“国五条”细则出炉，业内专家称楼市未来成交量和房价均将有所下调

　　南方日报讯 （驻京记者/刘晓静 卢轶）备受关注的“国五条”细则正式落地。国务院办公厅昨日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》提出，要进一步提高二套房贷款首付和贷款利率，个人出售自有住房按转让所得（卖出价与买入价差）20%计征个税。业界称，细则对楼市影响较大，未来成交量和房价均将有所下调。

　　“各地要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。”《通知》提出，对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

　　限购加码并全面升级。《通知》强调，要坚决抑制投机投资性购房，为此，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。

　　继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。且对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　此外，要充分发挥税收政策的调节作用。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　值得注意的是，《通知》还强调从2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，并继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，细则有三点最具新意：首先是限购进一步升级，明确了统一标准；其次是二手房个税，由此前交易总额的1%－2%改为一律按差额的20%征收；第三是少数高房价城市将提高二套房贷款首付和利率。

　　普通房个税或贵10倍

　　算个账：

　　此前房屋个税分几类：普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得（卖出价格-买入价格）的20%计征；非普通住宅按照房屋成交价2%或转让所得20%计征；自有住房如满5年且为唯一住房可免征。

　　业内人士指出：“以普通住房为例，一般成交价1%会比转让所得20%少很多。”他举例子说，一套80平方米的房子，5年前80万元购入，目前售价约在160万元。如果按原办法，业主可选择成交价1%即1.6万元缴纳个税，但现在业主则需缴纳（160-80）×20%即16万元，比原先多14.4万元。

　　作者：刘晓静 卢轶来源南方日报)