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中海突围|封面文章 |
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时间:2025-7-11 14:10:59 | ||
(原标题:中海突围 | 封面文章)
在男性为主导的京城地产江湖中,张欣很显眼,她是一位雷厉风行的铁娘子。 今年上半年,她带领中海新城公司杀出重围,以125.44亿元成交额,排名《上半年北京房企权益销售金额排行榜》的第二名。 中海新城与第一名中建智地的差距,仅2.5亿元。 张欣不仅带领中海新城在石景山打下了一片江山,还跨入朝阳和西城。 上半年,中海新城在北京主要铺排了9个住宅项目。拿地方面,张欣仅在石景山大本营砸了超45亿元,她或许想把更多“子弹”留在下半年。 在北京,中海地产有两个平台,它们互不隶属。 其中,中海新城主要在石景山和西城做地产开发,由张欣主掌;中海北京公司的活动范围主要在丰台、房山和昌平,由倪健刚执掌。 同在一个区域,最怕比的是兄弟公司。上半年,兄弟公司中海北京以69.33的权益销售额,位列榜单第七。 但不可否认,中海北京也在不断突围。在通州,它入股朝棠揽阅;在朝阳,它敢于参拍三间房地块;在海淀,它拥有地王树村项目和翠湖玖章。 中海新城的这张成绩单,中海集团董事长颜建国也看在眼里。今年,张欣又多了一个title——中海发展投拓总监。这是集团给予她的信任与嘉奖,张欣是否会进一步高升? 01 上半年,中海新城销售额最高的项目,并不在它的大本营,而是朝阳顶豪首秀——中海万吉玖序。 开盘不到两个月,万吉玖序网签171套,套均超2400万,成交均价保持在11.5万+/㎡的高位。 中海新城兜里进账超42个小目标,全盘去化超46%。 按照每天成交4套豪宅的剧本,万吉玖序网签套数马上将突破两百套。 万吉玖序是真正的顶豪,它最小户型168㎡起步,套均200㎡以上,最大户型372㎡。 4栋楼王为罕见的平墅,备案均价最高——13.5万元/㎡,目前已网签了两套。 其中,一套为约372平的次顶层,按照备案价13.5万/㎡,该套总价超5000万元。 372㎡户型一共只有9户。其中,1套为顶层复式,建面576.65㎡,单套总价约7785万元。 拿证两个多月,看到万吉玖序这张成绩单,张欣心里应该很是欣喜,但她或许也有一丝隐忧。 比起北面一路之隔的北京宸园,万吉玖序还是稍逊风骚,前者网签累计网签突破100亿。 眼下,对手中建智地,又要在朝阳推出第三座宸园。 4月底,中建智地+金茂+越秀+朝阳城发,以126亿元拿下朝阳区第四宗打包地块:黄杉木店2107-01、02、03地块+孙河2902-73商业地块。 其中,02地块由中建智地操盘,将打造第三座宸园;01地块由金茂出产品设计、越秀操盘。各家打造豪宅的实力,都不容小觑。 最近,有关黄杉木店双子座的信息满天飞。 小道消息称,01地块户型面积150平米、190平米、220平米;02地块120平米、130平米、140平米、160平米和190平米,预计7月售楼处开放,8月样板间开放,9月开盘。 万吉玖序与黄杉木店双子座的部分面积段会“打架”。 前者规划了370户,还需要近200位高端买家,才能消化这些库存。张欣和团队唯一要做的,加快速度卖房。 而且酒仙桥算不上老牌豪宅区,城市界面其实非常一般,老旧小区多,棚改进行中,有大量安置房,居住群体复杂。 除去地段,地块本身的素质来看,万吉玖序2.8的容积率,也不太贴合豪宅定位。 去年11月底,中海新城首度迈进朝阳区,砸153亿元巨资拿下朝阳地块组合包。打造酒仙桥的万吉玖序、小红门的时光之境以及十八里店的朝阳ONE。 截至目前,中海时光之境网签56套,取证房源网签率21.7%,均价7.73万元/平米,约为指导价8万元/㎡的97折;成交金额约5.03亿元。 中海朝阳ONE网签86套,网签率11.53%,均价7.65万元/平米,约为销售指导价7.9万元/㎡的97折,成交金额约8.22亿元。 虽然两位小弟拖了些后腿,但多亏大哥万吉玖序扛着,使得中海新城“朝阳三子”总成交金额为55.31亿元,地价覆盖率36%。 在当下的市场,张欣的这份成绩,在及格线以上。 在西城,另一个中海新城操盘的京华玖序,上半年战绩也不俗,网签69套,销售额24.17亿元。它成为中海新城内部上半年销售额第二的项目。 02 与之相反的是,大本营石景山项目的成绩,却在中海新城内部慢慢掉队了。 上半年(2025.1.1-6.27),石景山住宅成交额排名第一名的项目是,元玺Glorious Park,它由首钢+香港置地+招商蛇口共同开发。 尤其是去年9月才取证的石景山长安源境和长安玖章,上半年表现还不如中海学府里和中海寰宇天下天境。 去年5月,中海新城以底价57.5亿元,摘得石景山区首钢园区东南区1612-830、831居住用地和1612-763公建混合住宅用地,销售指导价都是7.68万/㎡。 其中,西侧830地块为长安源境一期,共7栋住宅楼334套房源,定位刚改,户型面积段为105-145㎡,南北双阳台。 目前,一期网签136套,去化率约40.7%,成交均价6.22万元/㎡,成交额10.2亿元。 张欣是懂得平衡的,为了照顾一期老业主们的情绪,东侧831地块的长安源境二期没啥大的惊喜,只是翻版一期的。 同样规划有7栋住宅楼,334套房源,面积段108-145㎡区间,目前二期暂未入市。 763地块东侧住宅部分为长安玖章,规划建设8栋7-10F住宅楼,共180套房源,定位高端改善,户型面积段为183-236㎡平层四居。 2024年9月首开,目前网签97套,去化过半,成交均价7.64万元/平米,成交金额14.37亿元。 763地块还有一个“包袱”,西侧主体建筑为两栋25层的酒店,另有近8000㎡社区商业。 眼下,石景山首个“好房子”——首钢璟悦长安来了,开盘当天,成交217套。毫无疑问,它将对该区域的中海新盘形成背刺。 在石景山,中海新城的库存压力不小。 中海寰宇天下天镜,2024年3月取证,网签309套,待售575套,成交均价6.84万元/平米,成交总价27.68亿元; 中海学府里,2023年8月取证,网签275套,待售281套,成交均价6.65万元/平米,成交总价18.55亿元; 关键是,寰宇天下天镜和学府里还是靠降价走量。4月中旬,天镜的成交均价还在7.2万元/平米,学府里成交均价在6.84万元/平米。 如果要问,这轮石景山降价潮因何而起? 过去,石景山楼市,全凭海淀、西城和丰台的外溢购买力支撑。但这两年,海淀和丰台超大规模土地出让,自身的购买力都不够用了。 这种楼市成交结构,一旦潮水退去,必然会裸奔。 更可怕的是,石景山还要面临海淀西边新盘的步步紧逼。 海淀半壁店、宝山土拍之后,还有四季青西郊机场两块地,且已出现在五批次供应清单上。 未来,海淀西和石景山不可避免将上演一场抢客大战,无论产品还是价格都将卷到不行。面对激烈的竞争环境,张欣肩上的去化压力不小。 下半年,中海新城还有石景山西黄村“宅产配”组合地块即将入市,拿地价45.23亿元,总建面16.46万㎡。 这块地虽然在石景山,但距离海淀很近,与6月初成交的海淀宝山地块直线不到3公里。 张欣也在快马加鞭,拿地1个月后,公建地块设计方案率先出炉。 该项目规划建设5栋住宅、1栋酒店以及其他配套建筑。 总计百余套房源,户均建面约190平米。户型方面满足“好房子”规格,赠送尺度超大,南北双阳台+外接花池+飘窗。 这一次,张欣是否能在石景山打一场漂亮的翻身仗? |
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作者: feixiang 来源:
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