2。我们的分析与判断

　　(1)商品房销售收入大幅上升、毛利率下降。

　　完成房地产签约销售金额148.42亿元，销售面积121.19万平米，平均售价约12,247元/平米，销售业绩超额完成年初计划，销售金额及销售面积分别较去年增长131%和172%。报告期，公司实现商品房销售收入84.90亿元，结算面积62.48万平米。去年同期仅结算面积11.35万平米。由于2008年结算项目少，大多数是高端项目，相比较，2009年结算项目大幅增加，项目结构多样化，导致毛利率较去年同期下降7个百分点，不过43%的毛利率仍处于较高水平。

　　(2)深圳以外的房地产项目结算面积超过半数。

　　公司房地产开发和销售的全国化进展顺利，2009年深圳以外的房地产结算面积已经超过深圳。公司已经由最初的深圳本地的房地产公司而发展成如今的全国性房地产公司。公司报告期结算项目主要为深圳兰溪谷、曦城、依山郡、北京的公园1872、苏州的依云水岸、南京的依云溪谷等。

　　(3)税金率大幅上升，投资收益和公允价值变动净收益下降，导致净利润率下降。

　　报告期，由于房地产行业的快速回暖，使得商品房销售呈现价涨量增，公司的各项费用较去年同期下降62.23%。但是投资收益较上年同期大幅下降62.06%。公允价值变动净收益亏损1亿元，主要原因是去年同期出售南京金融中心产生收益，而今年没有。投资收益的下降、税金率的大幅提升及公允价值变动净收益亏损影响共同促成2009年净利润增幅远低于收入增幅。

　　(4)房地产预收款高达93.16亿元，2010年业绩增长有保障。

　　报告期末，公司房地产销售预收账款高达93.16亿元，这些项目大都将在2010年竣工，为公司2010的业绩增长提供了很好的保障。公司截止2009末，在售面积21.4万平米，在建面积357万平米。2010年公司计划新开工面积290万平米，竣工面积170万平米，销售面积130万平米，销售额达到150亿元。

　　(5)新增土地储备197万平米，权益项目储备达到774万平米。

　　报告期内公司新增项目6个，规划建筑面积196万平米，权益建筑面积108万平米。截至报告期末，公司权益项目储备达到774万平米，其中珠三角占41.52%，长三角占16.67%，成都重庆占22.77%，津京地区占12%。北京、深圳、上海、广州几大一线城市储备面积达362万平米，重庆储备约170万平米。

　　(6)大股东资产陆续注入，积极参与央企房地产资产的整合。

　　作为招商局地产业务的旗舰公司，大股东对公司房地产业务的发展给予了大力支持。公司拟非公开发行A股股票，发行数量不超过2亿股，价格不低于20.6元/股。大股东将以不低于公司本次非公开发行融资总额10%的现金参与认购。募集资金将投向北京公园1872三期、北京立水桥二至四期、深圳西乡项目、苏州小石城二至三期、上海海湾花园以及收购大股东的鲸山九期的土地使用权。鲸山九期将作价11.93亿元注入上市公司。增发完成后，公司既得到优质的资产，资金实力也更雄厚。

　　此外，作为国资委认定的16家从事房地产开发的央企，公司积极寻求当前的78家央企房地产业务的退出带来的资产整合机会。积极寻找收购合作项目。此外，公司还表示将择机进入新的二、三线城市。

　　(7)财务稳健，现金流充裕。

　　公司目前资产负债率62%，净负债率38%，现金达94.89亿元。此外公司拥有的物业出租和对蛇口区的供水供电业务也能给公司提供稳定的现金流。公司负债率处于行业内较低水平，现金充裕，具备择机扩张的资本。

　　3。投资建议

　　我们预测2010年主营收入130亿元，归属于母公司净利润21.5亿元，每股收益1.25元。鉴于公司项目在一线城市居多，受房地产调控影响较大，建议短期观望，中期我们给予公司“谨慎推荐”评级。