房地产信托凭证(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。中国经济的快速增长孕育了繁荣的房地产市场，也使REITs迎来了良好的发展机遇。

REITs发展面临三大挑战

中国经济的快速增长孕育了繁荣的房地产市场，也使REITs迎来了良好的发展机遇。首先，REITs通过买入建成并有稳定现金流的物业，可以帮助房地产商盘活资产存量，提高资产周转率，实现向轻资产模式的转型。其次，REITs作为股票、债券、现金之外的第四类资产，可以满足居民日益强烈的理财需求，尤其是门槛低、人数不受限制的公募REITs。另外，REITs也是机构投资者青睐的投资品种。据美国房地产协会2016年数据统计，在美国有超过300个共同基金投资于REITs。而中国目前的公募基金、全国社保基金、基本养老金、企业年金/职业年金、未来的第三支柱个人养老账户以及大量以养老为目的的理财和保险资金，都是REITs潜在的投资者。

不过，REITs在国内发展面临挑战。首先，缺乏税收优惠的顶层设计。国内缺乏针对REITs的税收优惠，削弱了REITs的吸引力，限制了过户型REITs的发展。根据美国的经验，股权类REITs的增长出现在20世纪80-90年代，原因是当时政府推出了许多的REITs改革法案，特别是对REITs和旗下控股的物业项目公司给予了所得税减免的优惠。而目前中国针对REITs并无特殊的税收优惠，复杂的结构设计可能会带来税收损耗，降低REITs收益率。如果是过户型REITs，在固定资产转让时还将面临资产增值带来的大额税收。

其次，缺乏专门的运作管理办法，套用封闭式基金运作存在诸多限制。现有公募基金的运作方式难以承载REITs对于资产增值收益的投资需求，缺乏机制来保证REITs持续投资于优质物业，容易导致基金偏离原有的投资目标，也限制了REITs的投资收益。

再次，债权融资模式主导下公募REITs推广难度大，定价脱离底层资产收益率，偏离了REITs产品创设初衷。建议强化公募REITs的信息披露，发行时采用询价机制，做好风险定价和结构设计工作，通过引入次级份额等方式增加股性融资比例。另一方面谨慎使用回购等手段来保证收益，强调物业项目本身的资质，建立完善的风险隔离机制，将主体风险和项目风险清晰界定，使用一些弱信用等级的主体作为融资方，提升REITs对于融资方的议价能力，从而提高收益率。最后，强调运营管理团队的专业性，使REITs成为具备房地产专业知识和运营管理能力者的资产管理和资本运作平台，而非单纯为房地产企业服务的融资工具。

中国REITs市场发展潜力巨大

整体来看，REITs有利于盘活巨量的地产存量，通过资产证券化形式，使其变得可定价、可交易、可流动，各类投资者和企业将获得更加充分的投资选择和融资便利。追求长期回报的投资者可以直接投资于有长期回报能力的长期资产，形成一个巨大的直接融资市场，从而化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，改善金融资本的供给效率。

2016年10月10日，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》指出：“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。”如果按照1960年美国REITs发展初期占国民储蓄的渗透率来计算，中国的REITs市场规模应在1120亿元左右；按照美国REITs发展成熟期占国民储蓄的渗透率来计算，中国的REITs市场规模可达万亿元，发展潜力巨大。