叶慧珏
随着与各大型金融机构的诉讼不断达成和解，在金融危机期间受到政府托管的美国“两房”正走在复苏之路上。
最近的一个和解，是美国联邦住房金融局(FHFA)与摩根大通达成的总额51亿美元的和解协议，以了结后者提出的所有住房抵押贷款证券诉讼，以及“两房”的贷款回购索赔，其中房地美与摩根大通达成的和解规模为32亿美元。
11月3日，房地美(Freddie Mac)首席经济学家弗兰克·诺莎福特(Frank Nothaft)在全美华人金融协会(TCFA)年会上接受本报记者专访时表示，这些诉讼和解将提醒金融机构在出售产品时保证质量，同时“两房”也从金融危机中吸取教训，加强风险管理与控制。对于“两房”未来的方向，他表示有待联邦政府与国会决定。
“两房”持有或担保美国半数抵押贷款，由于遭受金融危机重创，这两家政府支持企业自2008年9月起被美国政府接管。托管期间政府将致力于为二级抵押贷款市场建立新的基础设施架构。目前“两房”已经连续几个季度盈利，第三季度业绩报告将在11月上旬公布。
加强风险管控
《21世纪》：目前两房对许多金融机构的诉讼案正在进行，例如与摩根大通已经达成和解。这意味着什么？
诺莎福特：目前的诉讼和解将提醒市场，金融机构在向我们出售产品时必须符合陈述与保证(representation and warranty)的原则，确保这些在一级市场产生的贷款有很高的质量。我们在与这些机构的买卖中明确要求产品的投资质量——而回顾过去，一些向我们出售的产品没有符合我们定义的投资质量的要求。
《21世纪》：与金融机构的清算逐一完成，是否是一个积极的信号，意味着“两房”正走在正确的复苏道路上？
诺莎福特：这显然是积极的信号。我们已经连续几个季度保持盈利。第三季度的业绩报告马上就要出炉，人们应当继续关注。
房地美回到盈利状态的部分原因，是费用与价格的上涨。在2008年以前“两房”提供抵押担保债券(MBS)的平均担保费用在25个基点，目前已经上升到50个基点，这使得我们的收入情况明显增加。另一部分是因为从去年到现在抵押贷款质量很高，危机后一些风险较高的不良贷款得以重组清理，使得我们的资产组合质量越来越高，其中大约一半是在金融危机之后获得的。
《21世纪》：金融危机五年以来，房地美总结了什么经验教训？如何避免下一次金融危机？
诺莎福特：很重要的事情是保持风险管理与自律。(危机时)发生的事情是，我们从某种程度上失去了此前许多年一直拥有的对风险管理的坚定态度，因而购买了许多高风险产品，结果造成许多问题。我也跟随公司经历了这些事情。因此回顾过去，我们需要在信贷风险控制上有很好的规范。同时，在购买任何金融机构产品时做好尽职调查，这对于任何二级市场都至关重要。
《21世纪》：何时有望看到房地美结束政府托管，回到2008年金融危机以前的机构运作状态？
诺莎福特：虽然我们已经开始盈利，但是仍然处于政府托管状态，因此这就要看政府未来对待房地美与房利美的计划，政府决定何时将解除“两房”的托管状态，他们希望将来这两个机构实体将如何运作，以及他们将如何着手处理二级贷款市场的结构问题等，国会以及联邦政府需要决定他们将如何对市场进行修正与改革。在美国这个过程需要时间，我们需要等待。
抵押贷款利率与投资策略
《21世纪》：目前美国30年抵押贷款利率波动左右着房地产市场的购买力。有些人对此很担心，但你持比较乐观的态度，主要是什么原因？
诺莎福特：目前30年固定抵押贷款利率(FRM)从历史上看，这还是非常非常低的水平。去年一年我们的抵押贷款利率，相比过去60年的历史数据仍保持在最低水平。所以今年春天，当其从3.25%左右上升到4.25%左右的时候，仍然是较低的水平。当美联储开始退出QE的时候，我们会看到长期利率的提升，届时抵押贷款利率可能会在2014年底提升到5%——这比现在的利率更高，但在历史上看仍然较低。
在美国许多城市——当然不是所有地方——即便是5%的抵押贷款利率，房屋拥有者对贷款的负担能力仍然是足够的。在许多中部地区，中等收入屋主对于房屋贷款的承受力很高。
当然这个现象的另外一面是，许多生活成本非常高昂的大型城市——比如东西海岸的纽约、华盛顿、圣地亚哥、西雅图……即便是在目前的利率水平上，在这些地区的不少美国中等收入家庭依然没有办法负担房屋贷款，因此未来当该利率继续上涨时，该问题将更加严重。
《21世纪》：对于投资者来说，目前进入哪些美国城市的房地产市场是好的机会？
诺莎福特：美国各地的抵押贷款利率的水平几乎相当，当然对于投资买房而不是自住用房来说，通常前者的抵押贷款利率会相对较高。
投资者需要考虑的是如何获得最好的回报。从过去漫长的历史来看，美国人口开始从东北部以及中西部，向南部与西南部移动，我觉得这一趋势将会继续。而目前投资者也正在继续看准这些市场，进行房地产投资。另一个趋势是，年轻人正在回归城市。