■本报记者 郭锦辉

上海易居房地产研究院最新发布《２０１５－２０１６年度全国房地产市场报告》称，２０１５年中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。

“中国经济新常态的发展模式，需要房地产新常态发展模式做配合。总体上看，中国房地产市场的基本面正趋于好转，２０１５年市场逻辑将在２０１６年继续得到演绎。尤其考虑到２０１６年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好，乐观的情绪较之２０１５年会增强。”报告预计。

房地产业金融环境２０１６年或保持宽松

上海易居房地产研究院建立的全国房地产业金融环境测评模型显示，２０１５年前三季度，全国房地产业金融环境指数为０．７，较上半年升０．５９个百分点，较２０１４年同期上升１．２１个百分点，进入宽松区间，延续了上半年触底反弹以来的上行态势。主要是受银行间市场同业拆借月加权平均利率明显下降、房企到位资金增速上升、个人购房贷款加权平均利率下降等因素的影响。

“根据政策导向及市场走势，预计２０１６年影响房地产业金融环境指数的主要指标将继续利好房地产市场的发展，房地产业金融环境指数仍将处于宽松区间。”报告称。

２０１５年，房地产市场温和回暖，商品房市场销售量稳步回升，销售回款明显增加，房企资金状况有所改善。受销售状况良好的影响，房企须增加土地储备，为后续发展做准备。但考虑库存压力依旧较为严重，尤其是广大三四线城市，多数城市的房企在土地购置方面仍持谨慎态度。

２０１５年土地购置量虽降幅明显，但报告预计，２０１６年土地市场将触底反弹，实现正增长，土地成交面积增幅预计在８％左右。

大型房企资金面正在改善。２０１５年各大房企拿地规模不大，而且主要集中在第四季度，预计２０１６年会积极补仓，尤其在重点一二线城市。报告预计，２０１６年全国２０个典型城市经营性土地成交面积预计将在２０１５年基础上有所提升，增幅为１０％左右。

受经济由高速增长过渡到中高速增长影响，固定资产投资增幅持续下滑，房地产开发投资增速也受到一定程度制约，２０１６年土地购置面积有望稳步增长。但是由于２０１５年土地购置面积及新开工量大幅下滑，将影响到２０１６年的施工量，进而影响开发投资的增速，所以不会显著反弹。报告称，２０１６年全国房地产投资增速企稳反弹，但幅度有限，预计全年同比增幅为４％左右。

全国商品房成交均价预计２０１６年增长７％左右

２０１５年商品房销售面积同比由降转增，当前正在复苏的上升通道中，根据以往走势，复苏还将延续一段时间。但是，经济下行压力仍大，需要房地产市场复苏，货币政策和房地产政策仍将继续放松，商品房成交继续上行。中央明确化解房地产库存，有望陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹。

在经过２０１５年大增后，一线和部分二线城市面临新增供应不足以及需求短期被透支的问题，这制约了全国销售增幅。

报告预计，２０１６年全国商品房销售面积可能持续小幅增长，预计全年同比增幅为５％，成交量将创历史新高。

“２０１５年住房需求有效释放，大增近三成，使得２０１６年成交量难以继续大幅增长。市场基本面和政策皆稳中偏暖，成交量不会出现所谓的断崖式下跌。所以，以一二线城市为主的２５个典型城市的成交量总体上呈现高位振荡中微增的状态。”报告说。

随着财税、货币信贷和楼市政策环境的进一步宽松，商品房成交量稳步增长，多数城市库存压力有望减小，供求关系改善有利于房价上涨。但是价格变化滞后于成交量，２０１６年成交量增速可能放缓，价格涨幅将基本持平，高于成交量增速。在经过２０１５年大涨后，一线城市房价涨幅趋缓，也略微制约了２０１６年房价涨幅。

“预计２０１６年全国商品房成交均价继续上升，全年增幅为７％左右。２０１６年７０个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。”报告预计。

报告分析，从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。

与此同时，从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，２０１５年只上涨了８个月，２０１６年仍将上涨。预计环比增幅在２０１６年第三季度见顶，峰值可能为０．８％左右；预计同比增幅呈扩大态势，２０１６年年底达６．６％左右。