[导读]在2011年收缩拿地步伐之后，专攻二、三线城市的地产企业荣盛发展，又开始加速“囤地”。
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今年以来荣盛发展已购置20个地块，拿地面积140万平米，购置价款47.72亿元，是2011年的2.9倍
理财周报记者 黄剑/北京报道
在2011年收缩拿地步伐之后，专攻二、三线城市的地产企业荣盛发展（002146.SZ），又开始加速“囤地”。
截至10月26日，荣盛发展今年已购置20个地块，拿地面积140.39万平米，规划建筑面积超过350万平米，总购地款约47.72亿元。
10月22日，荣盛发展董事会公告称，准备扩张其2012年度拿地计划。将原计划今年购置规划建筑面积不超过350万平米增加至不超过600万平米，购地资金亦从37.5亿元攀至60亿元。
在净负债率78.6%高企，资金相对紧缺的情势下，荣盛发展何以如此激进拿地？其内部一名不愿具名人士向理财周报记者介绍，荣盛发展拿地资金主要是向大股东借贷而来。而其大股东循环质押所持荣盛发展股权筹集借贷资金。
三季度35亿囤地270万平
进入10月以后，荣盛发展已经在聊城、廊坊等地连续拿下两块地，总面积9万平米，拿地总价款为3.2亿元，延续了其今年下半年以来加速拿地的步伐。
荣盛发展自2007年8月上市之后，开始加速在各地拿地。仅2007年最后4月，荣盛发展即在沧州、廊坊、蚌埠、南京等地购置5个地块，购地款近20亿元。而在2010年，荣盛发展购置规划建筑面积达704.03万平米土地，当年总购地价款达76.9亿元。
2011年，荣盛发展放慢购地步伐，共花费了16.46亿元购置了6个地块。
然而进入2012年后，在地产行业不景气的形势下，荣盛发展却又掀起了购地狂潮。尤其是下半年，其开始连续在沈阳、常州、聊城、徐州和廊坊等地出手，疯狂补充土地项目储备。
今年7月-10月，荣盛发展已购置地块14个，是整个上半年（购6个地块）的两倍多。其中三季度（7-9月）购置12个地块，规划建筑面积270万平方米，拿地金额35.4亿元。
据理财周报记者统计，截至10月26日，荣盛发展今年已拿到了20个地块，拿地面积为140.39万平方米，规划建筑面积超过350万平方米，总购地款额约47.72亿元，是2011年的2.9倍。
其中，前9月规划建筑面积已远超过了2011年全年178万平米的水平，并提前完成今年的土地储备计划。
今年曾击败万科拿到“地王”
荣盛发展董秘办一位工作人员向理财周报记者介绍，如果年底前有合适的项目，荣盛发展依然会坚持大举拿地。
东方证券分析师杨国华认为，荣盛发展下半年如此激进拿地，或与其对未来预期趋于稳定，及去年和今年上半年拿地太少有关。
上述荣盛发展工作人员解释称，之所以今年下半年在各地频繁拿地，一大原因在于此前很长一段时间拿地太少。
2011年，随着调控日渐严苛，荣盛发展明显放慢了拿地脚步。其当年仅拿下6个地块，分别在沈阳、盘锦、廊坊、南京和蚌埠等地。据悉，其全年置地规划建筑面积仅178万平米。
“现在不多储备点，可能以后很难在我们主打的那些城市拿地。”上述荣盛发展工作人员称，荣盛发展一直在关注对手，一旦其他企业把这些城市的用地买完，荣盛发展“想发展也没办法”。
据悉，荣盛发展今年的“地王”正是通过高溢价击败万科而获得的。9月11日，荣盛发展在经过40轮有效报价后，击败万科等拿到此地。这段地块位于常州市高新商务区，面积10.44万平米。其为此溢价21.3%竞得，共花费8.19亿元。
而上述工作人员表示，荣盛发展能在下半年频繁囤地，也与此前各地政府可供竞拍的土地项目过少有关。
大股东循环质押股权为其筹钱
经过三季度的疯狂拿地后，荣盛发展目前拥有储备土地超过2220万平米。而在10月24日，其又宣布提升2012年购地计划，将购地资金从原计划的37.5亿元调升至60亿元。
然而，疯狂囤地的前提是有强大资金做后盾。对于荣盛发展而言，拓展融资渠道无疑与其拿地同等重要。
荣盛发展三季报显示，前三季度实现营收83.94亿元，净利润12.98亿元，分别同比增长37.59%和35.79%，预计2012年业绩增长30%-50%。
荣盛发展业绩增长较快，不过，中银国际证券分析师田世欣认为，荣盛发展净负债率在行业内属平均水平，资金状况依然相对偏紧。
截至2012年9月底，荣盛发展货币资金22.7亿元，较年初减少16%，有息负债攀升15.6%，净负债率78.6%。而同期万科A净负债率仅47.9%。
荣盛发展内部一名不愿具名的人士向记者透露，公司目前购地资金最主要来源是向大股东委托借款，此外，还有信托和房地产基金等渠道。
据统计，2012年以来荣盛发展先后向前两大股东借款24.1亿元，年利率8.5%—12.5%，年利息近2.31亿元。
其中，通过多家银行向荣盛控股委托借款15.8亿元，分3次借得；一次向荣盛建工委托借款8.3亿元。
10月25日晚间，荣盛发展公告称拟通过北京银行营业部向大股东荣盛控股委托借款不高于4.5亿元，借款期限12个月，年利率9.3%。
而在一个月之前，荣盛发展已通过兴业银行廊坊分行向荣盛控股委托借款不超过7.3亿元。上半年其子公司廊坊荣盛亦向荣盛控股委托借款4亿元。
上述不愿具名人士表示，大股东借贷给荣盛发展的资金，则是通过循环不断地质押股权而来。据统计，截至上一次股权质押（5月16日），荣盛控股已将其所持荣盛发展所有股份的99.99%质押给了陕西省国际信托等机构。
“大股东质押股权筹资，借给我们，等我们有资金了，再还钱给大股东解除质押。之后它又马上再质押股权，借钱给我们。”上述不愿具名人士向记者介绍荣盛发展的融资过程。
与此同时，过去两年，荣盛发展及其子公司通过信托渠道所融资金也有近14亿元，借款期限多为18个月以上，年利息总计超过1.65亿元。
其中，荣盛发展沧州子公司于2012年8月向中原信托借款超过2.2亿元，期限两年，年利息超0.27亿元。2011年1月，为投建南京华欧龙湖半岛项目建设，荣盛发展向中粮信托融资5亿元，此信托将于明年1月到期，年利息高达0.52亿元。而荣盛发展在2010年向中投信托所筹6.62亿元资金，则将于今年年底到期，年利息0.86亿元。
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