【10月8日讯】7 日晚间，上海市政府发布通知，批转由上海各部门制定的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，齐鲁证券房地产分析师孙国东认为，国十条之后，上海的调控细则“沪十二条”终于在市场和政策非常敏感的时间窗口强 势出炉，说明各地二轮调控将高潮迭起，未来一段时间内各地的完善细则或将密集出台。

　　孙国东认为，与京深相比更严格、更明晰和更具可操作性。例如关于土地增值税，以差别化预征率方式规范开发商定价行为，同时量化标准上面更明确；预售制度执行标准一方面提高预售门槛保障质量安全，另一方面明确了一次性3 万平以上的预售规模；保障房政策明确发展保障房和商品房的配建方式，要求在土地出让时明确配建比例。。

　　房产税依然引而不发，限购令可持续性有待观察。之前上海细则迟迟不落地，而其房产税征收条款却广为盛传，而本次沪十二条中房产税虽提及，但征收细则并没有出炉，依然处于准备阶段，说明政府可能将根据后续市场走势定夺，同时某些技术环节或等待完善。另外值得关注的是继北京、深圳之后，上海细则中“限购令”成为本次最严厉的调控手段，这在抑制投机的同时，也将打击正常的改善型需求；而根据前期北京的实施情况来说，这种行政强令虽然在短期内有显著效果，但中长期并不明显，“因此其政策本身和政策效果的可持续性有待观察”，孙国东分析。

　　孙国东分析，目前政策并未超预期，但短期成交继续回暖无望，市场再次进入焦灼状态，行业内业绩将出现分化，依然首选龙头企业。各地政策的出台将在短期内终结市场回暖的态势，而未来销量的回升有赖于供应逐步累积之后房价的松动，维持行业“中性”评级，但二轮调控政策并未超出预期，因此资本市场反应并不会像四月国十条出台时那么大。随着政策预期的兑现，股价调整空间有限。而调控高压下，行业势必分化，有逆市扩张能力的品牌开发商市场占有率将得以提升，长期投资价值显现，可积极关注万科A、保利地产和首开股份。