01

南京房价跌破“3”字头

前两天写深圳楼市年终总结的文章中，说过，从2021年调整以来，三年时间里，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示，目前深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。

这篇文章要说的南京，大抵也是如此。2021年见顶之后，一路下滑，如今南京的房价已经跌破了“3”字头。

南京我爱我家研究院披露的数据显示，2023年南京楼市表现：

二手房，量涨价跌。新房，量跌价跌。

从国家统计局披露的数据来看，南京无论新房还是二手房价格也都在下跌。2023年11月份，新房同比下跌2%，二手房同比下跌5.4%。

南京我爱我家研究院披露，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9区成交量93300套，同比上涨30.3%。

均价跌至29978元/平方米，同比下跌5.6%，再次回归3万大关以内。以这个点做一个平行于横坐标的水平线，可以看到，价格已经回到了2017年年中的水平。

从各区来看，外围区跌大，核心区跌幅小。

六合、雨花台同比降幅均超过10%，其余各区跌幅则在3%-7%不等，鼓楼整体成交均价相对稳定

新房方面，去年全年成交了44404套（不含高淳、溧水），同比2022年下滑19.7%，也是自2013年以来成交新低；成交总面积536.1万㎡，同比也下滑23.2%，成交总金额（GMV）1718.1亿元，同比则下滑28.7%。

均价32049元/㎡，同比下滑7.1%。

02

二手房成交量为何优于新房

从上面数据可以看到，南京的二手房成交量整体比新房好很多。这不是南京一座城市的特点，深圳、广州、北京、上海等一众热点城市皆如此。

之前住建部披露的一组数据显示：

2023年1到11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。

而从国家统计局披露的数据可以知道，前11个月新房成交面积同比下跌了8%。

据此可以知道，去年全国二手房成交面积上涨了不少。

去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。

关键问题来了，二手房为何成为了成交主力？主要两个因素：

第一，二手房价格跌幅更猛。

新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。

去年，武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签，乃至对房企进行处罚的案例。

而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。

去年官媒对杭州楼市就有这样的报道。

11月份成交的8000多套二手房，绝大部分都是业主降价妥协的结果。

杭州贝壳数据研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降价出售的房源占比达94.6%；从成交房源调价情况来看，降价10%以上占比为73.5%，降价5%-10%占比14.6%。

热点城市，皆如此。

根据诸葛找房披露的数据显示，11月份重点14城二手房调价房源中，94%以上都在降价。

第二，二手房和现房，比期房安全。

在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。

新房一卖便成了二手房，在大调整周期当中，即便有限跌令，也根本挡不住。

去年年末，以苏州、广州、珠海为首的城市，正在放松限跌令。

逻辑很简单，从现状来看，限跌令不仅没有阻止房价下跌，土地成交下跌，反而加剧了房企的出险概率和速度，加大了房企的保交楼压力，得不偿失。

所以，本号预测，2024年将会是限跌令的松绑大年。

03

南京，中国楼市的缩影

南京房价为何一路下跌？

从大范围来看，南京其实可以视作中国楼市的缩影。在大周期力量之下，无论怎么托底，也托不起来。

2022年，南京是救市最猛的城市，发布了十多次救市措施，全国之最。去年也发布了很多救市措施，但始终无法改变趋势。

根由在于房价严重透支了城市本身的潜力和民众的购买力。

在上一轮牛市中，南京房价开启了跳跃式增长，与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。

到如今，这些城市都在疯狂挤泡沫。

本号在文章中多次强调过， 对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。

南京下跌，还有自身的一些特定因素，比如人口竞争力偏弱。

相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。

武汉是因为库存太大，位居全国第二。

南京则有人口增量不够显著的原因。

在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。

在去年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。

排名没有很坏，当然更没有很好。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

如此中规中矩的人口增量，和有强省会战略支撑的成都、武汉、长沙、郑州、西安、合肥没法比。

同时，也让南京作为江苏的省会，显得更加尴尬。本来GDP长期不如苏州已经够跌份了，就连人口也长期未能坐上第一把交椅。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

这种GDP与常住人口两样在省（自治区）内均不是第一的省会与首府，只有南京、呼和浩特、济南。

比如石家庄GDP虽然不如唐山，但人口是第一。广州GDP不如深圳，但人口比深圳略多一些。福州人口不如泉州，但GDP已经超过了泉州。南昌人口不如赣州，GDP则高于后者。

南京人口竞争力偏弱，一方面是由于其落户门槛一直偏高。

之前南京的人才落户门槛一直是本科要求，2021年才降至大专。

去年年末，为了抢人，南京才又一次降低了落户门槛。降低了长三角城市群内部人口在南京的落户门槛。其他城市缴纳社保积累的积分，在南京落户，可以一并算上。

并放松了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的限制，上调了社保、居住积分。并将租房也能纳入了积分范畴。

另一方面，产业竞争力中规中矩。

南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。 6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。

制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴

然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。

然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。由于大多数城市只公布了2021年数据，所以统一用2021年数据对比。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

在这一产业上的霸主，是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元，位居全国第一。其次是苏州（12096亿元），东莞第三（11037亿元）。

南京的IT产业仅排名第16位。

此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。

同样以2021年数据来看，南京位居第15位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

汽车制造业的霸主是上海，2021年的总产值为7553亿元。

04

南京房价下跌何时休

南京房价要调整到什么时候？

这个答案，其实只有时间能给予，没有谁能够准确预测任何节点。

从国际惯例和当前的经济形势来看，以及市场的预测，调整周期在5至10年。所有房价仍远透支本身潜力、购买力的城市，都还有调整空间。

短期内，还看不到停歇的趋势。

南京，从综合实力来看，当然属于全国前十。然而，即便如此也支撑不了其如今的房价，尤其是建邺、鼓楼、秦淮、玄武四大核心区的价格，还有很大的调整空间。

看看去年四个主城区的新房成交价，建邺、秦淮仍在5万以上，鼓楼、玄武都在4.5万左右。

如此高的价格，在收入缩水、预期和信心缺失的当下，怎么支撑？

还是那句话，所有德不配位的高房价城市，都还有相当大的调整空间。