资金量面临“入不
敷出”局面
公积金中心介绍,近年广州房地产市场活跃,房价一路攀升,对于首次贷款购房置业的刚性需求人群而言,低息的公积金贷款成首选。去年广州共发放商业和住房公积金贷款15.2万户。其中,住房公积金贷款6.3万户,占比41%。住房公积金贷款每年为借款人节约利息支出17亿元以上。据统计,已使用住房公积金贷款的职工,85%以上为首次置业刚需人群。目前,广州市住房公积金业务运行情况总体良好。
今年7月,公积金中心相关人士表示,截至当时广州公积金余额为200多亿元,并未现“余额告急”。但也首次表态说,随着住房公积金贷款人数增加,职工因购房提取公积金的情况增多,面对提取、贷款同步增长,公积金资金量面临着“入不敷出”局面。
翻查广州公积金历年缴存、使用情况公报,每年缴存、提取、发贷、增值收益及分配等方面均会在次年年底公开,但只有各项的总数。前日,公积金中心公开的“2012-2014年缴存及提取分类、贷款发放情况一览表”,首次将2012年至今年7月广州公积金的提取情况,按照“租房提取”、“购房提取”、“自建翻建大修提取”、“离退休提取”、“非本市户口职工离职提取”等十多个分类晒细账。
存贷比首次突破风险警戒线
今年7月,广州公积金资金紧张的情况首次通过官方公布,并首次提出今年8月起,按存贷比80%控制贷款发放额度。当时,广州公积金管理中心介绍,今年5月以来已确定全年贷款额度为170亿元,截至7月已贷出超过120亿元,8月起实施“限额放贷”,每月贷款发放额度控制在10亿元,按照“存贷比例不超过80%的标准”确定年度贷款额度。
前日,广州公积金中心透露,今年1月至8月,当年住房公积金归集约338.24亿元,提取约256.84亿元,已发放贷款约156.56亿元,贷款回收约47.07亿元;贷款余额约879.38亿元,归集余额约1070 .54亿元,存贷比为82.14%,已超广州住房公积金管理委员会设定的80%警戒线。
发放贷款额度将会趋于稳定
“现在存贷比是超了一点,但考虑到这几个月积压不少贷款申请,余额足以应付,还是多发了一点。”公积金中心相关人士说,存贷比控制在80%是全年整体目标,随着此前发放贷款逐步回收,若广州楼市在下半年保持平稳,预计年底归集额会有所提升,贷款额度会日渐宽松,全年能达到预期控制目标,“但房地产市场的走势是不可测因素,实际情况要视宏观政策、经济运行情况而定。”
广州公积金中心表示,今后“限额放贷”的轮候方式将会是常态,借款申请人要注意由此产生的交易风险。目前,只能根据审批过程中的情况适当调剂余额用于新增贷款申请,预计11月中下旬发放贷款额度会趋于稳定。
对于今年广州公积金贷款发放额度为何定为170亿元,公积金中心解释,该中心今年年初预计,当年归集余额新增约110亿元,累计达1100亿元,按80%存贷比计算,贷款余额不超过880亿元(年初实际余额769亿元),预计只能增加贷款余额约110亿元。可用于发放贷款的资金则主要为新增归集余额约110亿元,回收贷款约60亿元,共计170亿元。因此,确定2014年贷款发放额度为170亿元。
[原因] 公积金为何再度入不敷出?
去年商业银行房贷额收紧
广州历年公积金报告显示,2002年以来每年发放公积金贷款额均未超过200亿元,基本在数十亿元到100多亿元不等,只有2013年猛增至314.57亿元。
“去年情况非常特殊,从来没有预料到贷款、提取会突然增加这么多。”广州公积金贷款新政酝酿期间,针对为何今年开始采取“限贷”,公积金中心相关人士曾解释,去年公积金中心贷款量是广州史上最多的一年,主要与商业银行房贷额度控制严有关。今年年初放款多也是延续了去年惯性,但从年中开始,申请量已经在减少,因此年度贷款规模不一定会不够用。
该人士表示,之所以首次提出控制公积金的存贷比,主要是由于去年申请贷款的人数剧增,为了应对流动性的风险,风险准备金必须保证按贷款余额的1%提取;其次是为了公平,确保未曾使用过公积金低利率贷款的职工,也能享受到公积金贷款,因此公积金中心出台或酝酿系列“限贷”政策。
流程简化带来提取量猛增
公积金中心相关人士表示,去年公积金贷款量暴增,另一个因素是公积金简化程序加快审批、与商业银行利率相比优惠明显有关。“很多市民会提取公积金来还房贷,因此公积金贷款量暴增,随之带动提取量暴增,这就带来今年公积金的资金比较紧张。”
公积金中心提供的数据显示,广州市住房公积金提取条件在全国范围内较为宽松,提取率一直较高。
[追问] 公积金贷款轮候申请人多少?
10100笔公积金贷款待审批
今年8月,广州首月实施公积金“限额放贷”政策,通过银行向新申请者提供的1亿元贷款额度,在8月1日凌晨即被瞬间“秒光”,但提交申请的市民仍络绎不绝。8月8日,公积金中心还发出通知称,中心系统目前已经堆积大量超额度无法上报的贷款申请,造成无法撤销或转换贷款等问题。
面对公积金贷款额度出现的紧张局面,当时有按揭公司从业人士建议,公积金中心应及时公开轮候人数,供购房者参考,有利于公众作出理性的判断。对此,广州住房公积金管理中心首次公布最新轮候人数。目前,广州住房公积金贷款在线待审批笔数,共10100笔。其中,已录入未上报3025笔,已上报待放款7075笔。这些待审批的公积金贷款金额共计49 .63亿元。其中,已录入未上报15.18亿元,已上报待审批放款34.45亿元。根据目前最新数据,全年广州住房公积金贷款资金需求将突破170亿的贷款发放计划数。
[应对] 如何缓解公积金资金紧张?
限额放贷
按存贷比例不超80%确定年度贷款额
今年7月,广州公积金管理中心公布,今年5月以来已确定全年贷款额度为170亿元,截至7月已贷出超过120亿元,8月起实施“限额放贷”,每月的贷款发放额度控制在10亿元,并按照“存贷比例不超过80%的标准”确定年度贷款额度。
缴存追缴
预计广州近280万职工未缴存公积金
公积金资金紧张,除了控制贷款的发放,公积金中心还将在缴存方面采取措施。相关人士昨日透露,通过统计局、社保局等相关部门初步摸查的数据,预计广州全市有接近280万职工未曾按规定缴存公积金,主要集中在中小型的集体企业、私营企业等,督缴工作将成为公积金中心下一步的重点工作,目前正在进行准备,确切数据会在稍后公布。虽然集体企业、私营企业等职工的收入普遍偏低,个人缴存金额预计不高,但由于未缴存公积金职工人数庞大,预计能较有效缓解公积金资金紧张的情况。
商贷放松
商贷首套房贷利率上浮幅度收窄至2%
自公积金贷款政策收紧,房地产业内普遍认为,商业贷款放松或将能解决刚需买家的燃眉之急。今年5月,央行开会敦促商业银行降低首套房贷利率,但此前广州多家商业银行首套房贷利率一直未放松。昨日,南都记者走访或致电多家银行网点得知,工行、农行的房贷利率已经从基准利率上浮5%,收窄至上浮2%。
南都记者昨日走访的其余八间银行网点,首套房贷利率均未有明显松动。其中,招商银行由原有上浮0%-5%调整为上浮5%,但在该行有50万元以上存款并且存满3个月以上的V IP贵宾客户,首次购房可按基准利率计算利息,利率无需上浮;建设银行仍然按原来上浮5%-10%首套房贷利率执行,该行对贵宾客户提供上浮4.5%的利率优惠,希望以此吸引更多存款、优质客户。而光大、浦发等商业银行,首套房贷利率上浮幅度维持在6月的水平。
[反思]
按财政年度理财易造成决策滞后
根据公积金中心解释,今年广州公积金资金紧张,是由于去年贷款、提取额度暴增带来的连锁反应,但为何直到今年7月才公布“限贷”等措施?中山大学岭南学院财政税务系主任林江说,目前公积金中心按财政年度管理资金的理财观念,会带来决策滞后,迫切需要反思。
“公积金中心目前管理方法不能算是错的,但没有从长远角度考虑。”林江认为,公积金中心以财政年度来管理,“入不敷出”的情况也是按照当年度的收支平衡计算,更合理方式应以跨年度方式理财。建议广州或可考虑选取过去十年的跨度,研究公积金历年的贷款、提取、缴存人数等数据,根据曲线判断,目前资金紧张局面是由于短期资金不足,还是有其他特殊原因等,才能更准确找到资金紧张原因,以及应对的策略。
“如果长远收支是健康的,目前只是短暂资金紧张,公积金中心甚至可以考虑放开放贷,可能有助于缓解目前局面,以及公众紧张情绪。但决策要基于科学的数据研究。”林江强调,公积金中心相当于“代客理财”,应听更多公众声音。如果公积金管理委员会的委员本职工作比较繁忙,开会也难开成,公积金中心应该改组委员会,让成员有更强代表性,对管委会有一定约束力,“否则公积金中心会说很难办啊,这么难开会,想有创新也难,因为要经过管委会通过才能实施,公积金中心也经常成为挨骂的对象。”
目前广州市住房公积金管委会30名委员中,市政府负责人和建设(房地产管理)、房改、财政、人民银行、审计等有关部门代表及有关专家占1/3,工会代表和职工代表占1/3,单位代表占1/3。林江建议,公积金管委会应该每月定期开会,委员中政府负责人、专家的比例不宜太高,但应增加职工个人代表,可以通过职工联谊会等机构推选举荐,“这些委员不代表某个单位,要关注公共政策、有热情、有时间,最重要是每次都能来,才能代表自己和群体的利益。”
尽快建立预警机制明确管理权责
“为什么出现滞后效应,管理肯定是有问题。”省人大常委会立法咨询专家李绪进说,从今年以来公积金决策过程来看,一定程度上存在滞后问题,管理问题已显露。尽管公积金中心不是金融机构,但作为管理庞大公积金资金的机构,急需参照银行建立完善的预警机制。
“银行对资金的管理有警戒线,公积金中心现在用存贷比控制贷款,应参照银行建立完善的预警机制。”李绪进表示,涉及公众缴存的巨额公积金,管理机构若无健全机制,很容易产生信用危机,更容易带来资金安全问题,“公积金安全怎样监管,既然管理机构有规定,那规定在哪里?应该及时让公众知道。”
目前,公积金中心作为管理机构,并没有决策的权限,涉及缴存人利益的重要决策需要公积金管委会讨论决定。李绪进认为,公积金管委会的机构性质应进一步明确,公积金中心作为执行机构,若与公积金管委会的权责不明确,会产生较大管理风险,“有没有设立类似监事会的机构?如果没有类似办公室的机构在办公,管理模式怎样?如果投票机构、监督机构不健全,可能最后就变成全民所有,全民所无。法律的最大作用是让界限清晰,权责可大可小,权责不明会很危险。” 来源南方都市报)
公积金中心介绍,近年广州房地产市场活跃,房价一路攀升,对于首次贷款购房置业的刚性需求人群而言,低息的公积金贷款成首选。去年广州共发放商业和住房公积金贷款15.2万户。其中,住房公积金贷款6.3万户,占比41%。住房公积金贷款每年为借款人节约利息支出17亿元以上。据统计,已使用住房公积金贷款的职工,85%以上为首次置业刚需人群。目前,广州市住房公积金业务运行情况总体良好。
今年7月,公积金中心相关人士表示,截至当时广州公积金余额为200多亿元,并未现“余额告急”。但也首次表态说,随着住房公积金贷款人数增加,职工因购房提取公积金的情况增多,面对提取、贷款同步增长,公积金资金量面临着“入不敷出”局面。
翻查广州公积金历年缴存、使用情况公报,每年缴存、提取、发贷、增值收益及分配等方面均会在次年年底公开,但只有各项的总数。前日,公积金中心公开的“2012-2014年缴存及提取分类、贷款发放情况一览表”,首次将2012年至今年7月广州公积金的提取情况,按照“租房提取”、“购房提取”、“自建翻建大修提取”、“离退休提取”、“非本市户口职工离职提取”等十多个分类晒细账。
存贷比首次突破风险警戒线
今年7月,广州公积金资金紧张的情况首次通过官方公布,并首次提出今年8月起,按存贷比80%控制贷款发放额度。当时,广州公积金管理中心介绍,今年5月以来已确定全年贷款额度为170亿元,截至7月已贷出超过120亿元,8月起实施“限额放贷”,每月贷款发放额度控制在10亿元,按照“存贷比例不超过80%的标准”确定年度贷款额度。
前日,广州公积金中心透露,今年1月至8月,当年住房公积金归集约338.24亿元,提取约256.84亿元,已发放贷款约156.56亿元,贷款回收约47.07亿元;贷款余额约879.38亿元,归集余额约1070 .54亿元,存贷比为82.14%,已超广州住房公积金管理委员会设定的80%警戒线。
发放贷款额度将会趋于稳定
“现在存贷比是超了一点,但考虑到这几个月积压不少贷款申请,余额足以应付,还是多发了一点。”公积金中心相关人士说,存贷比控制在80%是全年整体目标,随着此前发放贷款逐步回收,若广州楼市在下半年保持平稳,预计年底归集额会有所提升,贷款额度会日渐宽松,全年能达到预期控制目标,“但房地产市场的走势是不可测因素,实际情况要视宏观政策、经济运行情况而定。”
广州公积金中心表示,今后“限额放贷”的轮候方式将会是常态,借款申请人要注意由此产生的交易风险。目前,只能根据审批过程中的情况适当调剂余额用于新增贷款申请,预计11月中下旬发放贷款额度会趋于稳定。
对于今年广州公积金贷款发放额度为何定为170亿元,公积金中心解释,该中心今年年初预计,当年归集余额新增约110亿元,累计达1100亿元,按80%存贷比计算,贷款余额不超过880亿元(年初实际余额769亿元),预计只能增加贷款余额约110亿元。可用于发放贷款的资金则主要为新增归集余额约110亿元,回收贷款约60亿元,共计170亿元。因此,确定2014年贷款发放额度为170亿元。
[原因] 公积金为何再度入不敷出?
去年商业银行房贷额收紧
广州历年公积金报告显示,2002年以来每年发放公积金贷款额均未超过200亿元,基本在数十亿元到100多亿元不等,只有2013年猛增至314.57亿元。
“去年情况非常特殊,从来没有预料到贷款、提取会突然增加这么多。”广州公积金贷款新政酝酿期间,针对为何今年开始采取“限贷”,公积金中心相关人士曾解释,去年公积金中心贷款量是广州史上最多的一年,主要与商业银行房贷额度控制严有关。今年年初放款多也是延续了去年惯性,但从年中开始,申请量已经在减少,因此年度贷款规模不一定会不够用。
该人士表示,之所以首次提出控制公积金的存贷比,主要是由于去年申请贷款的人数剧增,为了应对流动性的风险,风险准备金必须保证按贷款余额的1%提取;其次是为了公平,确保未曾使用过公积金低利率贷款的职工,也能享受到公积金贷款,因此公积金中心出台或酝酿系列“限贷”政策。
流程简化带来提取量猛增
公积金中心相关人士表示,去年公积金贷款量暴增,另一个因素是公积金简化程序加快审批、与商业银行利率相比优惠明显有关。“很多市民会提取公积金来还房贷,因此公积金贷款量暴增,随之带动提取量暴增,这就带来今年公积金的资金比较紧张。”
公积金中心提供的数据显示,广州市住房公积金提取条件在全国范围内较为宽松,提取率一直较高。
[追问] 公积金贷款轮候申请人多少?
10100笔公积金贷款待审批
今年8月,广州首月实施公积金“限额放贷”政策,通过银行向新申请者提供的1亿元贷款额度,在8月1日凌晨即被瞬间“秒光”,但提交申请的市民仍络绎不绝。8月8日,公积金中心还发出通知称,中心系统目前已经堆积大量超额度无法上报的贷款申请,造成无法撤销或转换贷款等问题。
面对公积金贷款额度出现的紧张局面,当时有按揭公司从业人士建议,公积金中心应及时公开轮候人数,供购房者参考,有利于公众作出理性的判断。对此,广州住房公积金管理中心首次公布最新轮候人数。目前,广州住房公积金贷款在线待审批笔数,共10100笔。其中,已录入未上报3025笔,已上报待放款7075笔。这些待审批的公积金贷款金额共计49 .63亿元。其中,已录入未上报15.18亿元,已上报待审批放款34.45亿元。根据目前最新数据,全年广州住房公积金贷款资金需求将突破170亿的贷款发放计划数。
[应对] 如何缓解公积金资金紧张?
限额放贷
按存贷比例不超80%确定年度贷款额
今年7月,广州公积金管理中心公布,今年5月以来已确定全年贷款额度为170亿元,截至7月已贷出超过120亿元,8月起实施“限额放贷”,每月的贷款发放额度控制在10亿元,并按照“存贷比例不超过80%的标准”确定年度贷款额度。
缴存追缴
预计广州近280万职工未缴存公积金
公积金资金紧张,除了控制贷款的发放,公积金中心还将在缴存方面采取措施。相关人士昨日透露,通过统计局、社保局等相关部门初步摸查的数据,预计广州全市有接近280万职工未曾按规定缴存公积金,主要集中在中小型的集体企业、私营企业等,督缴工作将成为公积金中心下一步的重点工作,目前正在进行准备,确切数据会在稍后公布。虽然集体企业、私营企业等职工的收入普遍偏低,个人缴存金额预计不高,但由于未缴存公积金职工人数庞大,预计能较有效缓解公积金资金紧张的情况。
商贷放松
商贷首套房贷利率上浮幅度收窄至2%
自公积金贷款政策收紧,房地产业内普遍认为,商业贷款放松或将能解决刚需买家的燃眉之急。今年5月,央行开会敦促商业银行降低首套房贷利率,但此前广州多家商业银行首套房贷利率一直未放松。昨日,南都记者走访或致电多家银行网点得知,工行、农行的房贷利率已经从基准利率上浮5%,收窄至上浮2%。
南都记者昨日走访的其余八间银行网点,首套房贷利率均未有明显松动。其中,招商银行由原有上浮0%-5%调整为上浮5%,但在该行有50万元以上存款并且存满3个月以上的V IP贵宾客户,首次购房可按基准利率计算利息,利率无需上浮;建设银行仍然按原来上浮5%-10%首套房贷利率执行,该行对贵宾客户提供上浮4.5%的利率优惠,希望以此吸引更多存款、优质客户。而光大、浦发等商业银行,首套房贷利率上浮幅度维持在6月的水平。
[反思]
按财政年度理财易造成决策滞后
根据公积金中心解释,今年广州公积金资金紧张,是由于去年贷款、提取额度暴增带来的连锁反应,但为何直到今年7月才公布“限贷”等措施?中山大学岭南学院财政税务系主任林江说,目前公积金中心按财政年度管理资金的理财观念,会带来决策滞后,迫切需要反思。
“公积金中心目前管理方法不能算是错的,但没有从长远角度考虑。”林江认为,公积金中心以财政年度来管理,“入不敷出”的情况也是按照当年度的收支平衡计算,更合理方式应以跨年度方式理财。建议广州或可考虑选取过去十年的跨度,研究公积金历年的贷款、提取、缴存人数等数据,根据曲线判断,目前资金紧张局面是由于短期资金不足,还是有其他特殊原因等,才能更准确找到资金紧张原因,以及应对的策略。
“如果长远收支是健康的,目前只是短暂资金紧张,公积金中心甚至可以考虑放开放贷,可能有助于缓解目前局面,以及公众紧张情绪。但决策要基于科学的数据研究。”林江强调,公积金中心相当于“代客理财”,应听更多公众声音。如果公积金管理委员会的委员本职工作比较繁忙,开会也难开成,公积金中心应该改组委员会,让成员有更强代表性,对管委会有一定约束力,“否则公积金中心会说很难办啊,这么难开会,想有创新也难,因为要经过管委会通过才能实施,公积金中心也经常成为挨骂的对象。”
目前广州市住房公积金管委会30名委员中,市政府负责人和建设(房地产管理)、房改、财政、人民银行、审计等有关部门代表及有关专家占1/3,工会代表和职工代表占1/3,单位代表占1/3。林江建议,公积金管委会应该每月定期开会,委员中政府负责人、专家的比例不宜太高,但应增加职工个人代表,可以通过职工联谊会等机构推选举荐,“这些委员不代表某个单位,要关注公共政策、有热情、有时间,最重要是每次都能来,才能代表自己和群体的利益。”
尽快建立预警机制明确管理权责
“为什么出现滞后效应,管理肯定是有问题。”省人大常委会立法咨询专家李绪进说,从今年以来公积金决策过程来看,一定程度上存在滞后问题,管理问题已显露。尽管公积金中心不是金融机构,但作为管理庞大公积金资金的机构,急需参照银行建立完善的预警机制。
“银行对资金的管理有警戒线,公积金中心现在用存贷比控制贷款,应参照银行建立完善的预警机制。”李绪进表示,涉及公众缴存的巨额公积金,管理机构若无健全机制,很容易产生信用危机,更容易带来资金安全问题,“公积金安全怎样监管,既然管理机构有规定,那规定在哪里?应该及时让公众知道。”
目前,公积金中心作为管理机构,并没有决策的权限,涉及缴存人利益的重要决策需要公积金管委会讨论决定。李绪进认为,公积金管委会的机构性质应进一步明确,公积金中心作为执行机构,若与公积金管委会的权责不明确,会产生较大管理风险,“有没有设立类似监事会的机构?如果没有类似办公室的机构在办公,管理模式怎样?如果投票机构、监督机构不健全,可能最后就变成全民所有,全民所无。法律的最大作用是让界限清晰,权责可大可小,权责不明会很危险。” 来源南方都市报)
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