中银国际证券有限责任公司分析师(袁豪，田世欣)12月5日发布北京城建(600266)的研究报告。

　　北京城建是市国资委下属房企，拥有京内丰富土地储备，项目利润丰厚；公司背靠集团的优质资源，在北京土改和推进国企改革的大背景下，公司有望加快获益进程；公司通过一二级联动、项目合作、以及集团自有用地转性等多种渠道，在北京激烈的土地市场竞争中奠定了无可比拟的优势，是其保持规模和业绩成长的基础；此外，再融资计划的推出也能增加管理层积极性并推动业绩释放，同时也能为拿地扩张提供充足资金。分析师预计2013-15年公司每股收益分别为1.46、2.35和2.85元，首次评级买入。

　　支撑评级的要点

　　北京国资背景房企之一，终将获益于集团的丰富资源。公司主打地产为主、投资为辅的经营模式；大股东城建集团拥有公司50.41%股份，拥有丰富京内资源，包括：(1)托管的超47万平米未结地产项目；(2)超139万平米的企业自有用地；(3)超100万平米的商业地产资源。在国企改革推进和北京鼓励自有用地转性的政策下，公司将持续从中获益。

　　预计14年销售额将120亿元，同比增长超40%。14年公司可售货值将超150亿元，如公司抓紧利用销售窗口期，预计14年销售可达120亿元，同比增41%。城建集团提出2020年集团销售超1,000亿元的目标，估算对未来7年公司销售复合增长率要求达到40%左右，这对于公司既是压力也是动力。

　　增发提高业绩释放动力，多项资源保证业绩释放能力。展望14年，公司增发计划将加强公司释放业绩意愿；目前公司京内商品房未售货值近420亿元，平均净利率23%，净利润达96亿元，对应每股收益10.8元。此外，公司其他利润来源丰厚：如一级开发项目未确认收益、京外项目结算、股权投资收益等等。

　　拿地重心仍在北京，多渠道保证获得潜在优质项目。公司后续将继续加大拿地力度，重心仍在北京，采用一二级联动、市场招拍挂、京外项目合作、以及参与集团自有用地转性等多种渠道；未来1-2年内，预计动感花园、望坛和平各庄项目有望新增超155万平米土储，进一步扩张京内优质资源，且能保证高于二级市场的毛利率水平。

　　财务稳健，再融资若成功将为规模扩张补充资金。公司三季末净负债率40%，财务表现稳健；按公司京内较为明确的拿地计划计，资金需求超100亿元；再融资如顺利完成可成为公司扩张后盾。作为再融资开闸后盾首批送审企业，进展预计较快。

　　评级面临的主要风险

　　房地产行业调控收紧幅度超预期；公司销售受北京市场波动影响较大。

　　估值

　　公司京内竞争优势突出，资源质量优异，股权投资亦保持了良好回报，但此前业绩增长较为平稳缺少惊喜，在增发计划的推动下，公司业绩释放动力大增，分析师预计2013-15年的每股收益分别为1.46、2.35和2.85元，分析师将目标价定为13.67元，相当于9.4倍2013年市盈率、5.8倍2014年市盈率和45%的2013年净资产值折价，首次评级为买入。