3月12日，全国首单水电公募REITs——嘉实中国电建清洁能源REIT披露公众发售部分提前结束募集公告。

在行情走出V型反转之后，REITs在发行端显著回暖，并接连再现一日售罄景象。同日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT在上交所上市，两单消费基础设施基金均以红盘报收。

有业内人士表示，从2022年至今，市场从初期的非理性上涨到震荡下行，再到近期的企稳回升，基本走过了一个完整的市场化过程，同时对各方而言也是一个再教育、再认识的过程。2023年，虽然二级市场走势不振，但REITs产品分红方面再度“阔绰”。在“红利热”持续之际，有机构表示，随着资产荒的持续演绎，高股息资产价值有望重估，公募REITs板块有望最先受益。

REITs发行端热度再起

公告显示，嘉实中国电建清洁能源REIT发售首日便被全部认购完成，该基金份额总额为4亿份，认购价格2.675元/份，基金存续期限(即基金封闭期)为自基金合同生效之日起36年，预计募集资金总额10.70亿元。

2023年REITs产品持续走低，势头延续到了今年年初，因此整个2月份并未有新产品上市。但在行情触底以及“红利热”的带动下，REITs整体升温趋势明显，中证REITs指数近20个交易日涨幅超过了15%，同时也带动了发行端的回暖，重现一日售罄的火爆景象。除了前述嘉实中国电建清洁能源REIT以外，原定募集期为3月4日至3月7日的易方达深高速REIT，由于公众投资者认购踊跃，在发行首日公众投资者认购总量便已超过公众发售总量，因此，公众发售基金份额认购及缴款截止日提前至3月4日。

3月12日，还有华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT在上交所上市，首日两只基金分别以0.56%和0.67%的涨幅收盘，标志着消费基础设施REITs正式进入资本市场。

截至3月12日，Wind数据显示，已公布发行规模的33只公募REITs合计发行规模1074.26亿元。当前还有包括华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金、建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金在内的10余只基金作为“后备军”申报待批。

眼下公募REITs已被纳入全国社保基金、公募FOF基金的投资范围中。证监会也发文，明确基础设施REITs为权益属性工具。多方市场人士分析，随着资产荒的持续演绎，高股息资产价值有望重估，公募REITs板块有望最先受益。

2023年走出“性价比”

近期，多只产品还披露了2023年度经营和分红计划。据上海证券研报数据，2023年28只REITs都进行了一次以上的分红。所有REITs上市以来到2023年底的累计可供分配金额为115.06亿元，占比79%的可供分配金额已经向投资者分红，其中特许经营权REITs分红比例为82%，而产权类REITs分红比例为70%。特许经营权分红收益率明显高于产权类REITs，前者在2023年的平均分红收益率为8.54%，而后者仅为3.22%，但都明显高于2022年。

中金基金认为，“需要指出的是，REITs的重要投资价值来自其相对稳健的分红能力，并且风险收益特征与股债差异产生的配置价值，更适合长期持有。对于具有大类资产配置观念、愿意长期持有而非短期操作的投资者，公募REITs产品是一个较为理想的投资标的。”

华福证券表示，从大方向来看，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环，在资产盘活、资产退出等方面占有重要地位，在政策支持下，未来前景广阔。REITs本身属于长期配置型品种，具有稳定的高比例分红是其最大特点。在当前资本市场，高收益资产依然缺乏，REITs依靠其稳定优质的底层资产，叠加分红特点，在资产配置中依然占有一席之地。随着底层资产业绩基本面的逐渐修复和现金分派的稳步推进，REITs作为长期资产的配置价值逐步显现。

或将日趋走向成熟

回顾前期震荡行情，有业内人士表示，从2022年至今，市场从初期的非理性上涨到震荡下行，再到近期的企稳回升，基本走过了一个完整的市场化过程，同时对各方而言也是一个再教育、再认识的过程，均衡机制的韧性得到增强，为后续市场的建设创造了有利环境。

“从理念和认识层面来看，市场对于REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题，逐步形成共识，市场化机制逐步建立。”

一是融资端，从重融资向投融资并重转变，企业方更为重视项目质量，资产估值更为谨慎。

二是投资端，从过热打新向理性投资转变，打新投资者比例明显下降，投资者更为关注新券质地和价值，新券定价更加合理均衡。REITs产品权益属性已初步形成共识，主要投资者已调整了止损线等风控指标安排、持有策略。

三是运行端，从传统基金管理到产融结合转变，更加发挥企业方主导作用，更加重视信息披露和运营效率提升，更加重视投资者关系维护。监管各方也更加重视一二级市场联动和投融资协同发展，坚持推动项目常态化发行，同时聚焦长期资金引入、加强对资产质量、运营管理的穿透式监管。

国泰君安则认为，2024年REITs将进入多元化发展的新阶段。“一级市场的多元化可能表现为在资产端的新资产类型的申报获批、大类资产混包发行，在产品端的发起人及运营管理机构的类型更为丰富、扩募纳入原产品发起人体系外的资产、产品机制设计更加个性化，市场因此可能吸引更多投资人，现有投资人也能够选择更多不同类型的资产及产品。二级市场的多元化则可能包括但不限于长线资金的实际进入、投资策略的分化、REITs指数和衍生品的探索拓展。”