只是，地产股的此轮反弹，究竟是基本面转好的支撑，还是因为前期超跌后部分投资者抄底引起的短期技术性反弹？

　　8月成交量走低

　　有人认为“不是技术性反弹，调整已经结束了”。英达证券研究所所长李大霄在8月18日接受《投资者报》采访时就持有这种观点。

　　“深圳二手房出现放量，北京上海也是这个情况。供求双方已经达到初步均衡。二手房成交的放量，打破了僵局，对房地产企稳是一个重要信号，也是房地产股票反弹的重要原因。”李大霄认为二手房放量是房地产股票基本面好转的信号。

　　而中国指数研究院向《投资者报》提供的最新二手房住宅监测数据似乎也印证这一说法。7月份二手房成交量方面，广州、深圳、成都的成交量明显回升，其中广州和深圳的成交量增幅均超过10%；南京和杭州的成交量环比增幅是所有城市中最高的，分别比上月增加30.04%和43.10%。

　　世联地产认为，经过5、6月份的持续观望，进入7月的楼市似乎表现出一些回暖的迹象，大多数城市迎来了新政后成交量的首次环比上升。其中，北京成交量环比上升了15.42%，杭州表现尤为突出，上升248.59%。一类城市中只有深圳出现环比微量下跌的情况。而二三线城市，成交量涨幅普遍比一线城市要大。

　　不过，进入8月份以后，一线城市的楼市成交量环比又开始下降了，回暖趋势看起来并未延续。中国指数研究院的数据显示，8月的第二周，一线城市楼市成交量下滑，京沪杭深等一线城市楼市成交量均环比下降，其中北京、杭州下跌明显，跌幅都在30%以上。

　　对此，中国指数研究院的一位高级分析师向本报记者解释：“由于6月份基数低，7月份相比6月份，环比就会出现回升。如果按月来看，就能看到6月份成交量非常低迷。”

　　而且仅仅一个月的涨跌，很难判断趋势。其实，从北京5月份以来的累积成交量明显低于2008年、2009年的对应成交量，因此说明成交量仍然处在走低状态。

　　戴德梁行对于7月成交量回暖也持不同看法。他们认为，房地产市场或将进入深度调整期。至于北京7月份成交量环比大幅上涨，戴德梁行的解释是北京受供给增量影响显著。“如果与2010年上半年的月平均成交量相比，一线城市7月份成交量下滑幅度更加突出，平均跌幅达到27.6%。”

　　中国指数研究院的看法是，只有满足政策松动或房价明显回调的前置条件，房地产市场才有可能出现实质回暖，否则某个月份、某些城市出现商品房成交量的上升并不意味着房地产市场的整体反弹。

　　价格调整尚未开始

　　但是在价格上，地产研究机构的意见基本一致，那就是目前价格松动并不明显。戴德梁行用7月成交均价与2010年上半年均价对比发现，一二线城市的7月成交均价，只有5%~6%的下跌。戴德梁行在7月报告中预计部分开发商将在下半年加大推盘量，特别是资金链紧张、销售又没有达标的企业，而市场也会因此强化对价格下降的预期。

　　世联地产市场研究部在其7月报告中也认为，楼市全面促销和降价的局面还未出现。值得注意的是，7月杭州均价环比下降幅度最大，达18.16%，与之对应的成交量就上升了248.59%，在一线城市中表现最为突出。

　　不过，上述中国指数研究院的高级分析员认为：“均价是否松动，还得结合成交结构的变动来看，比如，深圳7月份均价有微幅上涨，但是接下来的8月头两周均价又下降了，之前大约是2.2万元每平方米，现在大概降到1.6万~1.8万元每平方米，这很可能是高端住宅退出市场，市场成交的多是价格较低的中低端住宅，简单一算，均价就下来了。目前看来，在售的中低端住宅，并没有明显松动。”

　　“现在是小户型好卖，首次置业不受信贷政策打压，90平方米以下仍可享受利率和契税的优惠，80后对住宅的刚性需求仍然存在。” 在这轮供需博弈中，开发商当前的应对策略是调整推盘顺序，先把中小户型推出来，并寄望于通过中小户型的快速销售，来快速回笼资金。“调整推盘结构，集中推中小户型，如果销售节奏能控制好的话，资金量也能跟上。”该高级分析员表示。

　　万科就是一个很好的例子。上半年万科成交的户型，普通中小户型占比高，144平方米以下的户型达到万科整个销售量的89%。万科的住宅产品中，本来中小户型占比就高，何况万科还主动推中小户型。所以虽然宏观调控，万科上半年销售的完成情况仍然比较好，超过年度任务的40%。

　　虽然，地产股似乎还面临9~10月份房价松动的风险，但是李大霄表示：“10月份的降价，对股价没有影响。地产股价格从高位跌到超过50%，接近2008年的低谷水平，2008年是外部金融危机、内部宏观调控，今年的背景则是经济向好复苏，今年和2008年，不可同日而语，之前地产股的调整是过于恐慌了。影响地产股价值的最重要因素，还是城市化进程和人们对越来越好的居住条件的需求。和发达国家相比，中国的住房有非常大的改善空间。走精细化路线的地产商，会在分化的地产商中突显出来。”

　　对投资者来说，之前超跌的股价已经充分反映了市场对政策调控风险的预期，现在股价能回升多少，更关注的应该是短期内，哪些企业能在调控中一如既往的收获业绩，哪些公司又能在调控后的地产新格局中发展壮大？

　　“或许受A股反弹的影响，地产股股价多少都有反弹，但是如果楼盘成交量上不来，股价上升就很难持续，反过来，目前股价表现比较好的地产公司，肯定也是销售完成比较好的企业。”上述中国指数研究院高级分析员表示，“开发商的产品结构，对销售计划能否完成影响最大。”

　　四大地产股估值低

　　短期来看，中小户型占比较高的万科，在产品周转、资金回笼上，拔得头筹。瑞银证券认为，万科具有一如既往的良好执行能力，房地产调控政策出台后的5~7月，万科的销售面积甚至较去年同期提高了6.9%。由于采取了“以活跃成交为目的”的主推90平方米以下户型的推盘策略，万科的销售金额和面积在A股上市房企中排名居首。

　　强调快速周转的万科，在目前市场调整状况下，势头也不变，维持年初的新开工计划，不做削减。国金证券发布报告认为，这种想法有一定代表性，可以避免重蹈2008年覆辙，即如果缩减新开工面积，一旦市场复苏时将面临无盘可卖。

　　不过，如果从另一个角度看，万科也只有快速开工、快速卖楼，才能维持资金的正常流转。正如万科副总裁肖莉在2010博鳌房地产论坛所讲，万科在资金来源上，其实也没有特别的优势，主要靠卖楼的钱，也就是预售款，由于从2009年到今年，资本市场仍然关闭，万科的经营活动现金流在资金来源中的占比达到72%，而这个72%就是卖楼的钱。

　　总的来说，分析师们对万科这个企业应对市场调整的稳健和从容，还是给予了肯定，这也是万科股价近期能够走出七连阳的原因所在。根据Wind资讯，截至2010年8月12日，44家机构对万科的2010年每股收益的预测均值为0.63元，净利润预计比上年增长30%。以万科8月18日8.79元的收盘价计算，万科2010年的预期市盈率约为14倍。

　　与万科的稳健相比，保利地产则显得有点激进。在调控之下，保利的土地储备和新开工均保持高速增长，看起来对未来充满信心。由于预收款的大幅增长，保利地产的净负债率甚至呈现出偏高的状态。不过，光大证券认为，剔除预收款的真实资产负债率指标，保利地产的财务安全性与万科接近。

　　只是，从2002年就将商业地产作为战略之一，并将上市以来的大部分利润沉淀在商业地产中的保利，似乎比万科要先知先觉，后者至今仍处于商业地产的启动中。根据Wind资讯，22家机构对2010年保利地产每股收益的预测值为1.05元，净利润预测增幅36%。以8月18日保利地产收盘价13.16元计算，2010年预期市盈率为12.6倍。

　　与保利和万科大量推盘不同，招商地产和金地集团走的是精品路线。在信贷调控下，中高端住宅的需求出现萎缩，即便接下来市场价格松动，中高端住宅对价格的弹性也不大。但是如果市场转好，中高端住宅的需求一旦放量，手持大量中高端住宅的开发商，业绩就会大增。只是在市场好转之前，这类开发商需要挺过资金的压力。

　　相比金地集团，招商地产由于有招商银行和招商局集团从信贷到土地的鼎力相助，似乎更被市场看好。根据Wind资讯，26家机构对招商地产的2010年每股收益的平均预测值为1.26元，以8月18日20.65的收盘价计算，招商地产的2010年预期市盈率为16，相比万科和保利地产有点偏高。而31家机构对金地集团2010年每股收益的平均预测值为0.53元，以8月18日的6.9元收盘价计算，金地集团的2010年预期市盈率为13.