近期重点城市楼市销量从7月环比涨10%到8月环比涨30%！9月首周，一线城市成交量再迎开门红：北京住宅成交近2000套，创今年5月以来最高；深圳一手房成交852套，创4月以来的单周最高成交纪录；上海商品住宅成交面积则在调控后首次突破20万平方米。业内人士分析说，此次成交反弹是开发商试探性降价后，堆积了近4个月刚性需求重新入市所致。而为蓄客开发商推迟了推盘时间，正好与原计划8月份推出的楼盘撞车，也导致8月份推盘量大幅上升，进而带动了一定比例的成交量上涨。

　　楼市已度过了观望期？北京中原三级市场研究总监张大伟认为，这更多是一种成交量的回暖，而非价格的回暖，尚不能称为楼市全面的回暖。成交量的反弹多是归功于中低价房入市带来的成交，因此现在还很难说市场形成明显的回暖。“与其说是‘回暖’，不如说‘触底反弹’来得更恰当些，无论是政策因素、金融因素还是市场因素，都不支持楼市的大幅复苏。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说。她认为9月份正处于调控关键期，市场是否真正回暖还有待观察。

　　成交放量缓解资金焦渴

　　后市开发商能否让利以及让利的幅度，将决定“金九银十”能否再现昔日火爆景象。中报显示，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，较一季度末增加371亿元。信贷政策偏紧也使得行业杠杆水平从2009年12月的3.2倍，下降到今年7月底的2.7倍，低于近3年的历史均值。由此可见，资金密集型的房企当前面临着一定资金压力。

　　仔细研读中报发现，全行业扣除预收账款的资产负债率达到48.2%，比2009年末提升1.2个百分点；一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重也由一季度的52.5%升至60.3%。不过，从历史来看这两个指标仍低于2008年同期水平，这也是近几个月来房价坚挺的原因之一。随着成交量的回暖，房地产上市公司短时间内的资金压力也有望缓解。

　　至于成交回暖后新房价格有抬头迹象，多数分析师认为更多地会出现“量涨价平”甚至“量价齐升”，价格大幅回落的概率不大。首开股份董秘王怡也持同样的态度，他对本刊说，“预计9~10月份房价将涨跌互现，整体保持稳定或小幅波动的概率会较大。当前正值交易旺季，如果成交量继续上涨的话，在个体利益最大化的驱动下，不排除个别拥有品质不错楼盘的开发商趁机涨价”。他同时认为价格合理又能满足刚性需求的楼盘成交量会放大，但是过度涨价无异于自杀。

　　地产股短期机会缺乏

　　房价反弹与政府的初衷相左，业界人士认为如果此种情形频繁出现，可能会招致一轮更严厉的调控！近期上海出台了“沪五条”，以应对市场回温迹象；北京8成银行已取消首套房贷7折利率；目前数座一线城市已经开始部署住房空置情况调查；而楼市大规模回暖使得房产税又被炒到了风口浪尖上。

　　中信证券分析师陈聪认为，“收紧资金和加大开发商成本的政策，例如预售监管、打击囤地、差异性控制开发贷、清算土地增值税等，作为‘国十条’的配套政策将一一落实并严格执行，而差异化贷款政策几乎不会有松动的余地”。这些利空消息导致市场对房地产二次调控预期加强，房地产板块股票集体破位下行，寻找新的底部区域支撑。

　　市场普遍认为9月份是房地产市场走势和房地产调控政策的敏感时间窗口，也将是地产股的分水岭，价格无疑左右下一步政策走势的风向标。虽然目前地产板块整体估值水平基本合理，但如果房价继续上涨，调控预期仍将压制行业估值水平的提升。鉴于房地产政策风险较大，短期内缺乏交易机会。只有价格按照政府调控的意愿松动下行，才能带来地产股真正的机会！