大的业务板块，“比如这是1000亿的住宅万科，我想也应该有1000亿的商业万科”。(第一财经日报)
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