除首开股份外，荣盛发展、苏宁环球、滨江集团等二线地产股涨幅居前，保利地产涨5.46%，万科A涨4.22%，招商地产涨4.75%。

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　　上周部分热点城市住房价格冲新高 明年或升20%

　　2010年的中国房地产市场正火热收官。最新数据显示，上周(12月13日-12月19日，下同)多城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价也冲新高。土地市场上，全国20个主要城市上周宅地放量入市，成交量创周度新高，部分地块成交价再度刷新纪录。业内人士认为，明年房价上涨压力将进一步增加。有机构预测，明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势将放缓。

　　中国指数研究院最新数据显示，上周监测的35个城市中，成交量上涨的城市占80%，其中过半数城市成交量涨幅超过20%，扬州、兰州涨幅更是超过100%。重点城市中，除广州、北京、南京、武汉外，上海、深圳、杭州、重庆等6城市成交量环比上涨，深圳涨幅最大，达34.24%，杭州、重庆、上海涨幅分别为33.55%、22.17%和11.09%。

　　在多地成交量增加的同时，部分热点城市的房价也频频冲高。以上海为例，据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周上海市商品住宅成交均价为23421元/平方米，环比前周大涨10.8%，这已是近五周内，周均价第四次突破2.3万元/平方米。其中，外环外公寓上周的均价已高达15860元/平方米，高出年均水平7.5%，不少外环外公寓项目均价高于2万元/平方米，个别项目更是超过了2.7万元/平方米。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫认为，多地成交量反弹和部分热点城市房价冲新高的背后，除了近期一手住宅推盘量有较大幅度增加外，还有相当一部分购房者的通胀预期日益强化以及对调控逐渐失去信心。她进一步预测说，与今年1月份相比，四大一线城市中，除深圳外，广州、上海、北京12月的一手住宅均价都会有一定幅度的上扬，广州、上海、北京可能分别上涨37.8%、21%和8.3%。

　　在土地市场，随着推地高潮期的真正来临，开发商们拿地热情正逐渐高涨，多地上演激烈的夺地风波。20日，北京大兴再推5宗共百万平方米地块，重庆龙湖地产以34 .8亿的最高报价竞逐其中一幅地块，保利北京更是连投三标两拔头筹。

　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，刚刚过去的一周，20个主要城市住宅用地放量入市，成交量创周度新高，共推出住宅用地107宗，比上周增加20宗，推出土地面积965万平方米，环比增加27%。共成交住宅用地40宗，环比增加3%，成交土地面积299万平方米，环比增加14%。

　　其中，保利地产在广州斩获两块宅地，业内估算其中一地块的楼面单价逾2万元/平方米，再创广州楼面单价新高。其实进入11月后，市场接连曝出万科一周内连收4幅宅地、佳兆业一天内斩获9幅地块的消息。杭州等热点城市成交的部分地块楼面价也接近或突破2万元/平方米，温州一地块出让时的楼面价甚至高达3.7万元/平方米。

　　虽然国土资源部19日紧急发布通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。但是一部分业内人士认为其对楼市的影响有限。

　　中广信地产服务机构分析称，政策虽具有积极意义，但缺乏对楼市的影响力。“政策一定程度上抑制地价过快上涨，从源头控制房价，但从根本上抑制房价可能性不大”。

　　多数业内人士和购房者认为，房地产市场目前呈现出的回暖态势，将使明年房价反弹压力进一步增加。上周末在北京通州某楼盘销售中心，一位购房者告诉《经济参考报》记者，最近经常收到短信提醒说买房要抓住机会以后房价还会再涨，这让他心里很慌，所以最近“准备出手”了。他刚刚收到的一条短信这样写道：“××楼盘提醒您：北京11月商品房量价齐升，涨幅超过今年三四月份！本楼盘特价截至本月26日，敬请把握机会。”北京一家上市房企资深人士何先生表示，眼下仍然比较充裕的资金和人们的购房热情是此前并没有预料的，“这种情况下我们下调价格的可能性几乎不存在”。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生日前接受《经济参考报》记者采访时表示，推动房价上升的一个根本动力是去年货币政策的宽松，“今年必然要承受消纳去年的流动性和货币增量的结果，这一点是一脉相承的，会传导到今年，甚至于会传导到明年。”

　　美联物业预测，明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势放缓，二三线城市楼价升幅将跑赢大市。其中，北京、上海的一手住宅和二手住宅价格可能分别会有15%和10%左右的涨幅。（经济参考报）

　　金融机构集体进军地产 高价抢地风头压倒开发商

　　近日北京CBD核心商务区的招标再度引来各方关注。以泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等险企为主的金融机构扎堆竞购该地块，取代万通、万达等传统房企担当主角，并在几大地块上纷纷报出最高价，成为抢占北京新地标之战中的一景。

　　这是9月份保险资金投资不动产新政出台后，险企首度高调集中亮相。业内人士预计，明年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。此次险企出手拿地做商业自用，符合现行政策。但对于新政后险企投资热情高涨、出现抢购土地盲目跟风的现象，保监会有关负责人表示将密切关注。除了险企以外，中信集团、中金公司、民生银行、汇丰银行等金融机构和集团也出现在竞购名单上，金融机构集中“转行”做地产，自用需求究竟有多大？这背后恐怕还是汹涌的资金推动。

　　扎堆竞购CBD地块

　　在险资投资不动产政策放开后，保险资金开始扎堆拿地了，目标是北京地标CBD地块。在12月7日CBD核心商务区6宗地块第二轮投标现场，保险公司的身影格外引人注目，入围名单共出现8家险企，他们锁定的目标是原中服地块分拆后的4宗(Z3、Z4、Z5、Z6)地块，而且在报价中均显示了其强大的资金优势。

　　从现已公布的入围名单来看，险企呈一马当先的态势，涉足了除Z15地块以外的其他地块，其中在三个地块的竞标上，泰康人寿、生命人寿、安邦财险和它们各自的联合竞标伙伴分别报出了最高价；生命人寿、华康资本(保险)、安邦财险分别出现在两个地块入围名单中，流露出志在必得之意。

　　来自北京市土地整理储备中心的信息显示，Z3地块的规划建筑面积为12万平方米，招标底价为17.34亿元，参与竞标的4家单位中有两家是保险机构。其中，泰康人寿与标准投资集团的联合体报价最高，为31.2亿元；阳光保险和阳光财险的联合体报价次之，为25.4814亿元。

　　Z4地块的规划建筑面积为14万平方米，招标底价为20.23亿元，参与竞标的3家单位中仍是险资报价最高。生命人寿和联通组成的联合体报价高达35亿元，高于民生银行的29.96亿元报价。Z5地块的规划建筑面积为12万平方米，招标底价为17.34亿元，参与竞标的3家单位中，安邦财险、和平健康保险、标准投资集团组成的联合体报价最高，为25.2亿元。

　　而Z6地块的规划建筑面积为19万平方米，招标底价为27.455亿元，参与竞标的3家单位中最高报价为42.75亿元，而安邦财险、生命人寿、安邦人寿、标准投资集团组成的联合体以39.9亿元的报价排在第二位。

　　据透露，第二轮评标将在3-7个工作日出结果，但是否将向社会公布，则视情况而定，截至目前，招标结果尚未披露。北京市土地储备中心有关人士表示，此次是综合评标，并非所有报最高价的开发商都能在评标中胜出。

　　不过险企对此地块的热衷值得关注。仲量联行北京投资部董事庞树东表示，北京市CBD的写字楼开发风险几乎为零，具有良好的现金流和未来稳定的发展趋势，并且在市场上有良好的估值体系，这符合保险公司的投资偏好，回报稳定理性。

　　对于此次险企扎堆竞购CBD，保监会有关人士表示，上述险企出手拿地是商业自用，符合现行政策。险资投资不动产须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。若发现违规操作，保监会将从严查处。

　　不过，最有意思的是，除了险企以外，中信集团、中金公司、民生银行、汇丰银行等金融机构和集团也出现在竞购名单上，其中中信集团给出63亿元最高报价的Z15地块，更是要建成北京最高的建筑——500米的北京新地标，63亿元也成为“北京土地出让史上最高报价”。金融机构一掷千金集中“转行”做地产，自用需求究竟有多大令人怀疑，这背后恐怕还是与汹涌的资金不无联系。

　　“最近多地都出现了年底土地竞拍疯狂的景象，地王潮再次出现。央企、民企、连金融机构也出现在其中，主要还是钱太多了没处去，买地买房最保值”，一位业内人士评价说。

　　明年或成土地“大买家”

　　保监会9月初发布的《保险资金投资不动产暂行办法》明确，险资投资不动产仅限于商业不动产，办公不动产，与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，自此，险资投资不动产闸门开启。

　　国际知名物业公司戴德梁行预计，随着保险资金进入不动产的开闸，明年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。

　　“在住宅地产遭遇频频调控、开发商资金链比较紧张的情况下，无疑给了险资和金融机构通过持有方式进入商业地产的机遇。”对外经贸大学保险法研究中心主任王国军表示，由于险资投资物业时通常会选择持有型物业，商业地产就成为其首选投资也是惟一的投资渠道，这跟当下的调控并不相违背；另外，住宅地产在经过长期的高速增长之后，商住价格倒挂的情况已经非常严重，因此当下正是商业地产价格较低的时期，险资选择这个时候进入也是考虑了这样的因素。

　　来自保险公司的分析人士表示，现在拿地时机不错，调控政策使房价不再飙升并趋于稳定。此外，随着保险公司业务规模的不断壮大，保费增速加快，资金不断增多，资金运用压力比较严峻，同时，保险公司员工的不断扩大，也带来对自身物业办公用房的需求。

　　事实上，自三季度以来，保险公司已开始频频出手成熟物业。人保、平安、太保近期在洽购商业物业上均有所收获。

　　今年9月，平安信托买下成都中汇广场，被业内视为新政出台后的险资投资商业地产第一单。不过中汇广场是平安自用的办公楼，用的是平安自有资本金，平安目前尚无险资投资商业地产的案例。但平安集团副董事长孙建一表示，随着保险资金的投资渠道进一步开放，公司会逐步加大对商业地产和其他新的投资渠道的投入。

　　人保集团则于10月底与北京西城区有关单位签订意向书，拟以近40亿的价格买下首都时代广场作为其新总部。太平洋保险正运作以40多亿元的价格买下上海世纪商贸广场。

　　泰康人寿则在北京市的核心地段——中国美术馆南侧，拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。有消息人士称，这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。

　　业内人士普遍预测，投资不动产一定程度上能化解险企投资压力。申银万国统计数据显示，投资商业地产可获取5%-8%的收益率，对应较低的波动率，风险较小；美国的商业地产收益率与中国类似，长期在7%以上，5%左右来自租金收入，2%左右来自资产升值。

　　“养老社区”圈地热情高

　　不动产投资新政的开闸，也使险资成为地方政府眼中的“香饽饽”。据了解，一些发达省份纷纷把建设养老实体作为“保民生”的重要方面，这和险企延伸产业链、建设养老社区的思路不谋而合。中国人寿有关人士透露，现在到地方都会受到各地政府的热情接待，会谈的主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设。而作为特大型金融企业，他们很受地方政府欢迎，如要开展不动产投资，仅从地价上就能得到不少的优惠。

　　在养老社区建设上，中国人寿“一南一北”的格局已初步形成，目前已在河北廊坊建立养老社区项目，总面积过万亩，首期投资约100亿元。同时正在海南筹划建立类似的社区。而泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司负责养老社区的建设，已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，第一家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

　　有地产人士表示，保险公司动辄数十亿购买上千亩土地开发养老社区，有规避新规，变相地介入住宅开发之嫌。养老社区的用地性质是属于经营性的还是非经营性的，应该协议转让还是招拍挂，政策都不明朗，保监会应针对养老地产圈定行为出台新规细则。

　　对此，保监会有关负责人表示，自不动产开闸以来，险企投资热情高涨，出现抢购土地、规划较大的现象，有跟风、盲目倾向，保监会会对此保持高度关注，严禁借开发养老社区之名圈地。（中国证券报 丁冰）