公司伴随开发区成长而壮大，城镇化和栖霞区20年规划打开公司成长空间。国家级南京经济技术开发区位于南京东北部。09年开发区实现东扩，由栖霞开发区、龙潭物流园、三江口工业园和仙林产业园组成，经济腹地为340平方公里的栖霞区。

　　公司伴随开发区而成长。目前公司实际控制人为控股34.65%的南京国资委。按远景测算目前栖霞区城镇化率仅为26%(远低于南京市80%)，在城镇化战略下具有提升空间。根据栖霞区《2010-2030总体规划》，至2030年居住用地达42平方公里，将每年新增居住用地建面358万平。因此深耕上述区域的公司将极大受益。

　　市政立业：业务稳健，未来随园区东扩而长期增长。公司市政业务稳中有增(过去7年年均增11.2%)，且受益于开发区东扩而加快。11年业务收入11.2亿元，增49%。

　　公司受托开发9平方公里“东区循环经济示范园一期和龙潭机电产业园”，将获开发总成本6%收益(每年增厚0.53亿元即EPS 0.1元)；区内剩余123平方公里地块隐含受托开发收益28.7亿元，开发周期54年，有利于推动公司市政业务长期发展。

　　地产强业：业态丰富、品质高、发展快、去化能力较强。业务涵盖南京市普通住宅、高档别墅、商业地产和经适房，坚持高品质路线。07年起步后高增长，11年营业利润4.3亿元，年均增87%。目前公司商品房储备权益建面120万平可满足三年开发。公司产品定位准确，东城汇兼顾功能和高定位切入仙林商圈；仙林两大高端住宅标杆-荣境、荣域(将成为未来主要利润来源)，57万平荣境因购地成本高，正促销加快回笼；荣域已去化77%。现有三幅共89万平经适房项目可获6.5%收益。

　　PE兴业：二十年经验，收益丰厚，创投平台完善，是公司价值加速器。93年底起步，目前参股20个项目。上半年投资分红2.2亿元，占营业利润86.3%。截止11月底公司股权投资因上市增值30亿元(增值率163%)，占净资产61%。随着未来南京证券、广州农商行、金埔园林、优科生物等上市，增值空间巨大。公司参控股高科新创和高科小贷形成多元投资平台。控股99%的臣功制药已成中型医药集团，多品种市占率领先。由于股权增值率和公司PB估值都随股市同向波动，这加大了公司股价振幅(09年公司股价涨幅是地产1.6倍)。一旦市场回暖公司市值向上弹性大。

　　估值与投资建议。园区有望获“新三板”第二批试点，“买入”评级。2012-2013年，预计公司结算收入分别为15.2/20.1亿元；从谨慎出发假设投资收益分别为3.5/3.4亿元；药品销售、市政业务收入分别为4.1/4.9亿元。综上，2012-2013年EPS分别为0.77/0.94元。12月11日公司收盘价9.75元，对应动态市盈率12.7/10.4倍。

　　我们以19.74元RNAV的6.5折作为目标价，对应12.83元，维持“买入”评级。

　　不确定因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。

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