09年1-11月全国商品住宅销售面积、销售额增长54%;92%，1-10月全国房价涨25%，行业景气度大幅攀升。充裕的流动性推升了房价过快上涨，短期房价涨幅超出同期GDP和人均可支配收入的增幅，西方经济体复苏缓慢，房价持续上涨压力凸现。

　　09 年底行业政策收紧信号明确，收紧时间远超预期，提前收紧有利于行业更健康更长远的发展。控制房价过快上涨是2010 年稳定房地产市场的第一要务，政府对保障房等的建设将接力支持经济增长。近年一线和部分二线城市土地供应持续下降或停滞不前;09 年一线城市和部分内陆城市新开工不足;当前一线和大部分二线城市去库存化迅速，可售房源处历史低位。未来半年，上述城市住宅供应偏紧，若调控不力部分城市房价仍有10-20%的上涨，这将迎来更紧调控。政策效果如何仍需观察，行业短期面临调整压力，有利于行业龙头实力公司获取资源、增加市场份额。

　　预计 2010 年房地产投资增速29%，商品房销售面积销售金额下降5%。下半年供需将达平衡，上半年有大量新盘供应的公司将获得超额收益。借助09 年巨额预收款，明年房地产板块的盈利仍有30%的增长。09 年行业销售开发资金充裕，净负债率历年新低。已获融资的公司和龙头优势公司资金充裕，在政策收紧下游刃有余。保资有望开闸为“商业”或“住宅+商业”地产的发展埋下了伏笔。但2010 年资本融资放缓或将影响上市公司业绩的释放。土地出让金首付比的提升也压缩了杠杆空间。

　　政府 4 万亿投资集中于轨道及城际交通，房地产业受益最大。一线和部分沿海城市人均GDP0.8-1 万美元正处住宅消费升级阶段，高端住宅需求强烈;部分二线沿海和内陆城市人均GDP0.5 万元附近，正处刚性需求持续释放阶段。从供需矛盾、交通改善对住宅价值的提升及各城市住宅消费阶段等因素的考量，对土地的开发价值，我们和市场不同的观点是，在一线和三大经济圈拥有大量低成本稀缺资源的公司更具价值提升空间。价值空间最大的公司是：招商地产、泛海建设、滨江集团、苏宁环球、上实发展、胜利股份;在全国范围内受益的公司是：保利地产、万科A;未来可能在一线城市受益的公司是：沙河股份、中华企业。

　　09 年超常规的货币与信贷繁荣了股市，助涨了房价。深层原因是长期大量外汇致货币过量发行，通胀预期提升房产保值需求，人民币长期仍有升值压力。2010 年房地产板块若有超额收益可能来自人民币升值预期提升以及板块盈利超预期。当前市场对人民币升值的预期在下降，房价上涨动力正在被削弱。

　　基于上述判断，我们认为房地产行业上半年调整压力依存，下半年进入平稳增长，维持行业“中性”评级。在2010 年蛋糕一定的背景下精选个股。重点推荐2010 年销售增长迅速的4 家公司：招商地产、苏宁环球、滨江集团、广宇发展。推荐：保利、万科A、胜利股份、中华企业、泛海建设、上实发展、沙河股份等等公司。