福州调整二手房交易佣金标准的政策仅“一日游”后，便紧急叫停，连夜撤销。

　　6月2日0点，福州市房地产中介行业协会在其官方微信公众号紧急发布公告，立即撤销其于5月30日印发的《关于合理调整二手房交易佣金标准，促进房产消费复苏的指导意见书》（以下简称《指导意见书》），并对公众表达了歉意。

　　该协会称：“因对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响，对此深表歉意。”

　　为及时消除影响，按照行业主管部门要求，已立即印发通知撤销原文件。

　　此前，福州的二手房中介费是每家中介机构自主定价，一般总额不超过房价的3%，具体由哪一方支付，还是买卖双方均摊，也多半是协商决定。

　　5月30日，该协会发布了《指导意见书》，主要意见包括：调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%，等等。《指导意见书》从2023年6月1日开始实行。

　　为何这份行业协会发布的《指导意见书》会火速撤销？

　　多位业内人士表示，按照此前《指导意见书》的内容，协会将二手房交易的中介服务费率固定在3%，相对其他城市是偏高的，并且，由行业协会发布行业价格标准涉嫌违规干预市场。

　　广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步分析称，《指导意见书》发布后，一定程度上使市场认为该文件的内容等于福州市政府房管部门的官方发声，造成了较大的社会影响。“事实上行业协会只是一个行业自律组织，不代表政府。”李宇嘉说，在被市场误读的基础上，文件中直接标定二手房交易的中介服务费率，就会被进一步认为是干预市场定价的违规行为，引发了负面影响，因此该协会才很快就撤销了《指导意见书》。

　　3%的中介费率在全国主要城市中是什么水平？上海易居房地产研究院整理汇总的25城二手房中介费率数据显示，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%。该报告中提到，从实际调研情况看，各地中介费用的定价并无统一标准，并且，今年二季度二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大，在买方市场形成的过程中，中介费其实有降低的可能。

　　那么由行业协会发布调整二手房交易佣金标准的文件存在哪些问题？

　　多位法律从业者直言，福州市房地产中介行业协会发布的《指导意见书》效力有限，甚至有违法违规之嫌。

　　银柿财经在福建省社会组织查询平台的检索信息显示，福州市房地产中介行业协会属于社会团体，于2012年9月19日在福州市民政局登记成立，法定代表人为肖基昌。该协会的官方微信公众号显示其在今年3月才完成注册认证，肖基昌为协会会长。

　　微信公众号此前发布的文章内容显示，协会会长企业为“可观集团”，肖基昌正是福建大有可观投资集团实控人，并在多家房地产经纪公司担任法人；协会会员企业包括“可观、骊特、冠诚、麦田、福家、五八、贝壳找房……”均为当地房产经纪服务企业。

　　上海秦兵（北京）律师事务所主管律师刘馨远指出，行业协会属于法律规定的社团法人，其颁发的指导意见并不具有法律上的强制性，而是属于行业内部的契约规范要求。其在法律效力上，一般是约束行业组织内部成员，对外一般不具有法律效力。

　　“在不违反法律规定的前提下，行业协会可以制定符合自身特点或需求的规范并自己执行这些规范，即行业自治，但也只是约束协会自己的会员单位。”北京京师律师事务所律师王琮玮告诉银柿财经。

　　王琮玮还补充道，依据《社会团体登记管理条例》规定，申请设立社会团体，应提交章程草案，社会团体经批准设立后应按章程开展活动。“章程中应包含社团宗旨、业务范围等内容，而一般情况下业务的范围不应包括行业定价。”

　　银柿财经注意到，《中华人民共和国价格法》规定，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。并且，据《福州日报》报道，目前在福州，房产租赁销售中介服务收费项目尚未列入市发改委公布的定价目录中，收费实行市场调节，其收费标准由经营者自主定价并公示收费标准。

　　王琮玮指出，福州房产中介协会制定的中介服务价格是否违反了此条规定，目前尚不能确定，但如果其协会章程中没有关于可以制定行业收费标准的内容，则违反了《社会团队登记条例》第三十条第二款的规定。

　　刘馨远还认为，福州房地产中介行业协会颁发的该指导意见，涉嫌违反《中华人民共和国反垄断法》——第十六条，行业协会不得组织本行业的经营者从事本章禁止的垄断行为。第十七条，禁止具有竞争关系的经营者达成垄断协议，其中包括固定或者变更商品价格。

　　“因此，《指导意见书》不仅对外没有约束力，对内也不符合法律规定。”刘馨远说。