2017年，A股市场在白酒、家电板块大涨的映衬下走出一轮结构性牛市；但进入2018年，房地产板块俨然成为行业板块中上涨的主力军。守得云开见月明，在公募基金经理中，有一位基金经理从2015年就开始重仓地产股，他就是万家基金旗下的李文宾。例如，在其掌舵的万家瑞兴2017年四季报中，房地产板块占其全部持仓的56.81%。
但对于这样集中的配置，基民其实还是有所担心的；对基民而言，投资基金就是为了分散风险，但是过于重仓房地产板块，风险收益比是否划算呢？《红周刊(博客,微博)》记者发现，2018年以来，迄今排在前面的6只权益类基金中，3只产品都是李文宾所管理的，其中万家新利以17.04%排在第3位。为何他会采取这样“集中”的操作策略？地产板块未来的收益如何？带着疑问，本周《红周刊》记者专访了李文宾，在短短1个小时内，他为记者解答了心中的疑惑。
李文宾认为，地产板块的估值低于其他蓝筹板块，这种“低估”会在2018年得到修复。他判断地产板块的景气度还在上升，国内房地产正常是3年一个周期，但这一轮因为政策和利率的原因，周期被人为拉长了，或将持续3到5年，而他重点看好的方向是龙头地产股以及经营特色小镇的房企。
地产周期被拉长
《红周刊》：众所周知，房地产是周期性行业，尤其在国内，房地产市场具有明显的周期性，而且一直是以3年为一个小周期。例如从2005年7月～2008年10月是一个3年零4个月的周期；2008年11月～2011年12月是3年零2个月的周期；2012年1月～2015年12月是3年零3个月的周期。在这个周期中，房地产销售的价格和面积在3年内会先冲高然后回落。而从2015年至今，已经过去了2年零5个月，市场上开始认为房地产景气度将要掉头向下进入衰退期了。您怎么看这轮房地产周期的走势？
李文宾：其实这一轮房地产的景气度是被人为拉长了，地产的复苏还将延续3到5年。我国地产周期之前一直是3年一个周期，这和全国性的政策有关，以前的政策是在全国范围内实施调控，政策放松后销售面积和房价就会开始走高，逐渐突破中央的承受能力，然后就会出台全国性的收紧政策，导致3年一个循环。但是从2015年这一轮调控开始，中央实行的是因城施策，对三四线城市调控的目的是去库存，对一二线城市调控则是控房价，这样下来，该降的降，有刚需的也能稳步上涨；而没有“一锅烩”的做法，也就没有一片普涨、然后全面收紧、再一片普跌的情况。
另外，从货币周期来看，之前在降息的时候国家会放松地产政策，以期拉动经济，而在经济慢慢复苏甚至走向过热的时候，可能就会开启新一轮的加息，这也就使地产企业贷款困难，行业也随之进入衰退期。而现在的情况是虽然经济正在复苏，但利率一直维持在较低的水平上，这对高负债、高杠杆的地产企业是极大的利好，所以房地产企业的复苏周期也被货币政策拉长了。
最后从土地供给的角度来看，本轮土地的供给是在收紧的，在之前的3年周期中，地产复苏的时候，房企回笼的资金增加，使得房企拿地量增加，到第二年就演化为供过于求，从而开始衰退。但现在，中央控制土地的发放量，房企在2016年、2017年的拿地量连续减少。这一轮周期如果继续演绎，将会出现土地收缩的速度快于人们需求的下降，这就将房价一直架在了高位，也延长了本轮地产复苏的周期。
《红周刊》：所以中国经济将保持长期稳步复苏，而房地产作为核心资产，未来一定有广阔的发展空间。那么从目前来看，房地产板块的估值低于蓝筹股中家电、白酒等板块，这对淘金房地产板块股票而言是一个机会吗？
李文宾：在蓝筹股中，地产板块的估值目前被极大地低估了，像白酒、医药或者家电企业，其中很多公司在2018年的业绩增速可能达到40%～50%；但是分析师给予这些企业2018年的估值已经给到了20倍以上。不过对很多地产公司而言，我们根据它们2017年拿地量和项目数量，估算出它们在2018年业绩增速将达到100%，但是券商、基金给出的估值只有10倍左右。因此，从横向比较来看，地产估值还是很便宜的，资金配置的性价比也很高。
另外，很多龙头房企目前的估值也在历史中枢以下，所以现在是一个很舒服的布局时机。
《红周刊》：我也发现很多大房企的估值远低于最近5年房地产板块的平均估值，即40倍。例如截至1月24日，保利地产(600048,股吧)估值为13倍、万科A为19倍、华夏幸福(600340,股吧)为16倍。
大房企强者恒强
《红周刊》：从2017年四季报中我们看到，您管理的产品重仓了万科A和保利地产，这两家是A股最大的房地产企业，所以您看好房地产龙头股的原因有哪些？
李文宾：因为我们判断房地产板块在2018年将进入强者恒强的时代，首先，我们都知道房地产是一个高杠杆行业，目前利率又在上行，所以小房企向银行拿贷款就更加困难了，这会导致小地产公司没钱拿地，也就没钱盖楼。另外，我们看到很多大房企从2015年这一轮房价复苏周期开始的时候就大量囤地。但是在2015年左右，小地产公司的资金都“堆”在三四线城市的楼市中，因而错过了这一轮复苏周期。
《红周刊》：确实如此，融创、碧桂园在2014、2015年就开始拿地，万科也在2015年囤积了大量土地，而保利的动作则慢一点，在2017年才开始在一二线城市集中拿地。
李文宾：没错，大量拿地的结果就是大房企从2017年开始市占率出现跃升，前10家房企在过去一年间，市占率提升了5个百分点，从20%提高到了25%。而小房企随着这一轮三四线城市去库存，中国老百姓(603883,股吧)的杠杆率已经大幅提升，很难再帮助三四线城市消化库存，所以三四线城市未来的销量空间十分有限，地方性房企也进入了发展的瓶颈期。
《红周刊》：那么，在这些龙头房企中，您更看重企业的哪些方面呢？
李文宾：上市公司的一把手对行业趋势的把握非常重要。比如：一家公司原来的董事会提出的战略是“保质、不求量”，但是新一届董事会上台后，对公司的战略开始向追求“规模速度”转变，拿地变得更加激进了但并不牺牲质量，这样公司业绩或将增长25%～30%。
另外，如果该公司四季度的业绩估值以及2018年的预计估值都远低于历史中枢和其他行业的估值，其具备投机价值。一般房地产企业最后一个季度结算的利润会是前三个季度之和甚至是更多。
《红周刊》：我了解到像万科，在企业四季报没出来之前，估值是19倍，但是如果算上四季度的业绩，估值就只有17倍，2018年预计估值是13倍，远低于历史中枢和其他行业的估值。
李文宾：没错，对龙头房企来说，如果能拓展热门城市的开发权，也将为企业带来较高的增长空间。
《红周刊》：您说到的这点，让我想到机构四季报中大肆买进的一只地产股，它从去年开始要解决和港股同宗企业同业竞争的问题，如果能够处理好，内房股以后就能分享港股企业原来独享的部分热门地区的楼市收益。
李文宾：呵呵，这家地产公司的股票我也拿了很多，究其原因，在2014年的时候，其资本负债率高企，也是从2017年开始，公司降低了负债率，目前已经小有成效。如果以后有好的项目的话，它们是有资金能大量拿地的。有数据显示，该公司2017年拿地增速超过110%，也就是代表2018年其极大可能业绩增速超过110%。
特色小镇需要“异地复制”的能力
《红周刊》：我注意到，您在四季报中重仓的房地产股票还包括做特色小镇的企业，看好这一板块的原因是什么？
李文宾：特色小镇近几年受到二三线城市地方政府的热烈欢迎，因为房地产只能带来一次性收益，而特色小镇因为后续会有工业企业的入驻，将产生源源不断的效益。这种方式和纯粹的房地产企业不同，不是靠“硬邦邦”的卖房子就能够拓展的，靠的是和地方政府的相互协调。因为每一个地区招商引资所需要的能力都不一样，所需要准备的规划就不一样，每一处地方政府的需求也不一样。所以做特色小镇的企业要具有良好的“异地复制”能力。
《红周刊》：说到“异地复制”的成功经验，让我想到了华夏幸福，他们是这个模式的开创者，已经在固安、永兴、嘉善等多个地方完成了特色小镇的建设。
李文宾：对做特色小镇的企业来说，2018年可能进入业绩兑现的高峰期，因为龙头企业2017年积累了很多特色小镇项目。
《红周刊》：还是华夏幸福，从京津冀周边起家，一路拓展到长三角和珠三角，目前来看，从园区布局以及园区入驻企业来看，都取得了很好的突破，2017年上半年，入驻园区的签约企业超过了200家，总投资超过700亿。
李文宾：除了特色小镇，我们还看好环京津冀的房企。从雄安新区的规划出台后，京津冀周边地区的房价都需要进行重估，而且二手房交易价格相对一手房具有很高的泡沫，因为过去一年二手房价格上涨较多，但是一手房价格的上涨受到了限制，一手房、二手房之间的价差一定会在未来得到修复。
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