事件：我们最近对苏州高新进行了调研，和公司领导进行了交流。
未来发展三大优势：1、毛利率提升空间较大：公司近几年毛利率较低，与公司的发展路径有关，预计随着公司经营方向的调整(淡出动迁房，加大低密度住宅开发力度)，未来毛利率提升空间较大；2、或进军一级开发：公司或凭借大股东的资源优势进军土地的一级开发，或者做一级半运营商；3、苏州高新区房价提升空间较大：09 年以来，苏州的房价相对于既往涨幅不小，不过相对于同级别城市以及区域内城市来说，无论是绝对值还是涨幅都远远不及。我们认为：第一，苏州强劲的经济增长、刚性需求和愈发便捷的交通网络将对房价形成支撑；第二，高新区相对于工业园区的折价空间将缩小。公司目前房地产业务拥有共264 万平米商住开发项目储备，合计36 个项目。其中，在开发项目可售面积共计86.5 万平米(权益可售面积68 万平米)，拟开发项目共计177 万平米。
公司项目储备的综合拿地成本在2280 元/平米左右，总成本不高，不过有部分地块拿地成本较高。其中在开发项目的平均楼面地价为1370 元/平米左右，拟开发项目储备的楼面地价为3200 元/平米左右。
预计公司10~12 年在建住宅项目分别结算26.11 万平米、26.72 万平米和38.79 万平米，分别实现结算收入22.27 亿元、25.22 亿元和33.16 亿元，贡献EPS 为0.38、0.28 和0.35 元。
首次给予公司“增持”评级，综合RNAV 为6.12 元/股，目标价7 元。考虑到地产公司股价相对于RNAV 的溢价水平，以及公司区域型开发商背景资源丰厚、兼具开发与商业出租业务，我们按照20%的溢价计算，给予公司7.0元的目标价。预计公司10~12 年的EPS 分别为0.42、0.52 和0.69 元。
风险提示：管理层更加严格的房地产调控措施出台形成的压力。
【