20日上午，有媒体报道称，上海将采取一系列措施来防止新房认筹过热，包括同一家庭在同一时段只能认筹一个楼盘。当日午后，上海市房管局回应称，目前没有出台新的调控政策。

认筹政策虽然闹出乌龙，但仍折射出上海新房摇号认筹的火热，以及衍生出来的一些乱象。有机构统计，2020年上海“千人摇”项目达到26个，新房整体认筹率为120.4%，而2019年还不足40%。同时，一人认多筹、“马甲”代摇也频频出现在市场上，推高市场虚火。

26次“千人摇” 整体认筹率提高3倍

20日上午，有媒体报道称，其获取的一份《闵行区房管局会议纪要》显示，为严控市场过热，上海将采取一系列措施抑制新房认筹热度。该份会议纪要称，同一家庭同一时段(认筹开始—摇号结束)在全市范围只能认筹一个楼盘；适当提升“热盘”认筹金比例；针对开盘当天去化率超过90%的楼盘，认筹名单还需要提交房管局备案，且不得更名。

上述报道发出后，迅速引起关注。20日午后，上海市房管局回应多家媒体称，上海继续严格执行现有房地产政策，目前并没有出台新的政策，只是针对当前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理。

摇号认筹政策之所以如此触动大众敏感的神经，与当前上海新房市场存在的摇号热不无关系。为了买房，陆楠(化名)在2020年跑遍了上海北部的大部分楼盘，她对中新经纬称，除了一些郊区盘，市区项目的认筹率都很高，“千人摇号”的情况也不少。在参与几次摇号均未摇中后，她不得已买了一套二手房。

2020年10月中旬，位于上海青浦区的蟠龙天地进行开盘摇号，这个均价超6万元/平方米、共计948套房源的项目，吸引到了3715组客户认筹，创下上海市2020年认筹摇号人数的最高记录。蟠龙天地项目的整体认筹率为391.88%，也就是说，差不多4个人抢一套房。不过，391.88%的认筹率不算夸张，备案均价近8万元/平方米为汇成南街里与备案均价约11.2万元/平方米尚峰名邸，认筹率都超过了1200%，12个人抢一套房。

▲2020年上海住宅认筹数排名TOP10

上海的豪宅市场在2020年下半年表现活跃。据第一太平戴维斯统计，2020年下半年，上海共计有19个单价在10万元/平方米的高端项目入市，除一个项目的认筹率为90%以外，其余项目的认筹率都超过100%。19个项目中，有13个项目在开盘当天就售罄。

第一太平戴维斯称，2020年上海“千人摇”项目达到26个，超过500组摇号的项目有42个。

中指研究院称，截止到2020年12月23日，上海新盘认筹率超100%的有93个，认筹率超200%的项目有50个，超过500%的有13个。2020年上海公证摇号的楼盘整体认筹率为120.4%，而2019年不足40%，不少2019年认筹率较低的项目在2020年再推后，其认筹率都有明显提升。

摇到即赚到？“马甲”现象频仍

购房者为何热衷买新盘？陆楠称，由于新房有政府限价，一些楼盘会与周边的二手房价格存在价差，对购房者意味着摇到即赚到。

位于上海前滩、认筹率高达1200%的尚峰名邸，售价便比周边二手房源明显偏低。2020年12月底，尚峰名邸推出47平方米、146平方米、192平方米三种户型，47平方米的售价约在12万元/平方米，另外两个户型的售价约在10万-11万元/平方米，而周边小区二手房的售价已达到15万-19万元/平方米。相比二手房价格，尚峰名邸最小户型的获利空间也超过百万元。

在尚峰名邸开盘当日，就有一些房产经纪人等在售楼处门外，准备转卖摇到号的购房人手中的房源。经济观察报报道称，一位女士选完房出来，被几家中介围住，她表示自己选到了146平方米好楼层的房子，“至少加500万”。(当日)下午四点，一位中介称，已经成交了一套192平方米的房源，加价420万元，价格达到2520万元，算上需要承担的税费，客户要出2700余万元。

又例如，售价在10万元/平方米以上的中海汇德里、售价11.5万元/平方米的融创徐汇滨江壹号，都被视为豪宅中性价比较高的楼盘，认筹率都数倍于房源数量，开盘当日全部清盘。

正因为有明显的获利空间，资金充足的购房者便通过一人认多筹、找人代持等方式参与楼盘摇号来提高中签率。在看房的过程中，陆楠发现，有人同时认筹了多个楼盘，“因为认筹名单都是公开的，可以看到同一个名字在到处摇号。”

一位网友也在上海市人民政府网站“政民互动”栏目上留言称，作为刚需，他参与了几次摇号，始终未果。他发现，不少拥有很多房产的人通过各种方法进入摇号，“假离婚”、“假官司”、代持现象频发，还有人在拿到房产证后立即转手出售。

虚高认筹率改变，市场预期调控或收紧

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，新房二手房价差的存在，让买房获利变成“肉眼可见”的事情，不管是否有购房需求，自然都要去参与一下，甚至是找人代持，推高了摇号认筹率。当很多楼盘同时出现认筹率虚高，购房人的市场预期也会发生改变，进而带动二手房成交量的上升。

“一个人在多个楼盘认筹，或者找人代持，说明认筹率是有水分的，这种操作变相推热了市场。当抢房预期形成，观望情绪就会减少，有推动房价上涨的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬分析。

新房摇号认筹火热，还与上海楼市的基本面有关。易居研究院副院长杨红旭表示，经历三年低迷后的市场需求释放、疫情下避险与改善需求、货币放水下的抗通胀需求、动拆迁放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，形成当前上海楼市火热的现状。

易居研究院数据显示，2020年，上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，新房与二手房成交量均达到近4年来新高。

尽管上海市房管局否认出台认筹新政，但坊间对于调控政策的预期并非空穴来风。1月11日，上海市房管局在公开回复网友提问时表示，将积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。在20日的回应中，上海市房管局称，监管部门已做好政策储备。

严跃进预计，调控升级的可能性依然存在，类似“同一家庭同一时段(认筹开始—摇号结束)在全市范围只能认筹一个楼盘”等政策，有望在上海落地。张大伟则称，对摇号资格进行简单约束或无法收到明显成效，他称，“要么楼市调控全面收紧，让二手房价格下跌，新房就没有那么大的价差，也不会有人去抢房。要么让这些房子变得‘鸡肋’，增加限售期，抑制炒房。”

（文章来源：中新经纬）