近日，“东兴企融-金盛河西江东门广场资产支持专项计划”在上海证券交易所获批。这意味着，江苏省首单商业房地产抵押贷款支持证券项目（CMBS）得以破冰。

　　在此之前，CMBS基本集中在北京、上海、深圳、广州等一线城市。多位接受21世纪经济报道记者采访的业务及分析人士表示，2018年将有更多二线城市的商业物业作为基础资产被打包入池发行CMBS。

　　“在浙江，银泰集团的‘杭州湖滨银泰资产支持专项计划’也在推进中。”上海某券商ABS业务人士对21世纪经济报道记者表示，目前“一线城市CMBS已经很火了，产品优势也已经逐步体现，二线城市正逐步在落地开花。”

　　联合信用评级有限公司研究总监许余洁对记者称，从已完成的CMBS项目来看，“主要是一线城市高级别主体和优质资产，但对应的投资收益相应不是很高。随着时间的推移，CMBS投资人和市场转向青睐中等主体和强资产的项目。挖掘二线城市的优质资产已成为趋势。”

　　折扣率略低于平均水准

　　21世纪经济报道记者获得的产品说明书显示，上述CMBS产品发行方为南京金盛国际市场经营管理有限公司（下称“金盛国际”），该计划管理人为东兴证券，入池资产“金盛国际江东门广场”位于南京的河西核心商务区；经戴德梁行评估，该资产评估值为29.04亿元。

　　该笔CMBS的拟发行规模为17.3亿元，期限18年，其中优先级为16.3亿元，优先级折扣率约为5.6折。

　　“从已发行的CMBS来看，折扣率平均水平在6折左右。”前述上海券商ABS业务人士对21世纪经济报道记者分析，该笔CMBS优先级折扣率略低于平均，“可能考虑到江苏省内的物业资产首次发行CMBS，所以折扣率相对较低，从而提升产品的吸引力。”

　　东兴证券债券业务二部总经理刘宸宇对21世纪经济报道记者表示，在全国家居建材行业中，金盛国际江东门广场的投资回报率、出租率、租金单价均居前列，这是该笔CMBS获批的关键原因。此外，这也是家居建材行业的首批CMBS，此前家居建材行业龙头企业红星美凯龙在此领域亦有突破。

　　刘宸宇续称，相较于REITs，CMBS不涉及资产出让，主要依托于抵押权设立，从而省去了融资方的额外税费，因此CMBS成为众多持有商业地产的大型集团的优先选择。

　　金盛集团副总裁柳卉对21世纪经济报道记者表示，金盛集团目前在北京、上海、南京、武汉等一二线城市运管超过300万平方米的自持型家居建材卖场和百货商场，本单CMBS是金盛集团与东兴证券达成战略合作后在融资方向上的战略转型，“未来还将推出2-3单，甚至更多CMBS产品。”

　　累计发行量624亿

　　2016年下半年，“北京银泰中心资产支持专项计划”抢得国内CMBS首单，该项目合计75亿元，期限18年，入池资产位于北京市朝阳区建国门外大街，含写字楼、酒店、商场等。

　　此后，泛海集团（北京物业）、复星集团（上海物业）、保利地产(600048,股吧)（北京物业）、银泰百货（北京、杭州物业）、红星美凯龙（上海、天津物业）、金融街(000402,股吧)控股、SOHO商业地产企业，纷纷布局并成功发行CMBS。

　　Wind数据显示，2016年，CMBS共发行4单，合计发行规模218亿元；2017年，CMBS共发行13单，合计发行规模516.85亿元，较上年增长了137.09%。银行间市场CMBN也于2017年9月破冰，截至2017年末，发行了3单，合计规模107亿元。截至目前，交易所和银行间市场累计发行规模达623.85亿元。

　　在业内人士看来，这一发行规模增速十分迅速。2018年，CMBS发行有望持续放量。

　　“一方面地产的非标融资受限明显，公司债要求符合的条件是百强房企，但标准化证券化融资是受鼓励的；另一方面，很多开发商按照要求配套的存量物业资产开始走向成熟，形成了可以证券化的资产，通过CMBS或REITs替换前期的贷款或者信托融资有很大的需求。”许余洁对21世纪经济报道记者表示，“2018年CMBS发行将继续平稳增长，但未来将扩张到何种规模不好说。”

　　“一方面交易所CMBS对基础资产的标准要求很高，主要表现在信用级别、地理位置和租金收益等方面；另一方面近期市场利率上升明显，租金回报短期难以提升，使得融资成本和收益极易出现倒挂现象，导致CMBS和其他融资方式相比较优势不算太大。”许余洁解释。

　　目前，CMBS在交易所市场发行较为活跃。对此，高和资本董事总经理毛跃晖认为，有银行参与的银行间ABN产品同样具有优势。

　　“银行一来有资产，经营性物业贷款就是CMBS对标的信贷产品；二来有资金，可以投贷联动；三来有资本，有资本约束，监管机构也放心。”毛跃晖称，从银行经营角度，资管新规、流动性管理办法、资本管理办法和利率风险控制的需要，都有必要把非标和表内的贷款，加工成标准化的CMBS。