近日，荣盛发展（002146.SZ）发布公告称，公司于1月11日以1.72亿元取得沈阳市2011-27号地块国有土地使用权，容积率≤2。这已经是一年多以来，荣盛发展第7次对外公告公司购得土地项目，总计花费17.85亿元，上述7宗地块总计占地71.89万平米。

值得投资者注意的是，2011年以来荣盛发展已公告的委托借款总额高达19.5亿元；并且公司至少有逾14亿的信托借款。其中，荣盛发展向华宝信托融得3亿元资金应于今年一季度到期。

时至年关，市场开始纷纷关注房地产行业将要面临的债务危机问题。其中，有券商研报指出，2012年整个房地产行业到期应还借款约为2.48万亿，是08年的2倍。甚至，该份研报中明确指出，“紧张和断裂”，将是2012年行业资金状况的关键词。

就债务以及相关问题，1月18日，《证券日报》记者致电荣盛发展，公司表示，相关负责人正在外出差，年前无法给予回复为名，拒绝表态。

委托借款及信托融资占比29% 荣盛发展两项年利息成本4亿

截至去年三季度，荣盛发展手持现金17.41亿元，资产负债率为76.95%。其中，扣除掉预收款后的负债总额为118.37亿元，扣除掉预收款后的流动负债为74.24亿元。以此计算的话，荣盛发展向大股东处获得的委托贷款以及信托融资总计逾34亿元，占比扣除掉预收款后的负债总额的28.81%。

其中，上述委托贷款期限为两年，共分三次借得。公开资料显示，荣盛发展以上三笔委托借款年利率均在12.5%及以上，粗略算来，荣盛发展每年须向大股东支付的利息费用就至少为2.46亿元。

而信托借款中，荣盛发展向华宝信托所融得的3亿资金则于今年一季度到期，利息成本为8%，折合利息费用约在2400万左右。除此之外，2010年9月，荣盛发展向中投信托所融得的6.62亿资金，年利率为13%，将于今年12月6日到期，粗略估计利息费用为8000余万；而2011年年初，荣盛发展向中粮信托以年利率15.5%的代价，所融得的5亿元资金，所支付的利息年成本应在7750万元左右。

综合看来，仅在委托贷款以及信托融资方面，荣盛发展全年支付的利息成本就至少在4亿元左右。

“一般来说，公司都会将银行贷款作为融资的首要选择”，1月18日，一位不愿透露姓名的财务分析人士对《证券日报》记者指出。然而，荣盛发展以大规模的进行委托借款和信托融资，一方面当然“说明了大股东对上市公司的支持”，另一方面也显示，“银行对其进一步提供贷款方面的意向不足。”

而承受着巨额资金成本的荣盛发展，依旧在土地市场频频出手。除去上文提及的、在一年多的时间里7次出手拿地之外，荣盛发展还以3500万美元购得沈阳中天房地产开发有限公司25%的股权。同时，荣盛发展还计划以整理成本15万/亩的代价，与辽宁药都投资（集团）公司合作进行本溪健康城项目的开发。以荣盛发展所占50%的股权权益计算，上述地块土地整理成本在6亿元左右。

而除去银行借款、委托贷款以及信托融资外，荣盛发展还是上市公司股权抵押大户。其中，上市公司的实际控制人累计将4亿多股荣盛发展股票质押给信托公司。

2.48万亿？

2012年房企进入债务高压期

事实上，如荣盛发展这般以高成本进行多渠道的房地产开发商并不在少数。近日，有券商发布研报称，2012年地产行业到期应还借款（不包含应付账款）约为2.48万亿元，约为08年的2倍，达到历史峰值。

其中，银行贷款约占比应付借款总额的49%，除此之外，各种信托方式借款占比18%；应还地产基金借款占比1%。其余包括委托借款、股权项目融资等占比31%。

“银行开发贷需还款总额约1.22万亿，未上市房企杠杆高”，上述券商研报显示。另外，“3月和8月是信托还款高峰”，上述研报认为，2012年房地产集合信托整体的还款规模约为1707亿元，集合地产信托与单一地产信托到期资金总额为3142亿元。

中金证券对2012年房地产信托的到期规模与还款额的预测，要比上文所述券商乐观。“2010年和2011年新增信托估计为5000亿”，估算之下，中金证券预计2012年房企将需要还本付息的总额约为2500亿。

具体来看，中金证券研报指出，未来3月将是信托还款小高峰，7月起一个大高峰将到来，三季度房地产业集合类信托融资将到期1000亿的规模。

就上文提及的荣盛发展来说，截至三季度公司财务费用支出1.04亿元，同比增长177.33%。至于其全年的应支应付利息情况，1月18日《证券日报》记者致电荣盛发展后，公司人员以领导出差在外、年前无法接受采访为由，拒绝表态。

“房企的债务压力，当然是其所面临的最大压力”，易居中国杨红旭接受《证券日报》记者咨询时如此表示。“2011年全年，开发商资金来源增幅回落至14%，明年低于近十年来25%的均值，而且还在继续回落”，杨红旭预测，“2012年全年将回落至8%左右。”

“今年外部融资环境跟去年差不多”，杨红旭表示，“但开发贷依然不乐观”。而更进一步的，中小企业倒闭以及大地产商股权、项目转让的事情也不排除屡屡上演。

“‘紧张和断裂’，将是2012年行业资金状况的关键词“，上文提及券商研报中如此认为。同时，研报还指出，如果按照绿城中国短期偿付比率为0.45 为危险指标的表象来分析，目前上市公司中24%的公司，约32%低于此指标，”推算整个行业预计整体地产商面临较严重流动性风险的占比将超过50%。”

而中金证券则预计，未来开发商或以自行回款、或以借新还旧的形势来预防信托到期风险。而一旦偿付危机出现，那么信托公司或将用自有资金兜底。而此时，房企股权转让、并购等行为将成为现实。

“我对今年房地产行业的整体观点也是相对悲观的”，杨红旭对《证券日报》记者表示。不过，他预测今年四季度或许会略有转机。

(证券日报)