我们于近日调研了金融街，和公司领导进行了沟通。

　　投资要点：

　　未来商住发展定位：在过去的几年中，公司一直以商业地产经营为重心，商业地产占营收的平均比重超过75%。近一年的房地产调控，尤其是新国八条的出台对住宅市场短期影响明显，与之相伴的是市场对商业地产的热情开始回升。公司今后仍然会以商业地产为主导，增加在核心城市的优质地段的优质物业，预计未来公司将把优质资源集中在城市综合体的建设上。

　　出售业务：截至目前，公司可够出售的储备面积超过700万方。从10年的推盘情况来看，预计公司10年实际销售面积接近80万方，实现销售收入约160亿元。其中销售项目主要集中在北京的融景城、金色漫香林、融华世家、西单美晟，天津的津门和津塔项目的公寓，重庆的融城华府、金融中心和惠州的金海湾项目。

　　我们保守估计，公司11年完成100万方的销售面积的可能性很大，销售收入有望突破200亿元。

　　持有物业：目前公司自持物业面积超过50万，其中写字楼、商业、酒店和公寓各占1/3左右的比例，写字楼略高。预计在2011年底，公司的自持物业将会达到70～75万方（主要是天津环球金融中心项目竣工新增）。在结构上，预计公司将继续加大写字楼和商业物业的占比，酒店和公寓占比略有下降。

　　公司公允价值在10年继续保持较快增长，主要由于购物中心二期开始计入。在11年还将有天津津塔项目进入公允价值计量。

　　维持公司“增持”评级：

　　我们预计公司10～12年营业收入将分别达到71亿，120亿和170亿元，实现EPS分别为0.59元，0.73元和0.95元。按照现价6.47元来看，对应PE分别为11X，8.88X和6.78X。公司目前RNAV为13.69元，目前折价明显。公司现有储备都集中在核心城市的核心区域，资质较好。商业地产的价值逐步重估将有利于公司估值水平回升。我们继续维持公司的“增持”评级。