公司于3月9日公布了2009年年报，报告期，公司实现营业收入31.17亿元，同比增长1.98%；净利润2.10亿元，同比增长2.27%。每股收益为0.238元。拟10股派1元。

　　分析与判断如下：

　　（1）商品房销售收入占比上升、综合毛利率略有上升

　　商品房销售业务实现营业收入22.056亿元，结转面积40.56万平方米（上年为72.44万平米），比上年增长了20.34%和-44%；基础设施开发实现收入6.43亿元（动迁及代建），结转面积24.68万平方米（上年为31.11万平米）比上年减少30.58%和20.66%。房地产收入占比较去年提高约10个百分点。

　　公司报告期结算项目主要为理想家园、名馨花园、名墅花园、文昌花园及扬州的名城花园、名兴花园。房地产业务毛利率较去年下降3个百分点，为23.7%。

　　（2）房地产预收款高达22.58亿元，高档住宅销售占比增加，盈利能力提高，2010年业绩增长有保障

　　报告期，公司完成商品房销售69.93万平方米，同比增长493.75%；实现预售收入42.32亿元，同比增长576.08%。报告期末未结算的预售房产收账款为22.58亿元，，这些项目基本都将在2010年竣工，为公司2010的业绩增长提供了很好的保障。

　　报告期，公司商品房销售中低密度住宅销售面积达到13.37万方，占总销售面积的比例由2008年的4%上升到2009年的19%，另一方面公司动迁房量逐渐减少，因此公司房地产业务的盈利能力将会提高。此外，2009年商品房销售价格迅速增长，如天都花园紧邻轻轨1号线，售价上升较快，因此2010年公司商品房销售结算毛利率将会提高，预计将会提升至27%以上。

　　（3）新增土地储备128万平米

　　2009年，公司加大土地储备力度，相继在吴江市、吴中区通过市场竞拍获取两块住宅用地，包括高新区内获取的土地全年新增土地储备建筑面积达128万平米。截至报告期末公司可用于开发和销售的项目合计建筑面积为263万平米。

　　（4）沪宁铁路、西部生态城、旧城改造及大股东的特殊地位构筑公司的资源优势

　　苏州西部生态城开发在2009年末已经提上日程，大股东苏州高新集团出资10亿元成立了西部生态城开发公司，预计2010年开始将有土地出让，苏州高新有望借助大股东优势获取优质土地储备。

　　2009年7月高新区的旧城改造开始，预计改造面积1000亩左右，已经开始动迁。集团和当地镇政府的企业成立了合资公司，开始了对沪宁城际铁路浒关站旁３平方公里土地的一级开发，上市公司控股的创新公司也在进行2400亩土地整理工作。2010年公司将继续寻求在区域内与控股股东合作向一级土地开发业务延伸的合理模式争取获得更多的土地资源。

　　沪宁城际铁路将于2010年开通，苏州高新区到上海虹桥只需23分钟，将有利于苏州本地房产市场的表现。

　　（5）销售收入大幅增加，公司财务有所好转

　　报告期内，公司房地产销售回笼比2008年有较大幅度增长，使经营性净现金流量同比增长301.40%。经营活动产生的现金流净额由期初的-5.46亿元增加至11亿元。净负债率由82%降至72.8%。

　　（6）2010年公司加快开发进度，结算项目毛利率提升，公司业绩进入高增长

　　2010年公司的总体施工面积将为238万平方米，其中商品房施工项目208万平方米，其余为动迁房及代建项目。相比2009年公司房地产施工面积188万平方米（商品房158.53万平方米，动迁房及代建项目30.21万平方米）有30%以上的增长。公司预计2010年公司将实现销售回笼资金40亿元。在收入增加的同时，随着房价上升和项目档次的提升，2010年结算项目毛利率有望提升至27%以上。

　　根据公司的施工和销售进度，预计公司2010年将实现商品房结算面积45万平米，结算收入31.5亿元，每股收益0.45元。

　　（7）商业地产和旅游逐步释放收益

　　公司的商业项目位置优越，其中7万平米天都商贸与轻轨一号线站点建设同步进行，预计于2010年底竣工；地处乐园旅游辐射、轻轨换乘枢纽的18万平米狮山广场已于09年底开工，先期建造星级酒店；2.4万平米钻石广场也已开工建设；10万平米天都大厦高档写字楼计划于2010年内开工建设。商业地产资源将在未来几年内逐渐释放收益。

　　公司努力探索“旅游+地产”的协同效应，报告期内通过主动收购乐园股权以实现旅游资源的集中化管理，积极研究提升和输出苏州乐园的品牌效应，一方面在原有的“欢乐世界”、“水上世界”的基础上进行产业相关多元化发展，继续打造“儿童世界”、“湿地世界”及“温泉世界”，在区域内形成大“乐园”概念；另一方面，拓展房地产业务新的发展空间。

　　（8）股权投资可能带来意外收获

　　公司参股5%的中新苏州工业园区开发集团股份公司上市工作正在有序推进，江苏银行和东吴证券均在积极谋划未来的上市途径。这些参股公司的IPO将会给公司带来意外收获。

　　投资建议：

　　由于结算收入增长和毛利率提升，公司2010年业绩增速，预计公司2010年将实现商品房结算面积45万平米，结算收入31.5亿元，净利润3.96亿元，每股收益0.45元，市盈率16.3倍。给予公司“谨慎推荐”评级。