公开资料显示，鹏华前海万科REITs在基金合同生效后的10年封闭运作期内，将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会；同时，还将以不低于50%的基金资产投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。

　　因此，鹏华前海万科REITs无论投资标的，还是运作机制，都与此前有过的传统基金明显不同。中泰证券指出，其中最大的不同是投资标的单一性，这与传统公募基金的组合投资大相径庭，因而不能援引传统公募基金的估值方式对其进行估值，因而虽然它是基金，但本质上是单一债券，因而应借鉴债券的定价方法。

　　而在以何种债券作为估值基准方面，中泰证券指出，综合考虑鹏华前海投资的目标公司，其国企和政府背景、收益权的来源与合法性以及业绩补偿机制，以10年期AA+信用债到期收益率作为估值基准比较合理。中泰证券根据当下10年期AA+中债企业债到期收益率为4.7853%，估算该基金未来历年现金流进行贴现，目前鹏华前海万科REITs的交易价格远低于其合理估值，基金明显被低估。

　　事实上，REITs 凭借收入稳定、高分红、高流动性、高成长性等特征，在海外市场已成为股票、债券、现金之外的第四类资产。鹏华前海万科REITs作为国内首只公募REITs，不仅增加了投资者资产配置的多样性，分散投资风险，还有利于减少投资者对股票、住宅物业的盲目投机，引导投资者优化资金配置结构。据了解，鹏华前海万科REITs将采用现金分红方式，在满足分红条件的前提下，收益每年至少分配一次；每年收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，现金收益回报稳定可期。