2月20日晚间，中国证券投资基金业协会（简称中基协）正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》），明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范。《指引》将自2023年3月1日起施行。

　　管理人试点要求无疑是业内关注的焦点。根据《指引》要求，私募股权投资基金管理人设立不动产私募投资基金须符合十大情形，具体包括：

　　1. 在协会依法登记为私募股权投资基金管理人；

　　2. 出资结构稳定，主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更；

　　3. 主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募基金投资需要向房地产开发项目企业派驻管理人员的情形除外；

　　4. 具有完善的治理结构、管理制度、决策流程和内控机制；

　　5. 实缴资本不低于2000万元人民币；

　　6. 具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；

　　7. 具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验；

　　8. 具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有5年以上经验的不少于3名；

　　9. 最近三年未发生重大违法违规行为；

　　10. 中国证监会、协会要求的其他情形。

　　其中，试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的，前款第（六）项要求可为在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币。

　　可投三大类不动产

　　《指引》还对不动产私募投资基金的投资范围进行了明确。具体包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

　　1、存量商品住宅是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。保障性住房是指已取得国有土地使用证，为解决住房困难问题而搭建的限定标准、限定价格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等。市场化租赁住房是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。

　　2、商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等。

　　3、基础设施项目是指开发建设或者运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施。

　　盘活房地产存量资产迎来新资金

　　易居研究院研究总监严跃进在接受券商中国记者采访时认为，本次政策源于“第三支箭”，为盘活房地产存量资产等注入了新的资金来源。

　　“此次监管部门设立‘不动产私募投资基金’产品，相比过去的私募基金而言有较大的突破性。私募基金过去也可以投资住宅市场，但2017年中基协出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在涉及住宅市场的投资方面基本上被限制了，即去杠杆的政策动向。而在2022年11月‘第三支箭’的政策中，政策提及开展不动产私募投资基金试点，助力房企探索新发展模式。所以此次监管部门发文，实际上是落实了去年11月份的第三支箭的政策。此外，新政策使得私募基金的投资方向更加多元化，但在传统住宅领域主要是指存量住宅市场。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。”严跃进表示。

　　根据中基协数据，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

　　对于中国私募业发展而言，本次新政的推出也有积极意义。有业内专业机构指出，这一举动是借鉴国际经验，通过不动产私募股权基金为开发商进行融资，从而夯实不动产市场现金流，推动行业平稳发展。

　　“纵观海外资管机构的成长路径，我们观察到，他们通常从管理单一投资基金向多元化的另类资产转变。在境外成熟资本市场中，作为另类资产的重要类别，不动产私募股权基金成为机构投资者的资产配置选择之一。根据preqin数据，2027年12月全球不动产行业的资产管理规模预计达2.14万亿美元。不动产基金短期收益率高于私募股权基金，截至2022年3月一年内滚动IRR达33.0%，高于私募股权基金（29.3%）。”该机构表示。

　　据其介绍，过去中国房地产行业多以固定收益为主的债权作为主要投资对象，以短期资金为主，发展并不成熟。但中国作为最有活力的新兴市场，近些年，也吸引了许多外资投资者在不动产市场进行布局。以物流地产为例，据相关统计，专注于不动产基金的研究机构PERE，其发布的亚太排名前20的地产基金中约一半在中国进行了物流地产投资。

　　2020年疫情后，资金对物流地产的投资稍显谨慎保守，特别是外资基金，更倾向于成熟市场保证其资产价值。依据近来的投资流向，长三角形成了成熟的市场规范和庞大的市场需求，将持续吸引资金流入。从竞争格局、行业梯队、分布区域来看，我国物流地产行业主导力量仍集中在外资专业物流地产商，由于进入中国市场较早，抓住机会布局中国核心区域的物流仓储，占据了领先的市场份额。

　　“因此，尽管资产价值受宏观经济影响较大，不动产，特别是优质不动产，能够对冲通胀和作为分散投资组合的工具，仍将吸引投资者的关注。随着私募股权投资者基金试点的正式启动，和公募REITS的推进，一方面能够引入更多的长期资本进入，另一方面通过公募REITs上市实现退出，获得资本市场溢价，有望引导不动产行业的转型升级。”上述业内专业机构称。