多家银行均未收到二套房贷调整通知
　　记者日前从多家中资银行获悉，银行方面尚未收到调整二套房贷政策的明确通知，因此仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。
　　“新国五条”细则出台后，作为“配角”的商业银行，正在静待最新调整方案。
　　记者日前从多家中资银行获悉，银行方面尚未收到调整二套房贷政策的明确通知，因此仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。
　　根据此次调控新规，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”
　　“目前还未收到总行关于二套房贷的调整通知，”一家国有大行上海分行相关负责人对本报记者说，“现在等待相关部门和地方出台实施细则，银行方面应该会按照具体的落地实施细则来调整信贷政策；当然，上海地区房贷政策调整的可能性很大。”
　　该负责人同时坦言：“近期银行内部已经作出相关提示，敦促二套房贷客户加紧递交材料和办理相关手续，以免政策落地带来的影响。”该人士称，一般情况下，“房贷是否确定以审批作为界线，即如果审批获得通过，则该借款人不会受到政策改变影响”。
　　华夏银行深圳分行人士则介绍，国务院政策刚刚公布，落实起来需要一个过程，因此目前仍在执行之前的政策，而且该行上周刚刚开了各条线的业务会议，相关政策亦未下达，预计本周将会有的政策出台。
　　“我们肯定会紧跟调控要求，根据宏观政策来制定房贷政策，特别是在目前的情况下，我们自身对房贷业务也会比较谨慎。”该人士称，个贷在该行贷款中占比不高，个贷客户数量也不多，因此对个贷客户“还是很珍惜的”。
　　多位银行人士均对本报记者表示，未来银行将更为严格地执行二套房贷“认房又认贷”的认定标准，之前极个别银行“认房不认贷”的擦边球行为将不再被允许。
　　“事实上，从去年底以来，银行方面对借款人征信记录的核查已明显更加严格。”沪上一家房地产中介相关负责人昨天对本报记者透露，“这两天不断有客户打电话查询房贷情况，目前合作银行方面基本仍按照原先的首套房贷和二套房贷政策不变；一旦调整二套房贷政策，则客户在首付比例方面压力会比较大。”
　　实际上，在国务院此番出台新政策之前，各级银行的首套房贷政策都已有所收紧。招行深圳分行一名客户经理称，目前他们尚未接到政策调整的通知，但目前该行的首套房贷利率已经上调至基准利率，没有任何折扣。而浦发银行深圳分行人士亦称，目前其首套房贷利率为基准利率的九折，没有任何优惠。
　　一家股份制银行上海分行相关负责人则对本报记者说：“二套房贷占现有的个人按揭贷款比重并不高，大约八成仍是首套房贷，所以提高二套房贷标准对银行的影响不会太大。”
　　上海银监局上周五最新披露的数据显示，截至2012年末，在结构上，沪上首套房贷款余额占比87%，比年初上升4.5个百分点。一手房贷款余额占比59%，与2012年年初持平。
　　“从去年以来，股份制银行房贷业务规模总额是下降的，个人经营性贷款的比重则在上升，这符合资产优化组合的方向。”一家股份制银行副行长此前接受本报记者采访时说。(.第.一.财.经.日.报)

　　上海五大行尚未调整二套房贷政策
　　称未接到调整通知
　　预计首付比例会从六成提高到七成
　　新国五条细则昨日正式公布，且明确提及人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
　　早报记者采访发现，截至昨日晚间，在上海的工、农、中、建、交五大国有银行均未接到二套房贷政策调整的通知，依然执行首付比例最低六成、贷款利率最低1.1倍的标准。
　　二套房贷政策收紧不影响首套房贷政策？
　　“目前还没有接到调整通知。”多位银行分支机构的房贷相关负责人谨慎表示，亦表现出观望的态度。
　　一国有大行相关负责人表示，每次出调控政策，一般从国家政策出台到银行内部下发文件需要有一周时间，“不会那么快。”
　　但他同时指出，有一些银行的规定是，在调控新政出台期间递交的房贷申请，是否按新标准执行，是以贷款审批时间为准，也就是说，部分银行已经受理的一批房贷申请也可能“被新政”。
　　值得一提的是，国务院办公厅昨日发布的新国五条细则，对房价上涨过快的城市，央行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
　　具体到各地央行如何去界定房价上涨过快，是否有量化的指标，受访者均表示不得而知。
　　“上海肯定要调了，预计二套房贷首付提高到七成，贷款利率上浮20%。” 另一家国有大行分支机构的相关负责人昨日称。
　　事实上，二套房贷政策将收紧至“首付七成以上，利率较基准利率上浮1.3倍”传言已在市场上流传多日。一国有大行网点的客户经理还表示：“首付已要求七成。”该行电话客服针对二套房贷政策的答复则是：“一致按照人民银行的贷款利率政策，按照风险定价的原则，综合考虑每一位客户的资信情况、购置房屋特点、首付款的比例高低、贷款期限长短等多种要素进行合理定位，申请办理我行住房贷款的相关事宜与贷款支行经理联系，如果已经问了贷款支行，一般就是这么一个情况，具体还涉及网点审核的情况。”
　　受访的房贷业务相关人士均表示，即便二套房贷政策收紧，也应不会影响到银行首套房贷的既有政策。
　　购买250万元房产按首付七成需多交18万
　　据21世纪不动产上海区域市场研究部计算，假设购房者购买一套250万元的房源，以当前二套房执行标准，其首付需达六成比例，即150万元，最高可贷100万元。以一笔100万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例，按当前二套房贷款利率上浮1.1倍计算，其月供约为7876.5元，总计利息为89万元。
　　如果相关房价火热城市提高二套房贷款首付比例至七成及上浮贷款利率1.3倍，则购房者在购买同样房屋时，首先需支付175万元，最高可贷额度仅为75万元，较此前多交25万元。
　　而以一笔75万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例，按二套房贷款利率上浮1.3倍计算，其月供约为6515.8元，总计利息为81.4万元，仅比二套房利率1.1倍时少缴约7万余元利息。
　　由上述可见，一旦提高了第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率至七成、1.3倍，对于申请二套房的购房者而言，其先期支付成本大幅增加的同时，远期支付的利息总额则相对减少较少。
　　而按如今未调整的二套房1.1倍的贷款利率计算，同样75万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款，其月供仅5907.4元，总计利息为66.8万元，月供少缴608.4元、利息更是少缴14.6万元。(.东.方.早.报)

　　财政部官员贾康：新国五条误伤改善性购房需求

　　3月3日，全国政协委员贾康在人民大会堂遭遇记者围堵采访。中国经济网记者冯兴科/摄
　　今日下午，全国政协十二届一次会议开幕。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在接受记者采访时表示，“新国五条”会误伤居民改善性购房需求，但不应要孤立地看待，它在政策组合拳里，是看得见、摸得着的一个措施。
　　会议结束后，贾康委员在人民大会堂一楼大厅被记者们团团围住。他表示，“新国五条”中规定，二手房交易中个税按个人所得的20％征收，这项规定对投资需求来说，会产生很大的抑制作用，也会影响成交量，这是房地产调控的一个正面效果。但不可避免，会对居民改善性购房需求带来抑制作用。
　　“对于房地产市场来说，‘新国五条’确实会有一些负面作用。但在现阶段，管理部门综合考虑后，总得要先解决当前房地产调控中的主要矛盾。总体来看，这样一个政策，我认为不要孤立地看待。它在政策组合拳里，是看得见、摸得着的一个措施。”贾康委员说道。
　　在贾康委员看来，“新国五条”并非永久不变。他认为，这个政策会根据新情况，不断地动态优化。其对于房地产市场将产生何种影响，他表示，“新国五条”关于征收20％的个人所得税，很可能会转嫁到购房人的身上，并从而影响到二手房市场和新房市场。“对于有刚性需求的购房者来说，如果他非买房不可，就可能会考虑新房市场，这将会增加新房市场成交的热度。”
　　最后，贾康委员表示，要重视多年来推行的保障房建设。“保障房建设，要加快对低收入阶层‘住有所居’的有效供给，特别是加快以公租房为重点的保障房建设。如果保障房做得基本到位的话，那么商品房的房价问题，大家就不会感受有那么大的杀伤力。”他认为，如果所有低收入阶层都“住有所居”，那么其他人就可以从容行使消费者主权，对应开发商的生产经营权，大家就可以在公平合理的情况下自由选择了。
　　委员小资料：
　　贾康，著名财经专家，现任财政部财政科学研究所所长、研究员、博士研究生导师，中国财政学会副会长兼秘书长。

　　楼市调控加码 短期压制需求
　　2月20日“新国五条”发布后，市场对于其基调定为“原则性表态”和“引导市场预期”，对于政策走向预判更加敏感的资本市场并没有出现快速和大幅度下探，反而在随后几个交易日出现纠偏性回补。但是，在“新国五条”发布后披露的2013年1、2月份数据显示房价在加速上涨，特别是在一线城市。1月份，全国70个大中城市中房价环比上涨的城市有53个，且涨幅明显扩大，与2012年 12月房价环比涨幅不超过 1.2%相比，1月价格上涨的城市中，最高涨幅已扩大至 2.2%；3月1日披露的百城房价指数显示，2月份主要城市房价环比1月上涨0.83% ，这也是自2012年6月以来的第9个月环比上涨。其中，广州、北京、上海和深圳2月住宅价格环比分别上涨了2.38%、0.88%、1.33%、2.55%。
　　在舆论压力、引导预期的压力和房价快速上涨的压力面前，中央需要做出具体的表态和明确应对措施。于是，国办发〔2013〕17号文在“新国五条”发布后8日内迅速出台，并在基调和力度上试图迅速扭转市场此前的预期。这一点体现在政策发布背景的表述上，“新国五条”的表述是：“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”，意在传达房价上涨之必然和调控之难，而17号文则强调：“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”，意在传达调控之重要和调控信念之坚定。前后表述截然不同，后者旨在扭转此前“新国五条”发布后市场形成的“房价上涨趋势难改和控制难度很大”的预期。
　　而基调的这种变化也体现在了具体的政策措施上，总结来说，加码力度大的政策主要体现在三个方面：一是规定已实施限购措施的城市，其限购区域应覆盖城市全部行政区域和所有新建商品住房以及二手住房，这对“新国五条”提出的统一限购政策给出了具体“如何统一”的答案；二是房价上涨过快的城市，将提高二套房首付比例和贷款利率，该表述一方面意在将此前传言的二套房贷收紧政策纳入新政范畴，另一方面意在向市场传达调控不仅限于原则性表态；三是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管和房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
　　上述政策加码的力度和影响一方面是中央和地方博弈的结果，另一方面取决于这些城市住房供求状况，特别是待售商品住房的消化情况。首先，就限购行政区范围如何扩大来说。限购在一线城市(除广州外)已覆盖全部行政区，故辖区内有郊县和非核心区的二线重点城市(如南京、成都等)将可能是此次限购扩大行政区覆盖面的重点，因为这些城市是去年以来房价上涨较快的城市，也是本轮调控重点打击的对象，而且新建商品住房供应基本上都在这些区域，政策针对性较强。至于其他实施限购的二、三线城市，目前存在的最大问题是待售商品房消化压力大(如贵阳、沈阳、西安等)，且2012年这些城市房价上涨幅度很小，甚至还没有上涨，限购行政区扩大基本上难以实现；其次，就二套房贷紧缩政策来说，不管该政策最后以何种形式落地(如是否考虑合理的改善性需求、二套房贷首付成数和贷款利率如何设定等)，基于目前庞大的改善性和投资性住房需求，以及已在执行的、偏高的二套房按揭首付成数和执行利率，再次加码对于市场的影响将非常大。再考虑到二、三线城市偏高的库存，以及近年来基建投资快速推进对于土地财政的依赖程度更高，因此该政策最后在一线城市加码的概率更大；最后，就二手房交易按转让所得20%计征个税来说，该政策如果能够真正执行，政策效果和对于市场的影响将是史无前例的。但目前该政策执行存在制约因素：一是很多房屋无法按前后一致的编码核实历史交易和登记信息，也就无法核实房屋原值；二是计算两次交易中的个人所得，需要核减产权人的装修和维护支出、房屋的自然折旧等，存在可操作空间和漏洞可钻；三是原来二手住房交易个税一直按照交易额的1~1.5%来计征，新征法对于税务部门的信息系统建设是一个不小的挑战。而且，该政策的目的在于控制2012年以来二手住房价格的快速上涨，而过去一年二手房价格快速上涨主要发生在一线城市，所以即使该政策最后能够实施，也主要在一线城市。
　　政策如何落地还需相关部委出台配套政策和地方具体落实，时间上将至少会拖延到“两会”后到4月份。短期看，市场将重回浓重的观望氛围，成交量或将从二季度开始锐减，房价可能在二季度滞涨微跌，并在三季度实质性下跌，减量幅度取决于具体落地的程度。长期看，由于这一揽子政策仍旧是需求管制，在供给面(保障房供应、居住配套跟进、公共资源空间布局以及新型城镇化质量)短期内无法突破瓶颈的情况下，驱动一线和主要二线城市房价上涨的长期因素仍旧存在，此轮针对一线和主要二线城市楼市的调控措施难以取得根本实效，无非是需求在短期内被压制。(.证.券.时.报)

　　楼市十年九调 房价屡调屡高
　　从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。
　　10年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。
　　第一季：为房地产业正名(2003-2004年)
　　2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”
　　“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。
　　在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，2003年12月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。
　　第二季：降温(2005-2008年)
　　2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”
　　在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。
　　在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005年-2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元/平方米飙升至15000元/平方米，涨幅达200%。
　　第三季：紧急救市(2008年下半年—2009年)
　　为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”
　　随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。
　　这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。
　　第四季：全面加码(2010年至今)
　　2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。
　　2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。
　　2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。
　　没有剧终：楼市调控需精细化
　　业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。
　　来自不同领域的代表委员表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。
　　由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。(.新.华.网)

　　住建部长作揖与楼市调控
　　全国两会召开前夕，国务院推出了调控房地产的新国五条及其实施细则，这直接推高了房地产调控问题的舆论热度。作为房地产调控相关部门住建部的部长，姜伟新直接感受到了来自媒体的压力。
　　3月2日，姜伟新刚刚出现在全国政协委员驻地宾馆，便被媒体团团围住，面对涉及房地产调控的多个敏感问题，左右为难的姜伟新不得不频繁向记者作揖讨饶，“大家不要再问了”，记者的围追堵截甚至让姜伟新迷了路，在小小的停车场里转来转去，好不容易才找到自己应该上的会议专用车。
　　姜伟新谦卑而诚恳的作揖画面被传到了网络，成为上周末关注度非常高的网络热点，百度搜索显示，以周计算的关键词用户关注度上升了41%，媒体收录量达到57548个。3月3日，政协会议开幕前，姜伟新再次来到驻地宾馆，也许是吸取了前日的“教训”，专车直接将其送到了会议专用车旁边，没给媒体记者留下任何提问机会，不过在上车之前，他还是非常礼貌地向记者挥手致意，然后沉默地坐在座位上，直到汽车开动。
　　房地产调控的政策构成非常复杂，包括土地政策、税收政策、信贷政策、限购政策、保障房政策等等，住建部看似与调控政策关系紧密，实际上直接相关的内容并不多，特别是新国五条及其细则中比较引人关注的房产税扩大试点和房屋转让按差价20%征收个人所得税等内容，更是与住建部关系不大，姜伟新感到问题棘手难答也在情理之中。
　　既然助推房价上涨的因素较多，调控房价的政策就必须是组合拳。对于房屋转让征收20%的个人所得税，业界有弹有赞。弹的人认为税收可以向前转嫁，政策将减少二手房供应，同时还会增加购房人的成本；赞的人则指出，这项政策找准了房价上涨的七寸，增加住房持有和转让成本，会让住房需求回归合理。事实上，住房转让征收个税并非新政，以北京为例，出售自有住房的个税多数按照全额的1%的征收，也可以选择按照差额的20%。
　　根据新国五条的内容，地方政府作为调控主体，被中央政府赋予了极其重要的职责，这与其土地财政的传统角色容易形成尖锐的矛盾。上海市人大常委会主任殷一璀在接受记者采访时倒是态度鲜明，“上海市政府一直非常重视房地产调控，坚决拥护新出台的房地产调控措施，下一步一定会出台细则落实好新国五条。”(.证.券.时.报)

　　国五条来袭 二手楼市将跌入低谷
　　二手房交易个税新政一出，各地楼市看房人数暴增。
　　上周五，新“国五条”细则出炉，国务院再出楼市调控重拳，此次调控的重点在二手房市场。
　　业内人士对于调控实施后的房价走势看法不一，有专家预计，各地“国五条”落地细则出台后，二手房市场交易量将迅速陷入暂时的低谷期，价格也将经历短暂的滞涨期。
　　受新盘寥寥和春节假期影响，2月北京新房和二手房成交量环比均大幅下降。数据显示，2月北京市新建商品住宅(包含保障房)网签量为5491套，环比下降55.2%，同比下降0.3%。其中，据伟业我爱我家市场研究院的数据显示，2月纯商品住宅(不含保障房)网签4260套，环比下降60.8%，同比上涨93.1%；2月纯商品住宅交易均价为2.11万元/平方米，环比下降9.4%，同比上涨14.1%。
　　另外，受春节假期影响，2月北京二手住宅网签总量仅为1.01万套，环比下跌了48.2%，同比则大幅上涨了83.6%。2月北京二手住宅成交均价为2.62万元/平方米，环比上涨了2.5%。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，上周五国务院出台的“国五条”细则引起市场各方广泛关注，由于受二手房交易个税按20%差额征收影响，在各地落地执行细则出台之前，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，交易双方争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。随着各城市细则陆续执行后，北京二手房市场交易量将迅速陷入低谷期，价格也将经历短暂的滞涨期。
　　而对于新房市场，胡景晖预计，政策的不确定性将使得市场供需双方陷入观望的局面，计划在3月推盘的项目半数会延期，购房者入市的积极性将大幅减弱，3月新房市场将进入暂时的低谷期。不过落地细则对新房市场的影响较为有限，按照过往经验，随着新政的落地与消化，1-3个月后新房市场成交量价将恢复同期正常水平。(.证.券.时.报)